如果一切順利，剛剛完成4億股定向增發(fā)的泛海建設(shè)(000046),其5億股再增發(fā)方案將會獲得證監(jiān)會核準(zhǔn)，增發(fā)工作也將在年底內(nèi)完成。

    屆時，泛海建設(shè)( 53.78,-2.72,-4.81%)的總股本將擴大到12.51億，土地資源儲備也將增至982萬平方米，其中此次增發(fā)認(rèn)購的808萬平米的土地都位于中心城市的核心地段。泛海建設(shè)董事長盧志強稱，未來五六年將留出300萬平米左右的商業(yè)項目作為投資性地產(chǎn)，把公司逐步打造成商業(yè)地產(chǎn)的藍籌公司。

    二度增發(fā)惹爭議

    正是看到商業(yè)地產(chǎn)的潛力，自然人黃木順一路購買、增持泛海建設(shè)股票成為其第一大無限制性流通股東，擁有1804.8981萬股，占比2.3%。在此次增發(fā)過程中，2007年7月19日自然人股東臨時提案擴大增發(fā)規(guī)模并獲股東大會通過，其中主要提案人之一就是黃木順。

    而另一面，圍繞公司二次增發(fā)以及二級市場股價的表現(xiàn)，外界也給出了不同的解讀。有人認(rèn)為此舉彰顯大股東履行股改承諾、做大做強上市公司的用意；也有人質(zhì)疑密集增發(fā)融資并將不完全成熟的土地資源注入上市公司，暴露了大股東資金鏈短缺和利用資本市場提高股價以備套現(xiàn)退出的企圖。

    不管怎樣，從目前情況而言，這是一宗多方共贏的交易：大股東將手中的土地資源注入上市公司，不僅履行了股改時的承諾，而且18.55元/股認(rèn)購價格與當(dāng)前將近60元的二級市場價格之間的巨大差價,也使土地資源短期內(nèi)實現(xiàn)了價值的最大化；上市公司通過此次增發(fā)獲得了800多萬平米核心區(qū)域的土地，并預(yù)計帶來超過100億元的凈利潤；而對于此次以現(xiàn)金認(rèn)購的機構(gòu)而言，即使提高了增發(fā)規(guī)模，變相增加了認(rèn)購成本，不到25元/股的認(rèn)購成本仍是一個“香餑餑”；甚至對于二級市場的小散戶而言，注入資產(chǎn)和整體上市題材以及股改后每月平均翻一倍的股價,也讓他們感到愜意。

    多贏的背后，有人指出，目前高企的股價似乎透支了其未來的盈利預(yù)期，按照半年報公布的每股0.38元，全年0.6元計算，其動態(tài)市盈率也達到了接近100倍的水平。另一方面，此次注入的808萬平米的全部開發(fā)尚需時日，即使樂觀預(yù)計，產(chǎn)生效益也應(yīng)在2008年之后。

    支撐泛海建設(shè)目前股價的無疑是投資者對注入資產(chǎn)的樂觀預(yù)期，此次定向增發(fā)5億股收購808萬平米土地涉及四個城市，包括北京星火項目下總計108.25萬平米、上海董家渡聚居區(qū)合計54.41萬平米、浙江光彩國際中心29.09萬平米以及武漢公司王家墩機場大約617萬平米的土地資源。

    公司出具的項目可行性分析報告預(yù)測，這四塊地將給上市公司帶來超過100億元的凈利潤。其中星火公司項目銷售均價以20000元/平米計算，實現(xiàn)稅后利潤43.37億元，投資利潤率超過37%；通海建設(shè)項目以26000元/平米計算，實現(xiàn)凈利達19億元，投資利潤率約19%；浙江公司以寫字樓銷售均價20000元/平米、公寓銷售面積25000元/平米計算。實現(xiàn)稅后利潤9.75億元，投資利潤率超過40%；武漢項目旗下的土地資源潛力更大，以目前武漢同等地段樓盤價格7000/平米計算，617萬平米的土地所產(chǎn)生的收益將更為巨大。此外，浙江等項目規(guī)劃的五星級酒店等投資性房地產(chǎn)將會為公司帶來長期穩(wěn)定的經(jīng)營性收益。

    如果一切都按預(yù)料的進行，上市公司未來的發(fā)展將前景可期。不過，目前的情況似乎沒有這樣樂觀，上述項目要產(chǎn)生效益仍需時日，樂觀估計，最早也要2008年。

    公司披露的信息顯示，目前僅浙江項目完成了三通一平工作，并完成交地手續(xù)。北京星火公司項目中第六、七宗地雖已取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，但要完成七通一平的熟地仍需時日，而第二宗地只取得了政府四委聯(lián)審會授權(quán)一級開發(fā)主體的會議紀(jì)要。上海、武漢的項目雖極力推進，但目前仍制約于一些程序上因素，進展不算迅速。

    北京項目 預(yù)測售價偏保守

    作為此次定向增發(fā)認(rèn)購資產(chǎn)中價格最貴的北京星火公司項目，規(guī)劃建筑面積108.25萬平方米，認(rèn)購價格估計為50.9億元，大股東出售給上市公司的樓面地價為每平方米5200元。據(jù)泛海建設(shè)有關(guān)人士稱，這個樓面地價遠遠低于同等地段，甚至比去年重組進入上市公司的東風(fēng)鄉(xiāng)1、2、3號地塊每平方米5400元的交易價格還要低。

    記者在實地采訪時看到，位于泛海國際居住區(qū) (論壇 像冊 戶型 樣板間 視頻)東面的星火項目已經(jīng)被圍墻隔離，記者不能進入，而在圍墻周圍，還有一些拆遷戶沒有搬離。公司副總裁、董秘陳家華預(yù)計，若無意外，今年底將完成土地拆遷和七通一平工作并開始施工。

    隨后，記者以購房人的身份到離項目不遠的泛海國際居住區(qū)的售樓處打聽銷售價格，得到的價格為24800元/平米，而且是位置相對較差的地段。為了更準(zhǔn)確地了解周邊商品房的價格，記者又到不遠處由另一開發(fā)商投資的觀湖國際樓盤，平均價格也在25000元以上。

    如果這個價格維持到在星火項目開發(fā)完畢時，那么僅此項目將給上市公司帶來超過250億的銷售收入。根據(jù)公司出具的項目開發(fā)可行性報告披露，星火項目銷售均價將在20000元/平米以上，總銷售收入將達到188.37億元，稅后利潤將達到43.37億元，投資利潤率超過37%。顯然，上市公司預(yù)測的銷售均價有些保守，不過，未來三年房價走勢是一個未知數(shù)，預(yù)測并不能代表能產(chǎn)生的真正收益。