2008年3月20日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)在京舉行了2008中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)報(bào)告會(huì)，參會(huì)400人。會(huì)上重點(diǎn)發(fā)布了2007中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況及2008房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)預(yù)測(cè)，報(bào)告重點(diǎn)如下：

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)產(chǎn)業(yè)與市場(chǎng)研究專業(yè)委員會(huì)及其聘請(qǐng)的國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、中國(guó)指數(shù)研究院、建設(shè)部政策研究中心和國(guó)務(wù)院有關(guān)部門等單位的專家，共同對(duì)2007年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況進(jìn)行了回顧，對(duì)2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了預(yù)測(cè)分析；同時(shí)，對(duì)協(xié)會(huì)委托的四個(gè)專題報(bào)告進(jìn)行了審議，形成了本報(bào)告。現(xiàn)在，我受協(xié)會(huì)產(chǎn)業(yè)與市場(chǎng)研究專業(yè)委員會(huì)的委托，正式發(fā)布關(guān)于2007年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況及2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析的報(bào)告。
一、2007年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況
2007年全國(guó)以住宅為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有三個(gè)特點(diǎn)：一是在國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)快速發(fā)展和住房需求強(qiáng)力推動(dòng)下，繼續(xù)保持了較快的速度發(fā)展，市場(chǎng)供需總體兩旺。全國(guó)全年完成的房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)30.2%，其中商品住宅投資增長(zhǎng)32.1%；土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)11%；商品住宅新開工面積同比增長(zhǎng)21.3%，商品住宅竣工面積同比增長(zhǎng)5%；商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)24.7%，商品住宅銷售額同比增長(zhǎng)46.5%。二是住房保障制度建設(shè)取得突破性進(jìn)展，經(jīng)濟(jì)適用住房和普通住宅的投資加大，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所改善。三是二、三季度房?jī)r(jià)上漲過快，四季度后部分城市房?jī)r(jià)有所下降，全國(guó)商品房屋交易量和房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅有所回落，市場(chǎng)出現(xiàn)觀望和調(diào)整。
關(guān)于2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的具體情況，在中國(guó)指數(shù)研究院完成的“全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析”、“區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析”、“重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析”、“房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行狀況分析”等6個(gè)分報(bào)告中，做了詳細(xì)論述。
2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)中需要關(guān)注的問題主要有四個(gè)：
1、商品房?jī)r(jià)格上漲過快
2007年，由于流動(dòng)性過剩、土地購(gòu)買價(jià)格和開發(fā)建設(shè)成本上漲較快、對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期和房地產(chǎn)投資性比例提高及住房有效供應(yīng)不足等原因，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格普遍加速上揚(yáng)。1至4月，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅還在5％至6％之間徘徊，進(jìn)入5月，漲幅升到6％以上，6月漲幅突破7％，8月上漲8.2％，10月上漲9.5%，11和12月連續(xù)兩個(gè)月漲幅高達(dá)10.5％。雖然局部地區(qū)房?jī)r(jià)在年底出現(xiàn)一定的回調(diào)和振蕩，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅開始下降，但整體上仍在高位運(yùn)行。
