“預(yù)售證正在辦理，預(yù)計(jì)國(guó)慶前后可以開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。”近兩周，新盤(pán)項(xiàng)目紛紛開(kāi)放樣板房，樓盤(pán)相關(guān)活動(dòng)如火如荼地舉行，蓄客到一定程度的樓盤(pán)并繼續(xù)接受認(rèn)籌，廣告宣傳鋪天蓋地。

　　這些都預(yù)示著開(kāi)發(fā)商一年中最重要的攬金營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)正式開(kāi)始。從城區(qū)有大量新增供應(yīng)的幾大盤(pán)來(lái)看，預(yù)計(jì)“黃金周”期間四大城區(qū)約有24個(gè)項(xiàng)目有潛在供應(yīng),而城區(qū)這24個(gè)項(xiàng)目的潛在供應(yīng)總套數(shù)有望過(guò)萬(wàn)套。在這些新增供應(yīng)的樓盤(pán)中，南城區(qū)的景湖時(shí)代城、金域華府、凱旋國(guó)際三個(gè)樓盤(pán)將占目前城區(qū)供應(yīng)面積的一半，套數(shù)更達(dá)到了6000多套。再加上存量70000余套，接下來(lái)的可售貨量高達(dá)七八萬(wàn)套，“后市供求比將發(fā)生逆轉(zhuǎn)”。

　　另外，新盤(pán)的吹風(fēng)價(jià)節(jié)節(jié)攀高，甚至超過(guò)2007年最高價(jià)，而貨量的充足，價(jià)格的堅(jiān)挺，有人士擔(dān)憂(yōu)“國(guó)慶黃金周會(huì)有價(jià)無(wú)市”。因而在樓市觀(guān)望氣氛出現(xiàn)、可售貨量相對(duì)增加、后市不確定的現(xiàn)狀下，有開(kāi)發(fā)商開(kāi)始展開(kāi)促銷(xiāo)行動(dòng)以圖“搶跑”金九銀十，或?qū)⑺蓜?dòng)房?jī)r(jià)，把價(jià)格拉低。

　　現(xiàn)象一：可售貨量將激增

　　昨日，記者從東莞市房產(chǎn)公眾信息網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，全市在售樓盤(pán)總數(shù)369個(gè)，可售貨量70357套(包括車(chē)庫(kù)、商鋪在內(nèi))，另外，綜合合富、中原東莞公司市場(chǎng)研究部的信息，以及從即將上市或新近上市的光大黃旗印象、景湖時(shí)代城、凱旋國(guó)際、金域華府、彩虹灣、荷塘月色四期、江南第一城 別墅和洋房、金域中央洋房、御泉山洋房、上東國(guó)際、豐泰#zhPoint#東海城堡等樓盤(pán)動(dòng)向來(lái)看，預(yù)計(jì)國(guó)慶前后，單是四大城區(qū)就會(huì)有6000多套新品上市。

　　從目前了解到的市場(chǎng)情況看，從8月底開(kāi)始，新盤(pán)新貨開(kāi)始陸續(xù)上市迎接即將到來(lái)的“金九銀十”。這些新盤(pán)新貨中等戶(hù)型面積的產(chǎn)品陸續(xù)增多，近半年來(lái)的供需結(jié)構(gòu)性失衡狀況有望逐步得到緩和。如近期上市或者準(zhǔn)備上市的項(xiàng)目：江南第一城、金域中央四期、黃旗印象、景湖時(shí)代城、上東國(guó)際、天誠(chéng)康橋二期、中信凱旋國(guó)際等，這些項(xiàng)目為市場(chǎng)填補(bǔ)了部分的市場(chǎng)空白，提供了許多適合普通自住的戶(hù)型。其中，南城最新拿到預(yù)售證的樓盤(pán)有南城御泉山莊高層住宅5-9棟共約311套；該項(xiàng)目旁邊的金域中央葛蘭溪谷第30棟的139套也已面市；江南第一城13-19棟共161套；御花苑海藍(lán)灣1棟15套，2棟、3棟共約132套可售；世紀(jì)城國(guó)際公館3-8棟洋房共409套，16-24棟共約269套，東城區(qū)天驕峰景4幢2單元和3單元共119套；世紀(jì)城國(guó)際公館香榭里聯(lián)排別墅有278套。而城區(qū)近期熱點(diǎn)新盤(pán)景湖時(shí)代城、金域華府、凱旋國(guó)際、黃旗印象則還未拿到預(yù)售證，為了能在國(guó)慶前成功開(kāi)售，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)在國(guó)慶前各開(kāi)發(fā)商都能將預(yù)售證辦下來(lái)。

　　現(xiàn)象二：營(yíng)銷(xiāo)推廣力度加大

　　隨著各樓盤(pán)的推廣力度加大，各樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)方式也出奇制勝。從8月中旬開(kāi)始，廣告“轟炸”攻勢(shì)在樓市逐漸鋪開(kāi)。各樓盤(pán)還舉行各式各樣的活動(dòng)，試圖在開(kāi)盤(pán)前保持市場(chǎng)熱度。

