土地市場表現(xiàn)背離
從土地市場來看,與地王頻頻涌現(xiàn)相伴,住宅用地的招拍掛價格正在穩(wěn)步增長。與此同時,商辦和工業(yè)用地似乎仍未從去年的衰弱格局中走出來,土地價格節(jié)節(jié)下滑,前7個月流拍宗數(shù)甚至超過2008年。而在成交的商辦和工業(yè)用地中,底價成交的比重高達81.61%。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2008年北京居住用地樓面地價為3798元/平方米,2009年上半年則升至3981元/平方米。在檢測的12個城市中,除成都和南京住宅用地價有所下降外,上海、深圳等地均呈現(xiàn)上揚。
而在商辦和工業(yè)用地方面,上半年12個城市中有7個城市的商辦、工業(yè)用地樓面地價低于去年水平。一線城市中,北京、上海下滑明顯。北京商辦樓面地價從去年的每平方米3571元降至2376元,工業(yè)用地更是從每平方米964元降至550元。
部分城市流拍宗數(shù)也同比大幅增加。2008年北京、天津商辦工業(yè)用地分別流拍10宗和33宗,而今年前7個月已經(jīng)分別流拍22宗和32宗。
可喜的是,對外經(jīng)濟依賴程度較高的珠三角地區(qū)流拍宗數(shù)與去年相比明顯減少,廣州地區(qū)今年以來尚無商辦工業(yè)土地流拍,深圳也只有7宗。而去年廣州流拍量達到75宗,深圳也流拍了26宗。
在成交的商辦及工業(yè)用地中,以底價成交的部分占據(jù)了絕大多數(shù)。根據(jù)中國證券報記者的統(tǒng)計,2009年北京商辦及工業(yè)用地共成交87塊,其中以底價成交的比重占到81.61%;而同期住宅類土地共成交53塊,底價成交僅占比30.19%。
中原地產(chǎn)研究中心研究經(jīng)理宋莉認為,出現(xiàn)分化主要源于市場表現(xiàn)。住宅用地與房地產(chǎn)市場息息相關(guān),今年年初開始住宅市場迅速回暖,帶動土地市場回升。但商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)一直不如住宅市場,雖然7月份情況有所好轉(zhuǎn),但仍呈現(xiàn)弱勢回暖態(tài)勢。工業(yè)用地價格大幅下滑則與今年5月份的政策有關(guān),當時國土資源部下發(fā)《關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價標準實施政策的通知》,決定對《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》實施政策進行適當調(diào)整,即變相下調(diào)工業(yè)用地最低出讓標準。
北京某國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一位負責人表示,由于國家政策嚴控,工業(yè)用地很難通過更改土地用途等方式完成轉(zhuǎn)讓,從而抑制了部分需求。而工業(yè)用地底價成交率較高的主要原因是實行了所謂“勾地”制度,區(qū)縣政府通過招商引資鎖定買家,已經(jīng)提前商定好土地價格,而最終的招拍掛只是一種形式,這已成為業(yè)內(nèi)的“潛規(guī)則”。