2007年一至三季度，地價(jià)上漲也過快。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，全國(guó)70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格平均上漲12.8%，其中一季度上漲9.8%，二季度上漲13.5%，三季度上漲15%。值得關(guān)注的是，本輪地價(jià)快升，并非局限于東部大城市，部分中西部城市的漲幅也較大。一至三季度，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格平均上漲6.7％，而地價(jià)漲幅比房?jī)r(jià)的增幅高出約一倍。
地價(jià)的過快上漲，導(dǎo)致土地資源過快、過度向資金實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)及上市公司集中。過高的房?jī)r(jià)和地價(jià)，不利于產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
2、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速加快，但商品住房市場(chǎng)有效供應(yīng)不足，中小套型住房供不應(yīng)求
在人民幣升值、流動(dòng)性過剩、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期看好的背景下，資金通過各種途徑進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，以住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯加快。 2007年，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)比2006年提高8.4個(gè)百分點(diǎn)，超過固定資產(chǎn)投資增速5.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅投資同比增長(zhǎng)比2006年提高6.8個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資過熱的勢(shì)頭在2005年、2006年得到初步遏制后又一次反彈。
2007年，商品住宅投資大幅度的增長(zhǎng)，并沒有緩解市場(chǎng)供不應(yīng)求的矛盾。統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，需求類指標(biāo)的增幅依然明顯高于供應(yīng)類指標(biāo)的增幅。2007年商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)24.7%，高于同期新開工面積增幅3.4個(gè)百分點(diǎn)，高于同期竣工面積增幅19.7個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)40個(gè)重點(diǎn)城市2007年1-12月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比增長(zhǎng)10.9%，商品住宅登記銷售面積同比增長(zhǎng)24.43%，相差近14個(gè)百分點(diǎn)。商品住房市場(chǎng)有效供應(yīng)依然不足。
商品住房市場(chǎng)有效供應(yīng)不足，一與一些開發(fā)商取得土地后沒有按期開發(fā)有關(guān)；二與二手房交易和租賃市場(chǎng)不活躍有關(guān)；三與調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)緩慢有關(guān)。
2007年，全國(guó)土地購(gòu)置面積雖然扭轉(zhuǎn)了2005年、2006年連續(xù)兩年絕對(duì)值減少的局面，實(shí)現(xiàn)了11%較大幅度的增長(zhǎng)，但一些企業(yè)在取得土地后，開發(fā)建設(shè)進(jìn)程明顯減慢。2007年全國(guó)完成土地開發(fā)面積與上年基本持平，同比增長(zhǎng)0.7%，增幅較上年下降了16.6個(gè)百分點(diǎn)；完成土地開發(fā)面積占待開發(fā)土地面積為66.8%。有些開發(fā)企業(yè)2004年“8.31”以來取得的開發(fā)用地，形成有效商品房市場(chǎng)供應(yīng)的不足一半，一半以上的還未動(dòng)工開發(fā)。
二手房交易市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)不活躍，也是造成住房市場(chǎng)有效供應(yīng)不足的重要原因。 據(jù)40個(gè)重點(diǎn)城市2007年1-12月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，二手住房成交總面積同比增長(zhǎng)10.92%，低于新建商品住房登記銷售面積同比增長(zhǎng)近14個(gè)百分點(diǎn)；二手住房成交面積與新建商品住房登記銷售面積的比例為40%。租賃住房是城市中低收入家庭、外來人口、年輕人和剛就業(yè)的大學(xué)畢業(yè)生希望選擇的一種重要居住方式。但是，我國(guó)目前租賃市場(chǎng)也明顯滯后。不少擁有兩套以上住房的家庭，住房閑置，不僅浪費(fèi)了資源，而且不利于改變目前住房市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面。近日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)了《關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》，對(duì)活躍租賃市場(chǎng)將會(huì)起到積極的作用。
