當(dāng)“救市論”的多空對決尚是一樁無頭案時(shí),作為“救”與“不救”的最重要理論支撐,房地產(chǎn)調(diào)控目前所處“中場”還是“終場”再度成為多方辯論的焦點(diǎn)。
國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松日前撰文,稱房地產(chǎn)市場目前所遇到的調(diào)整時(shí)期可能是“一年甚至更長的時(shí)間”。簡而言之,就是“中場”。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉與巴曙松持有相似的觀點(diǎn),他認(rèn)為,不少熱點(diǎn)城市的房價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有跌到合理的支撐位,在宏觀調(diào)控下,無論是樓價(jià)還是成交量依然有繼續(xù)下跌的空間。“或許下半年會(huì)是更深入的洗牌階段。”鐘偉預(yù)測說。
學(xué)界的觀點(diǎn)與房地產(chǎn)業(yè)界對于宏觀調(diào)控所處階段的判斷似乎出現(xiàn)了偏差。在學(xué)界對“中場”這一概念達(dá)成共識(shí)時(shí),開發(fā)商認(rèn)為形勢可能還沒有那么壞,他們分持兩種觀點(diǎn):“第一,逆勢之下仍有銷售增長的可能;第二,上半年市場已經(jīng)不夠樂觀,可算作‘終場’,所以必然會(huì)出現(xiàn)金融政策的松動(dòng),從而帶來形勢的逆轉(zhuǎn)。”其中,有關(guān)“終場”的論調(diào)與學(xué)者觀點(diǎn)針鋒相對。
在這爭持不下的喧囂中,仍不甚明了的市場現(xiàn)狀暫沒有給出最終結(jié)論。但是已經(jīng)有地產(chǎn)龍頭企業(yè)謹(jǐn)慎表述:就整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)而言,7月銷售數(shù)據(jù)恐怕不會(huì)比6月好,8月、9月后的數(shù)據(jù)會(huì)非常難看。
或許,市場還遠(yuǎn)沒有到最糟糕的時(shí)候,現(xiàn)在僅是一個(gè)“中場”而已。
“中場”與“終場”之辯
“中場”之說緣于巴曙松對目前市場的一個(gè)判斷,信貸持續(xù)緊縮、房價(jià)透支未來上升空間、成交萎縮、開發(fā)商資金鏈緊張、成為支持專家們預(yù)言房地產(chǎn)調(diào)整只是到了中期的論據(jù)。
“中場”之說并不為地產(chǎn)商認(rèn)可。大多數(shù)的地產(chǎn)商認(rèn)為目前的形勢已經(jīng)不妙,以至于需要做出一些改變了。
本周萬科集團(tuán)辦公室主任譚華杰在接受媒體采訪時(shí)表示,目前房地產(chǎn)業(yè)情況還不是那么壞,更壞的還在后頭。
SOHO中國董事長潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)一直在呼吁政策作一些改變,他在昨日的網(wǎng)聊中明確表示:“今年上半年,北京房地產(chǎn)市場甚至全中國的房地產(chǎn)市場成交量大規(guī)模萎縮,房地產(chǎn)行業(yè)缺錢的局面在短期之內(nèi)難以改變?!?/P>
但是,老潘的判斷,已經(jīng)“見底”,形勢“不能再壞了”。
“實(shí)際上是過去幾年為了限制房地產(chǎn)市場的規(guī)模和發(fā)展,出臺(tái)了許多宏觀調(diào)控的政策,今天房地產(chǎn)的形勢已經(jīng)與幾年前完全不同了,應(yīng)該‘松綁’,給予和其他行業(yè)一樣公平的待遇”。潘石屹稱。
包括全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生(聶梅生博客,聶梅生新聞,聶梅生說吧)等在內(nèi),業(yè)界代表最近一段時(shí)期的“建言”,都寄望于主管部門實(shí)施局部的政策微調(diào)來挽回樓市的頹勢。
