復蘇或?qū)е滦袠I(yè)變革
NBD：今年的博鰲房地產(chǎn)論壇將“復蘇與改變中的房地產(chǎn)新未來”作為大會主題，確定該主題是基于怎樣的考慮？
陳詩濤：“復蘇”是當前中國經(jīng)濟乃至全球經(jīng)濟的大背景，同時也是中國房產(chǎn)業(yè)的在2009年的具體表現(xiàn)。事實上，一系列政策對于房地產(chǎn)市場的影響，已經(jīng)在2009年上半年顯現(xiàn)出來了。但這種刺激性政策的效果，同樣引起了資產(chǎn)價格上漲與資產(chǎn)泡沫的擔憂。在此基礎上，貨幣政策尤其是二套房貸等一系列政策開始有了新的動作。
復蘇過程中的“經(jīng)濟結(jié)構(gòu)”調(diào)整，必然帶來房地產(chǎn)行業(yè)的一次新的變革。我們認為，在當前的經(jīng)濟環(huán)境下，“復蘇與改變”是一個艱難的過程，其最終可能導致整個行業(yè)的整體性變革，那是中國地產(chǎn)的未來。
行業(yè)流通性較差
NBD：自2001年8月創(chuàng)立至今，博鰲房地產(chǎn)論壇經(jīng)歷了中國房地產(chǎn)快速發(fā)展的黃金9年。您認為在這9年中，中國地產(chǎn)最應總結(jié)的經(jīng)驗有哪些？
陳詩濤：我們應該總結(jié)的東西很多，但最應該總結(jié)的是體制性的東西，是我們對市場的理解與認知。
中國房地產(chǎn)行業(yè)行業(yè)效率很低，這主要是一些關(guān)卡的設置所導致。比如土地流動性差、寫字樓及商用物業(yè)的流動性差，還有住宅的流動性也差，二手房交易的成本非常高昂。
土地市場的流動效率差必然導致高地價；寫字樓市場流動效率差，必然導致高租金；住宅市場的流動效率差必然導致投機炒作。
一個市場化的行業(yè)，最為有效的調(diào)控方式，應該是讓這個行業(yè)各種資源流通起來，注重市場本身的效率。
房產(chǎn)真正復蘇有待時日
NBD：今年上半年，中國地產(chǎn)迎來一波小陽春行情。您認為這波回暖是暫時的，還是中國房地產(chǎn)已開始走向全新的道路？
陳詩濤：目前尚未有看到這個行業(yè)變革的方向。政策的放松釋放了需求，而意外的需求，導致企業(yè)策略的相應調(diào)整。但房地產(chǎn)開發(fā)商的觀望態(tài)度依然沒有改變。上半年，開發(fā)商的心態(tài)依然是把房子盡量賣出去。部分開發(fā)商開始進入土地市場，但大部分的開發(fā)商仍在觀望，一些政策的調(diào)整可能導致這種觀望的持續(xù)。就宏觀經(jīng)濟來看，當前宏觀經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，仍未進入實質(zhì)性階段，因此，房地產(chǎn)市場真正意義上的復蘇可能還有待時日。
NBD：隨著中國銀監(jiān)會重申嚴格執(zhí)行二套房貸政策，有業(yè)內(nèi)人士認為，這意味著房地產(chǎn)政策“蜜月期”已經(jīng)結(jié)束，中國政策將逐步收緊。對于今年下半年的房產(chǎn)政策，您有怎樣的預判？
陳詩濤：政策因素是影響市場的最大變量，但二套房貸并非是這個行業(yè)唯一的政策因素。我們目前還維持在低利率，上半年釋放的流動性還有一個消化的過程。
我們發(fā)現(xiàn)一些城市成交量開始大幅下跌，但是我們同樣注意到這些城市的二手房成交量開始迅速增加。說明幾個問題：第一，市場并不缺乏需求，目前市場上存在的問題的是缺乏供應、房價上漲太快。其次是投資性需求可能開始撤場，這個從二手房交易量的上升就可以看出來。第三，上半年開發(fā)商市場供應速度太快，對市場供應造成了極大的壓力。估計到2010年上半年，市場供應的緩沖將完成，屆時將有更多的市場供應量。在這種基礎上就要看政策走向了。如果當前的貨幣政策沒有起到好的效果，利率和稅費開始提升的話，那么2010年市場需求將會受到極大的考驗。