住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)展緩慢，與旺盛的需求相比差距較大。隨著住房?jī)r(jià)格不斷上漲，中低收入家庭住房支付能力下降，首次購(gòu)房家庭對(duì)首付款的支付能力不足，加上稅收政策的引導(dǎo)，更多的家庭不得不選擇中小套型住房。2007年底，中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)北京、上海、武漢、深圳4城市部分消費(fèi)者調(diào)查顯示，購(gòu)房者選擇90平方米以下的中小套型住房占40%以上，選擇90-100平方米的也占到35%左右。而2007年1-12月的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，40個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住房套型建筑面積90平方米以下的批準(zhǔn)預(yù)售面積、月末累計(jì)可售面積和登記銷售面積占比均在25%左右，基本上是供應(yīng)多少，銷售多少，中小套型住房供不應(yīng)求的矛盾突出。
3、中等及中等偏低收入家庭的住房問題凸現(xiàn)
2007年8月，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》后，低收入家庭在住房問題上有了希望，中等及中等偏低收入家庭的住房問題就凸現(xiàn)了出來。目前，這部分家庭享受保障性住房資格不夠，商品住房?jī)r(jià)格支付不起，二手房選擇的余地有限，政府還缺少有效的政策支持，尤其是在房?jī)r(jià)較高、漲幅較快的大中城市，此矛盾十分突出，應(yīng)該引起政府和市場(chǎng)的高度重視。
2006年以來，一些房?jī)r(jià)漲幅較快的城市，通過發(fā)展限價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)租用房等辦法，幫助解決了部分中低收入家庭的住房困難。但同時(shí)也要看到，各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和地方財(cái)政的承受能力差異很大，要把低收入家庭全部納入住房保障體系，需要增加大量的資金投入；經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)也需要投入相當(dāng)數(shù)量的公共資源。當(dāng)前，政府應(yīng)當(dāng)首先將有限的資金和土地資源給予最需要支持和補(bǔ)貼的低收入保障家庭。對(duì)于中等及中等偏低收入的家庭，各地可根據(jù)實(shí)際情況，采取多種方式解決他們的住房難問題；更需要政府建立多渠道的投融資機(jī)制，通過金融、財(cái)稅等政策的支持，鼓勵(lì)通過市場(chǎng)，包括二手房交易和租賃市場(chǎng)，逐步形成適度、多樣、梯次供應(yīng)和消費(fèi)模式，有計(jì)劃、有步驟地解決他們的住房問題。
4、四季度市場(chǎng)明顯出現(xiàn)了調(diào)整和觀望
2007年4季度，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格漲幅連續(xù)3個(gè)月下降，部分過去房?jī)r(jià)上漲較快的一線城市房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)回落。從新建商品住宅成交量看，全國(guó)商品住宅銷售面積12月與11月相比，環(huán)比下降7.6個(gè)百分點(diǎn)，其中現(xiàn)房環(huán)比下降10.6個(gè)百分點(diǎn)，期房環(huán)比下降3.7個(gè)百分點(diǎn)，部分地區(qū)出現(xiàn)了有價(jià)無市的情況。11月后，一些城市地價(jià)也大幅回落，甚至出現(xiàn)土地流拍。這一市場(chǎng)變化，使得人們對(duì)房?jī)r(jià)普遍上漲的預(yù)期發(fā)生了變化，觀望氣氛濃厚。
市場(chǎng)出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因是多方面的。一是第二套房貸政策出臺(tái)、從緊的貨幣政策和央行的連續(xù)6次加息，抑制了部分超前消費(fèi)和投資性購(gòu)房需求；二是保障性住房建設(shè)力度加大和限價(jià)房計(jì)劃供應(yīng)量的增加，分流了部分購(gòu)房需求，使更多的中等及中等偏低收入家庭寄希望于通過限價(jià)房等政策性住房來解決；三是由于一些城市房?jī)r(jià)上漲過快，超過了購(gòu)房者的承受能力，部分購(gòu)房者不得不推遲了改善性購(gòu)房計(jì)劃。再加上市場(chǎng)波動(dòng)帶來的預(yù)期變化，一線一些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在4季度出現(xiàn)調(diào)整和觀望實(shí)屬必然或許還將延續(xù)。
但同時(shí)也要客觀、全面看待市場(chǎng)出現(xiàn)的這一現(xiàn)象。4季度市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整和觀望，在不同的地區(qū)和城市存在很大的差別，即使是北京、上海和廣東一些城市，4季度新建商品住宅成交量的下降，一定程度上也是伴隨著供應(yīng)量的下降而下降的。如北京，2007年商品住宅施工、新開工、竣工面積均為負(fù)增長(zhǎng)；上海全年商品住宅新開工面積也是負(fù)增長(zhǎng)，12月比11月竣工面積增幅下降了3.4個(gè)百分點(diǎn)；廣東全年商品住宅竣工面積負(fù)增長(zhǎng)，12月比11月又下降了0.3個(gè)百分點(diǎn)。因此市場(chǎng)出現(xiàn)銷售量的適度下降及房?jī)r(jià)的適度回落，從某種意義上說也是市場(chǎng)回歸理性的表現(xiàn)。
二、2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析
