一直想為來(lái)臨沂做項(xiàng)目的朋友寫點(diǎn)東西，希望能為行業(yè)帶來(lái)一點(diǎn)啟示。近年來(lái)，凡來(lái)臨沂考察的朋友，我都會(huì)告訴他們，競(jìng)爭(zhēng)的因素在臨沂這個(gè)城市是非常薄弱的，關(guān)注好自己的產(chǎn)品和消費(fèi)者就能取得事半功倍的效果，甚至價(jià)格方面都不需要太多的考慮。

城市屬性：商貿(mào)型城市

   先說(shuō)城市屬性，從城市產(chǎn)業(yè)上來(lái)說(shuō)，我們大致把城市分為：工業(yè)城市，旅游城市，商貿(mào)城市，三個(gè)主要類別或者復(fù)合類別，在這個(gè)屬性下，城市的消費(fèi)觀念、收入來(lái)源、以及衣食住行都有著千差萬(wàn)別的表現(xiàn)，臨沂在現(xiàn)階段還是以商貿(mào)為主，在這個(gè)條件下，消費(fèi)者呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：
1、高收入人群的收入多少不確定性。他們對(duì)高消費(fèi)品更加挑剔，購(gòu)買決策受產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)影響比較大，比如批發(fā)市場(chǎng)的改造等都會(huì)影響住宅的消費(fèi)。
2、高收入人群是依然自己動(dòng)手做著一般員工甚至苦力做的工作，給你送貨的貨車司機(jī)說(shuō)不定就是身價(jià)百萬(wàn)的老板，他們對(duì)成本的控制達(dá)到了吝嗇的程度。因此，產(chǎn)品的宣傳渠道和內(nèi)容，要有精心的安排。
3、他們時(shí)間安排是這樣的：禮拜五——禮拜一銷售貨物，禮拜二、三進(jìn)貨，因此他們的看房時(shí)間一般不會(huì)在禮拜六或者禮拜天，讀報(bào)時(shí)間集中在2、3、4三天。
4、他們對(duì)投資非?？駸?，但是，商業(yè)的策劃和推廣必須有足夠的吸引力和親合力，這兩點(diǎn)的結(jié)合是很微妙的。即要說(shuō)明能賺錢，怎么樣賺錢，還要在廣告上有足夠的親和力，忌諱大而空的口號(hào)，一鋪養(yǎng)三代是不能用的。但是他們對(duì)住宅的投資有點(diǎn)”弱智“。
5、他們要有車，可以住差房開(kāi)差車，但不能住好房沒(méi)車。
6、臨沂有錢人對(duì)住在哪里沒(méi)什么特別的心理趨勢(shì)，只要方便就行，當(dāng)然，物業(yè)管理要好。
7、他們不會(huì)享受，但是對(duì)高品位的產(chǎn)品和消費(fèi)理念還是樂(lè)于接受，怎么說(shuō)呢：他們不懂咖啡，但是他們不會(huì)當(dāng)水喝?。。?BR>8、臨沂新興的消費(fèi)群體即將崛起，臨沂的消費(fèi)習(xí)慣和觀念也即將隨之改變。

發(fā)展方向；以河為軸心，兩岸開(kāi)發(fā)

   記得剛做策劃的時(shí)候，但凡報(bào)告，總要加上城市發(fā)展分析這一條，臨沂的城市總體發(fā)展是：以河為軸心，兩岸開(kāi)發(fā)，北部南坊新區(qū)，南部高新工業(yè)，東部開(kāi)發(fā)區(qū)，西部商貿(mào)物流和傳統(tǒng)工業(yè)。這里大體一提，具體情況有需要的朋友我再細(xì)說(shuō)。那么在這個(gè)條件下產(chǎn)生以下的現(xiàn)象：
1、區(qū)域消費(fèi)明顯。這不同于青島，在成陽(yáng)居住可以到市南工作。臨沂，高中底住宅的分類不是這么的明顯，到是區(qū)域的分別很嚴(yán)重，由于臨沂的交通很差，在西部商貿(mào)城上班的客戶到河邊去住，是非常不便的，來(lái)過(guò)臨沂的朋友定有體會(huì)。這個(gè)和濟(jì)寧市場(chǎng)相反，在濟(jì)寧，什么收入的人群住什么地方，住什么樣的房子基本有規(guī)律可循。
2、城市的多方位發(fā)展，決定了消費(fèi)者的走向，南坊，政府公務(wù)員較多，西部以普通批發(fā)商戶為主。
3、高收入客戶，對(duì)居住到底是不是體現(xiàn)身份或者說(shuō)不會(huì)因?yàn)閺V告語(yǔ)多么尊貴而購(gòu)買房產(chǎn)。消費(fèi)者更多考慮方便度和居住的舒適度。
   一點(diǎn)對(duì)臨沂城市及消費(fèi)者習(xí)慣的分析，改日再說(shuō)房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點(diǎn)！！