“中國房價(jià)的普遍大跌不可能存在。若是誰判斷中國房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)普遍30%的房價(jià)跌幅,如果不是無知,就是居心叵測?!比f達(dá)集團(tuán)董事長王健林接受《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》專訪時(shí)對本報(bào)記者稱。
“沒有哪個(gè)行業(yè)如同房地產(chǎn)一樣有如此明顯的傳導(dǎo)效用。購房意愿的減弱,直接導(dǎo)致汽車甚至紡織業(yè)的市場低潮。這是‘伴生關(guān)系’?!蓖踅×终J(rèn)為,“從信貸的層面分析,目前房地產(chǎn)所吸納的貸款依然每年都有25%的增長,而房地產(chǎn)貸款所占信貸比例就達(dá)到40%~50%。
“你們有沒有注意到政府針對宏觀調(diào)控所用的字眼已經(jīng)發(fā)生了改變?從今年初的‘防止房價(jià)快速上漲’已經(jīng)變?yōu)椤€(wěn)定住房價(jià)格’。”他認(rèn)為這或許是一個(gè)政策“溫和”的信號(hào)。
“冬天”還在繼續(xù)
“上半年央行放貸2.6萬億,下半年的貸款額度有限。即使信貸可能突破上限,那么肯定不會(huì)將計(jì)劃指標(biāo)偏向房地產(chǎn),否則房地產(chǎn)宏觀調(diào)控反彈會(huì)十分明顯?!蓖踅×址Q。按照王健林的判斷,這種信貸緊縮的現(xiàn)狀持續(xù)下去,可能導(dǎo)致整個(gè)地產(chǎn)形勢在今明兩年內(nèi)都好轉(zhuǎn)不了?!熬植康貐^(qū)不排除更差,例如珠三角?!彼f。
中原地產(chǎn)(中國)研究中心的報(bào)告也明確指出,預(yù)計(jì)2008年下半年全國樓市回暖無望,并將進(jìn)入新一輪的深度調(diào)整。該輪調(diào)整將至少持續(xù)到2009年第一季度。
戴德梁行華南估價(jià)部負(fù)責(zé)人林勃給出答案之一:“資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值縮水,將是市場調(diào)整期無可避免的現(xiàn)象?!北坦饒@創(chuàng)造的“女首富”楊惠妍去年曾經(jīng)一度身家市值超過1350億港元,但是隨著股價(jià)跟隨估值重心調(diào)低而持續(xù)下跌,按7月31日收盤價(jià)計(jì)算市值僅400億港元左右。
開發(fā)商已經(jīng)拉開的節(jié)衣縮食的“過冬”架勢也已經(jīng)十分明朗。
今年上半年銷售金額只同比增長了5%左右,同時(shí)營業(yè)利潤有所下降的金地,卻在中報(bào)中不無憂慮地指出:“由于本輪行業(yè)調(diào)整的最大特點(diǎn)是成交量持續(xù)萎縮而非價(jià)格的大幅度下降,預(yù)計(jì)調(diào)整周期較長?!睂τ谡{(diào)整的時(shí)間,金地認(rèn)為“在經(jīng)歷了2007年的高速發(fā)展之后,房地產(chǎn)市場在最近一兩年之內(nèi)需要進(jìn)行一定程度的理性回調(diào)”。
一家上海房企在內(nèi)部會(huì)上給員工打“預(yù)防針”,稱有可能年底裁員“50%”,這與國內(nèi)一家地產(chǎn)領(lǐng)頭企業(yè)正在考慮的階決方案相同,如果三季度銷售業(yè)績依然低迷,可能會(huì)給高管降薪。
另一家在南京開發(fā)樓盤的上海房企由于近期又吃下新項(xiàng)目,所以無法從“裁員”上動(dòng)心思,只能將“建安成本”與“營銷成本”都在進(jìn)行縮減,下一步的縮減成本,可能會(huì)在“管理成本”方面。
“原本企業(yè)計(jì)劃加大對外擴(kuò)張力度,或許在上海以外尋求一些項(xiàng)目機(jī)會(huì),但是現(xiàn)在看來此時(shí)擴(kuò)張并非明智之選,所以擴(kuò)張計(jì)劃暫時(shí)擱淺?!鄙虾R患业禺a(chǎn)上市公司高管對本報(bào)記者明確表示,他們同時(shí)對開盤項(xiàng)目的銷售回籠資金速度做了一個(gè)放緩的準(zhǔn)備。
“如果有一個(gè)縮量調(diào)整,則是最理想的結(jié)果,最糟糕的就是地方的銷售價(jià)格也出現(xiàn)大量下滑。”該高管對記者表示。