2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行與國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策環(huán)境的變化，與市場(chǎng)本身供求的變化息息相關(guān)。
房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)計(jì)民生關(guān)系重大。2008年，國(guó)家為防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)過熱，將會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策。穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策，也有利于防止房地產(chǎn)泡沫的形成與積累。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行也將會(huì)在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響和國(guó)家調(diào)控政策的引導(dǎo)下相對(duì)平穩(wěn)。溫家寶總理在今年的政府工作報(bào)告中明確指出：“要堅(jiān)定不移地推進(jìn)住房改革和建設(shè)，讓人民群眾安居樂業(yè)”；要“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展”。國(guó)家在今年的機(jī)構(gòu)改革中，又將建設(shè)部改為“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部”，這充分說明了國(guó)家對(duì)住房與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重視。因此，我們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展應(yīng)充滿信心。
再?gòu)氖袌?chǎng)的需求情況看，需求旺盛仍然是我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本特征，供給總量不足依然是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要問題。目前的需求主要來自四個(gè)方面：一是快速城鎮(zhèn)化帶來的新增城市人口的需求；二是國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，居民收入持續(xù)增加帶來的改善性需求；三是人口結(jié)構(gòu)變化和舊城改造、城鎮(zhèn)房屋拆遷帶來的剛性需求；四是流動(dòng)性過剩、物價(jià)上漲、通脹壓力、負(fù)利率造成的投資、投機(jī)性需求。此外，還有人民幣升值導(dǎo)致外資投資需求。綜合這些因素，構(gòu)成了住房需求的旺盛。從供給方面看，我國(guó)人多地少的國(guó)情和國(guó)家采取的從緊貨幣政策，使開發(fā)建設(shè)規(guī)模難以滿足需求；再加上南方一些省市受大雪和冰凍天氣的影響，延續(xù)了一些項(xiàng)目的開工，使供需偏緊的壓力進(jìn)一步加大。
同時(shí)，我們還要清楚地看到今年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的不確定因素。美國(guó)次貸危機(jī)的警示和我國(guó)政府采取的從緊的貨幣政策，不僅要求控制新增貸款的總量，同時(shí)還首次采取了按季控制貸款的方式。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金主要來自銀行貸款和房屋預(yù)售款，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款，必將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊缺，這將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)產(chǎn)生影響。另一方面，信貸緊縮，也明顯影響了住房的需求。2007年，個(gè)人按揭貸款同比增長(zhǎng)高達(dá)88.4%。個(gè)人按揭貸款不僅有力地支持了個(gè)人住房需求，而且已成為房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的重要組成部分。個(gè)人按揭貸款投放量的減少，對(duì)市場(chǎng)的影響顯然也是很大的。此外，提高第二套房貸的首付比例、多次加息，也抑制了部分改善性需求；高房?jī)r(jià)與普通居民購(gòu)買力的脫節(jié)，部分城市成交量階段性下降，引發(fā)消費(fèi)者對(duì)未來走勢(shì)信心的變化；信息的不透明和輿論的不恰當(dāng)宣傳，在一定程度上也加重了購(gòu)房者的觀望。
盡管今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在諸多的不確定因素，但各級(jí)政府促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的態(tài)度是堅(jiān)定的。當(dāng)前，各地正在進(jìn)一步落實(shí)住房保障措施，進(jìn)一步落實(shí)新建住房的結(jié)構(gòu)比例要求，抓緊編制并落實(shí)2008年的住房建設(shè)計(jì)劃和2008—2012年的住房建設(shè)規(guī)劃，并采取措施抑制房?jī)r(jià)的過快上漲。因此，我們深信，2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將是朝著國(guó)家明確的“總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理”和“防止房?jī)r(jià)過快上漲”的目標(biāo)邁出實(shí)質(zhì)性步伐的一年，是房地產(chǎn)理性回歸的一年。這也是各級(jí)政府、廣大群眾和我們房地產(chǎn)行業(yè)所期盼的。
