在銷量下滑和政策預(yù)警的影響下，地產(chǎn)股持續(xù)了近兩周的調(diào)整。申萬地產(chǎn)指數(shù)已數(shù)日徘徊于30日均線附近。顯然，政策動向和市場預(yù)期的變化更值得警惕。

    目前，主要城市“去庫存化”基本接近尾聲，而新開工面積尚未跟上前期的銷售進度，下半年，樓市整體供應(yīng)將持續(xù)偏緊；另一方面，房價快速上漲將導(dǎo)致雙重后果，一是遏制剛性需求釋放，二是誘發(fā)政策調(diào)整。不過，業(yè)內(nèi)預(yù)計，在經(jīng)濟增長和資產(chǎn)泡沫的權(quán)衡中，管理層近期將更傾向于前者；下半年政策調(diào)整將限于局部領(lǐng)域，全面收緊的可能性很?。粯鞘袖N量將高位震蕩，房價也將溫和上升；地產(chǎn)牛市目前處于“中場”而非“終場”。

    新增供給吃緊

    在北京CBD工作的李女士從4月份開始，便一直關(guān)注位于東三環(huán)邊的一處大型樓盤。但原定于5月初開盤的該項目二期部分樓座，直到目前仍尚未公開發(fā)售。而中國證券報記者發(fā)現(xiàn)，這些樓座已接近封頂。

    與該樓盤一樣，6月以后，北京多數(shù)熱銷樓盤開始出現(xiàn)“捂盤惜售”現(xiàn)象?！俺龅孛妗奔纯射N售的項目不斷推遲申領(lǐng)項目預(yù)售許可證的時間。而開發(fā)商進行銷控的背后，則是后續(xù)供應(yīng)趨緊及由此帶來的漲價預(yù)期。

    “7月份，主要城市商品房銷售下滑，有需求萎縮的因素，但更主要是受庫存減少和增量供應(yīng)不足的影響?！币晃环康禺a(chǎn)資深人士指出。

    戴德梁行最近一份分析報告指出，去年11月以來，樓市成交量持續(xù)恢復(fù)帶動前期庫存積壓的快速消化。如果按2009年上半年的月均成交測算，預(yù)計未來3個月內(nèi)，全國主要城市現(xiàn)有庫存將有可能消化出清。截至今年6月底，主要城市庫存消化量已超過原有庫存的46%。

    擁有價格話語權(quán)的開發(fā)商普遍認為，前期新開工面積大幅下滑，導(dǎo)致今年下半年樓市增量供應(yīng)明顯減少，而與寬松的流動性相比，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)供不應(yīng)求。

    萬科（000002）首席研究員譚華杰在平安證券7月底的調(diào)研紀(jì)要中坦言，“從開工到銷售，極限情況是四到六個月，大部分要六個月以上。目前開發(fā)商在賣的房子是去年四季度開工的，今年上半年市場去存貨過程完成了，但新增量沒上來。大部分開發(fā)商從今年四五月份開始增加新開工，但這些供應(yīng)最快到十月下旬開盤，因此供應(yīng)量在十月前都是吃緊的。”

    統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2005年以來，全國整體竣工面積一直小于銷售面積，而開發(fā)商土地購置面積為銷售面積的60%，四大一線城市則在30%左右?？硕?中國)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，全國31個典型城市成交量達到7479.2萬平方米，同比、環(huán)比漲幅分別為110.6%和70.6%。同期商品住宅供應(yīng)總量僅為4724.8萬平方米，同比下降21.4%。