當(dāng)然，隨著企業(yè)開發(fā)資金的緊缺和市場(chǎng)的不斷規(guī)范，企業(yè)間的優(yōu)勝劣汰、合并、重組會(huì)加快。開發(fā)企業(yè)一定要把企業(yè)的自身發(fā)展目標(biāo)和開發(fā)戰(zhàn)略放在這個(gè)大局中加以調(diào)整。要在明確定位、研究開發(fā)地域方向的同時(shí)，把重點(diǎn)放在加強(qiáng)管理，提高項(xiàng)目質(zhì)量上。
三、對(duì)2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的幾點(diǎn)建議
在今年的政府工作報(bào)告中，溫總理對(duì)2008年的住房建設(shè)和房地產(chǎn)工作明確提出了三項(xiàng)指導(dǎo)原則和四項(xiàng)具體措施。認(rèn)真貫徹落實(shí)好總理這些指示，就能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。為協(xié)助政府貫徹落實(shí)好總理提出的要求，我們提出如下建議：
1、既要穩(wěn)定政策、狠抓落實(shí)，又要因地制宜、分類指導(dǎo)
目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)中觀望氣氛濃厚，原因之一是觀望政府近期還有沒有新的政策措施出臺(tái)。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，就要保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)完善和落實(shí)現(xiàn)有的調(diào)控政策。今年，建議要特別落實(shí)和完善好三方面的政策。
一是繼續(xù)落實(shí)合理供應(yīng)土地、節(jié)約使用土地的政策。切實(shí)落實(shí)各地已經(jīng)制定的土地供應(yīng)計(jì)劃和年度住房建設(shè)計(jì)劃，優(yōu)先滿足保障性住房、努力增加中低價(jià)位、中小套型普通住房的土地供應(yīng)；嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)閑置土地的處置力度，盤活存量土地。
二是進(jìn)一步落實(shí)和完善有區(qū)別的稅收、信貸政策，落實(shí)保障性需求，支持自住性需求，引導(dǎo)改善性需求，限制投資性需求，遏制投機(jī)性需求，支持中低收入家庭購(gòu)買首套中小套型住房。
三是加大政府投入，進(jìn)一步落實(shí)住房保障政策，擴(kuò)大住房保障的覆蓋面。
我國(guó)地域遼闊，地區(qū)之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場(chǎng)化程度差異很大，再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)，因此，國(guó)家在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，既要堅(jiān)持統(tǒng)一政策，又要堅(jiān)持因地制宜，分類指導(dǎo)，并注重發(fā)揮地方政府的主觀能動(dòng)性。對(duì)局部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問題，建議由部際聯(lián)席會(huì)議單位與地方共同加強(qiáng)調(diào)查研究，找準(zhǔn)問題癥結(jié)所在，有針對(duì)性地采取管理和調(diào)控措施。
要堅(jiān)持市場(chǎng)化的政策導(dǎo)向，正確發(fā)揮政府和市場(chǎng)的作用。對(duì)一些地方正在組織建設(shè)的限價(jià)房和正在探索的經(jīng)濟(jì)租用房等辦法，要在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，爭(zhēng)取盡早出臺(tái)有關(guān)部委共同制定的指導(dǎo)性文件。對(duì)方向正確，制定全國(guó)性政策有困難的，應(yīng)鼓勵(lì)有條件的地方先行試點(diǎn)。建議在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試點(diǎn)的地區(qū)，研究制定將城市建設(shè)用地增加和農(nóng)村建設(shè)用地減少、特別是將城市住宅用地增加與農(nóng)村宅基地減少相掛鉤的政策，為今后長(zhǎng)期有效的提供城市住房建設(shè)用地、實(shí)現(xiàn)土地資源最大效益和合理利用創(chuàng)造條件。要加強(qiáng)對(duì)輿論的引導(dǎo)，防止少數(shù)媒體將局部地區(qū)的市場(chǎng)波動(dòng)夸大渲染。
2、不失時(shí)機(jī)地拓寬房地產(chǎn)融資渠道
當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金在開發(fā)資金來源中的比重還很少，房地產(chǎn)開發(fā)資金主要依靠國(guó)內(nèi)銀行貸款。在房地產(chǎn)信貸管理進(jìn)一步嚴(yán)格而流動(dòng)性過剩的情況下，建議不失時(shí)機(jī)地拓寬融資渠道，創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過股權(quán)合作、上市等渠道籌集開發(fā)資金；對(duì)積極開發(fā)中小戶型、中低價(jià)位普通商品住宅的企業(yè)、對(duì)推動(dòng)省地節(jié)能環(huán)保型住宅的企業(yè)，給予融資的支持。通過大力發(fā)展住房產(chǎn)業(yè)投資基金、住房債券、房地產(chǎn)信托等融資工具，將流入房地產(chǎn)投資性消費(fèi)的資金和保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金引導(dǎo)到住房融資市場(chǎng)，吸引社會(huì)資金進(jìn)入住房開發(fā)和住房保障領(lǐng)域，以緩解由于投資渠道短缺、住房投資性需求的增加給市場(chǎng)帶來的壓力。積極探索商業(yè)性與政策性相結(jié)合的住房融資模式和運(yùn)作機(jī)制，實(shí)行差別化住房信貸政策、發(fā)展多樣化住房信貸機(jī)構(gòu)、健全住房金融風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和轉(zhuǎn)移體系、拓寬資金渠道，支持和鼓勵(lì)廣大的中等收入家庭通過市場(chǎng)，特別是二手房市場(chǎng)解決住房問題，使住房資源更加合理、有效的利用。
3、大力培育和發(fā)展二手房市場(chǎng)及租賃市場(chǎng)
解決群眾的住房問題要堅(jiān)持租售并舉。目前，空置房下降、閑置房上升，發(fā)展房屋租賃，可以推動(dòng)擁有兩套以上住房的家庭，將房屋引向消費(fèi)市場(chǎng)，提高住房的使用效率。為培育和發(fā)展租賃市場(chǎng)，建議政府要進(jìn)一步調(diào)整稅收結(jié)構(gòu)、合并稅種、降低稅率。各地要切實(shí)落實(shí)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局新出臺(tái)的有關(guān)住房租賃稅收的優(yōu)惠政策，以活躍房屋租賃市場(chǎng)。為促進(jìn)二手房交易，在增加住房保有環(huán)節(jié)稅收的同時(shí)，要減少住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，并允許地方政府能根據(jù)當(dāng)?shù)氐墓┣笄闆r，因地制宜調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅政策。
4、加強(qiáng)房地產(chǎn)信息體系建設(shè)，完善房地產(chǎn)預(yù)警、預(yù)報(bào)機(jī)制
信息的不對(duì)稱、不透明，也是一些地方對(duì)市場(chǎng)觀望的重要原因。因此建議，一是要建立和完善房地產(chǎn)指標(biāo)體系，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行進(jìn)行測(cè)定、監(jiān)視、評(píng)價(jià)、預(yù)測(cè)和報(bào)告，準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)的運(yùn)行狀態(tài)；二是進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信息的發(fā)布工作，規(guī)范發(fā)布的內(nèi)容、程序、范圍和時(shí)間，及時(shí)向社會(huì)提供真實(shí)完整的土地資源情況、政府年度供地計(jì)劃和年度住房建設(shè)計(jì)劃、房地產(chǎn)供求情況、租賃市場(chǎng)的房源、房地產(chǎn)租售價(jià)格等信息。通過加強(qiáng)信息體系建設(shè)，引導(dǎo)開發(fā)商理性開發(fā)，購(gòu)房者理性消費(fèi)，同時(shí)，為管理部門制定相關(guān)政策提供可靠依據(jù)。
四、關(guān)于對(duì)《城市住房?jī)r(jià)格合理性研究》等四個(gè)專題研究
報(bào)告的說明
根據(jù)國(guó)家提出的通過宏觀調(diào)控，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定的目標(biāo)要求，針對(duì)2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的熱點(diǎn)問題，我協(xié)會(huì)在進(jìn)行中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)政策與市場(chǎng)研究的同時(shí)，委托清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院、北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理系和建設(shè)部政策研究中心分別就“城市住房?jī)r(jià)格合理性”、“全國(guó)城市住房供需結(jié)構(gòu)調(diào)查”、“流動(dòng)性過剩與房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控”以及“完善與創(chuàng)新廉租住房制度”四個(gè)專題進(jìn)行了研究。四個(gè)專題研究報(bào)告基本完成后，我協(xié)會(huì)產(chǎn)業(yè)與市場(chǎng)研究專業(yè)委員會(huì)組織了國(guó)務(wù)院有關(guān)部門、有關(guān)研究機(jī)構(gòu)的專家進(jìn)行了審議。這四個(gè)研究報(bào)告的專題不僅是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中需要解決的問題，也是關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)能否持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的重要問題。
1、城市住房?jī)r(jià)格合理性研究
近年來，我國(guó)一些城市房?jī)r(jià)上漲過快，引起了社會(huì)各界的高度關(guān)注。本報(bào)告認(rèn)為，評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)的合理性，實(shí)質(zhì)上是分析城市住房?jī)r(jià)格與當(dāng)?shù)鼐用窦彝ナ杖胫g、城市住房?jī)r(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r之間的協(xié)調(diào)程度。如果協(xié)調(diào)就合理，不協(xié)調(diào)就不合理。
考慮到住房同時(shí)具有社會(huì)屬性和商品屬性，以及我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展的非同步性，本報(bào)告提出了應(yīng)從社會(huì)角度和經(jīng)濟(jì)角度分別評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)的合理性。從社會(huì)角度評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)合理性，重點(diǎn)是考察居民家庭是否具備足夠的住房支付能力；從經(jīng)濟(jì)角度評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)合理性，重點(diǎn)是考察住房?jī)r(jià)格中是否存在價(jià)格泡沫。
本報(bào)告有針對(duì)性地選擇了適宜的評(píng)價(jià)方法和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，對(duì)2004年至2006年我國(guó)40個(gè)主要城市住房?jī)r(jià)格的合理性程度進(jìn)行了定量評(píng)價(jià)，對(duì)2007年房?jī)r(jià)合理性程度進(jìn)行了定性分析。提出2004年至2006年40個(gè)主要城市的住房?jī)r(jià)格總體處于合理范圍，少數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲過快；2007年不少城市的住房?jī)r(jià)格上漲背離了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和居民收入增長(zhǎng)，導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格存在一定的不合理性。2007年底部分城市出現(xiàn)的住房?jī)r(jià)格漲幅趨緩或回落，有利于改善住房?jī)r(jià)格合理性程度，但同時(shí)也要關(guān)注市場(chǎng)發(fā)展的不確定性。
本報(bào)告在建議中提到，應(yīng)特別關(guān)注中低收入家庭住房支付能力和首次購(gòu)房家庭對(duì)首付款的支付能力不足的問題。政府可通過增加中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房的供給，有條件降低首次購(gòu)房家庭首付款比例、貸款利率，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，提供公共租賃住房等辦法，幫助中低收入家庭解決住房問題。建議中還提到，政府應(yīng)注意區(qū)分不同城市住房市場(chǎng)所處的發(fā)展階段，避免出臺(tái)“一刀切”式的調(diào)控措施；應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市所處的實(shí)際情況和針對(duì)實(shí)際問題，采取相應(yīng)的管理和調(diào)控措施。
有的專家在審議該報(bào)告時(shí)認(rèn)為，房?jī)r(jià)是否合理，還與收入分配是否合理、地價(jià)是否合理關(guān)系極大。我們覺得，此意見有一定道理，但本報(bào)告中的城市住房?jī)r(jià)格合理性研究，重點(diǎn)在于對(duì)住房?jī)r(jià)格合理性的評(píng)價(jià)。對(duì)影響城市住房?jī)r(jià)格合理性的收入分配和土地使用制度等因素，以及如何改善合理性問題，不是本報(bào)告研究的重點(diǎn)，需要我們另立專題進(jìn)行進(jìn)一步的研究。
2、全國(guó)城市住房供需結(jié)構(gòu)調(diào)查研究
供需總量基本平衡，供需結(jié)構(gòu)基本合理，是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要標(biāo)志。從供求關(guān)系理論上判斷住房市場(chǎng)總量平衡的標(biāo)準(zhǔn)是：當(dāng)有效總供給等于有效總需求的時(shí)候（即新增供應(yīng)量和成交量之比為1的時(shí)候），住房供需達(dá)到總量上的平衡。同時(shí)，如果考慮上一年結(jié)轉(zhuǎn)的可售新房量，若按一年期分析，當(dāng)“期初可售新房量+本期新增供應(yīng)量”與成交量的比值，根據(jù)不同城市的容量及市場(chǎng)形態(tài)，提高一定的系數(shù)，也可以認(rèn)為整個(gè)住房市場(chǎng)處于均衡狀態(tài)。我國(guó)城市住房供需結(jié)構(gòu)目前主要存在的問題是：住房市場(chǎng)總體供不應(yīng)求；住房投資和投機(jī)需求偏大；住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理；供需缺口促使住房?jī)r(jià)格快速上漲。本報(bào)告對(duì)我國(guó)城市總體住房市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)、特別是對(duì)10個(gè)重點(diǎn)城市的住房市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)查和剖析，對(duì)未來五年全國(guó)新增住房供需和10個(gè)重點(diǎn)城市2008年住房市場(chǎng)供需進(jìn)行了分析和簡(jiǎn)要預(yù)測(cè)。
預(yù)測(cè)全國(guó)未來五年新增住房需求總量，本報(bào)告從城鎮(zhèn)化帶來的首次置業(yè)需求、居民收入快速提高帶來的改善性需求、城鎮(zhèn)房屋拆遷導(dǎo)致的剛性需求及流動(dòng)性過剩帶來的投資性需求等四大因素及過去5年全國(guó)新增住房銷售年均復(fù)合增長(zhǎng)率和過去5年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積增長(zhǎng)情況，同時(shí)參照2004年11月建設(shè)部政策研究中心提出的我國(guó)居民住房的小康標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行推算。預(yù)測(cè)未來五年新增住房供應(yīng)總量主要分析了可能提供的新增用地和盤活存量土地的總量，并按照1.8住宅容積率進(jìn)行推算。由此得出的結(jié)論是，未來五年全國(guó)新增住房依然呈現(xiàn)供不應(yīng)求的形態(tài)，但供需結(jié)構(gòu)會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化。為此，本報(bào)告提出了大力清理閑置土地，確保新增土地供應(yīng)，組織好舊區(qū)改造，發(fā)展二手房市場(chǎng)，同時(shí)也應(yīng)繼續(xù)抑制投資投機(jī)性需求等多項(xiàng)建議，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)住房供需的基本平衡。
專家們?cè)趯徸h該報(bào)告時(shí)認(rèn)為，供需平衡是相對(duì)的，動(dòng)態(tài)的，而且具有明顯的區(qū)域性，是結(jié)構(gòu)基本合理下的總量平衡。因此，地方政府更應(yīng)做好有關(guān)的基礎(chǔ)工作，并在編制與實(shí)施年度住房建設(shè)計(jì)劃時(shí)關(guān)注這些問題。
3、流動(dòng)性過剩與房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控研究
本課題從對(duì)流動(dòng)性過剩到資產(chǎn)價(jià)格泡沫的分析及對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響入手，針對(duì)近幾年國(guó)家出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，做了比較認(rèn)真的有效性研究，在此基礎(chǔ)上提出了完善房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的建議。建議中提到，逐步完善金融市場(chǎng)是最終解決流動(dòng)性過剩問題的長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，短期內(nèi)政府要加強(qiáng)銀行和機(jī)構(gòu)資金進(jìn)入資本市場(chǎng)的管控力度；由于房地產(chǎn)投資更容易受到政策的影響，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控更應(yīng)多關(guān)注房地產(chǎn)投資的適當(dāng)規(guī)模。
專家在審議該報(bào)告時(shí)建議，要以當(dāng)前流動(dòng)性過剩為契機(jī)，拓寬房地產(chǎn)融資渠道，創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，以緩解住房開發(fā)的資金壓力，并支持中低收入家庭解決住房困難問題。
4、完善與創(chuàng)新廉租住房制度研究
2007年11月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，建設(shè)部等部委先后出臺(tái)了《廉租住房保障辦法》和《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，這說明國(guó)家已把住房保障上升到國(guó)計(jì)民生的戰(zhàn)略高度，在未來相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，住房保障將是各級(jí)政府轉(zhuǎn)變職能、增強(qiáng)公共服務(wù)能力、加大力度解決低收入家庭住房問題的一項(xiàng)長(zhǎng)期戰(zhàn)略性任務(wù)。
本報(bào)告從更好地貫徹和實(shí)施國(guó)家已出臺(tái)的文件出發(fā)，在借鑒國(guó)外住房保障制度經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，提出了完善并創(chuàng)新廉租住房的對(duì)策與配套措施。本報(bào)告在完善制度建設(shè)方面特別提出要盡快進(jìn)行住房普查，建立住房檔案和個(gè)人收入誠(chéng)信系統(tǒng)；在創(chuàng)新方面提出，要加大財(cái)稅政策支持力度，多渠道增加廉租住房房源；要通過金融手段，發(fā)展相關(guān)的金融產(chǎn)品，集合社會(huì)閑散資金，擴(kuò)大廉租住房財(cái)源。
有的專家在審議該報(bào)告時(shí)建議，成立政策性的住房銀行和其他金融擔(dān)保機(jī)構(gòu)，是切實(shí)解決住房保障資金的重要來源。希望這一建議能得到政府的采納。
以上4個(gè)專題研究報(bào)告，采取了理論和實(shí)際相結(jié)合、定性與定量相結(jié)合、國(guó)內(nèi)與國(guó)外相結(jié)合的研究方法，分析了問題的原因和影響，提出了相應(yīng)的建議措施。但研究結(jié)果同樣也存在若干局限。受數(shù)據(jù)可得性條件限制，有可能影響定量評(píng)價(jià)結(jié)果的時(shí)效性和準(zhǔn)確性；在未來住房需求預(yù)測(cè)中，由于缺少現(xiàn)有城市住房的普查數(shù)據(jù)，更缺少新形勢(shì)條件下的住房建設(shè)定量性目標(biāo)，對(duì)一些假設(shè)性推算，也可能與現(xiàn)實(shí)情況及未來發(fā)展不完全符合。加上我們的研究水平有限和時(shí)間倉(cāng)促，對(duì)報(bào)告提出的有些觀點(diǎn)和建議還需進(jìn)一步商榷。報(bào)告本身還有待完善，研究的問題還有待深入。恭請(qǐng)大家批評(píng)指正。