　　8月30日江南第一城二期7層電梯洋房推售；第一國(guó)際1號(hào)樓公寓洋房開(kāi)始接受誠(chéng)意登記；9月5日，黃旗印象、景湖時(shí)代城、上東國(guó)際三個(gè)項(xiàng)目開(kāi)始接受誠(chéng)意登記，就在當(dāng)天，黃旗印象還舉辦了一場(chǎng)別開(kāi)生面的拉斯維加斯體驗(yàn)活動(dòng)，吸引了眾多莞人現(xiàn)場(chǎng)“豪賭”；同日，光大錦繡山河在60年國(guó)之大慶時(shí)，攜手《建國(guó)大業(yè)》劇組舉辦新中國(guó)60華誕大型晚會(huì)，并將于國(guó)慶期間開(kāi)放大型光雕公園；而記者昨日了解到，9月19日眾新盤(pán)新貨皆有大手筆的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，例如，萬(wàn)科金域華府將于當(dāng)日開(kāi)放體驗(yàn)中心；金域中央四期將于19日開(kāi)放樣板房；景湖時(shí)代城將于9月19日在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)上演一出原版的《歌劇魅影》……森林湖三期別墅、凱旋國(guó)際、天驕峰景、荷塘月色、東方華府等等樓盤(pán)都將有新貨推出，這段時(shí)間，新盤(pán)新貨集中放量，發(fā)展商因此采用不同的手段博取人氣和眼球，將市場(chǎng)熱度一直維持到開(kāi)盤(pán)前，“此舉志在打破7、8月份以來(lái)的觀(guān)望氣氛。”

　　現(xiàn)象三：“吹風(fēng)價(jià)”不斷刮起

　　上周末，南城某項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人與記者聊天時(shí)說(shuō)，“新盤(pán)價(jià)格可能要等到發(fā)售前一兩天才知道”。大概目前樓盤(pán)的定價(jià)，是讓發(fā)展商最傷腦筋的事了。定高了，有價(jià)無(wú)市可能賣(mài)不動(dòng)；定低了，最怕被新客戶(hù)形成“降了還會(huì)降”的預(yù)期，反而更不著急買(mǎi)樓。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，近期即將上市的金域華府、景湖時(shí)代城、江南第一城、金域中央四期、御泉山等只是開(kāi)放示范單位、開(kāi)放樣板房，并不著急定價(jià)，也許正是明智之舉。

　　從中我們也可以看出，各新盤(pán)項(xiàng)目實(shí)質(zhì)上將開(kāi)盤(pán)前的市場(chǎng)預(yù)熱看成是一個(gè)對(duì)意向買(mǎi)家詢(xún)價(jià)的過(guò)程，便于更準(zhǔn)確地找到樓盤(pán)在消費(fèi)者心目中的位置。有意思的是，雖然開(kāi)發(fā)商并不著急報(bào)價(jià)，市場(chǎng)上關(guān)于各新盤(pán)可能的售價(jià)卻不斷傳開(kāi)，“賣(mài)多少錢(qián)？”是記者聽(tīng)到的關(guān)于新盤(pán)上市前消費(fèi)者討論最多的話(huà)題之一。面對(duì)銷(xiāo)售人員的“價(jià)格未定”的說(shuō)法，消費(fèi)者自身也有把算盤(pán)，對(duì)于這種“吊胃口”的手法，很多人并不買(mǎi)賬，而是自己主動(dòng)給出了自己的心理價(jià)位。“我雖然交了認(rèn)籌金，但是如果價(jià)位超過(guò)心理價(jià)位6000元每平方米，開(kāi)盤(pán)時(shí)就只好去退誠(chéng)意金了。”有不少消費(fèi)者認(rèn)籌后表達(dá)了相似的看法。

　　近日，記者到景湖時(shí)代城、黃旗印象、江南第一城、金域中央等樓盤(pán)踩盤(pán)時(shí)，發(fā)現(xiàn)各樓盤(pán)的人氣還是不錯(cuò)，例如周日，到景湖時(shí)代城詢(xún)價(jià)、看房的消費(fèi)者人數(shù)眾多，到了周一再去看時(shí)，1小時(shí)內(nèi)還可發(fā)現(xiàn)十多臺(tái)客人前來(lái)看房。“由于前段時(shí)間新貨供應(yīng)不足，壓抑多時(shí)的自住需求還是存在的。”

　　現(xiàn)象四：國(guó)慶價(jià)格或?qū)⑺蓜?dòng)

　　雖然關(guān)于各樓盤(pán)的價(jià)格猜測(cè)此起彼伏，而樓市價(jià)格的預(yù)期也有上揚(yáng)的苗頭，但是優(yōu)惠促銷(xiāo)打折等行為在一些樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)。“國(guó)慶后價(jià)格有松動(dòng)的可能。”中原地產(chǎn)東莞公司市場(chǎng)研究部經(jīng)理車(chē)德銳表示，從新推貨項(xiàng)目來(lái)看，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了促銷(xiāo)打折的跡象，例如，上周萬(wàn)江項(xiàng)目上東國(guó)際公寓開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售88折、風(fēng)臨花語(yǔ)岸買(mǎi)房送裝修送全屋家電、御花苑小戶(hù)單位舉行買(mǎi)房送車(chē)行動(dòng)……車(chē)德銳表示，類(lèi)似的打折促銷(xiāo)，變相降價(jià)的行為越來(lái)越多，也預(yù)示著后市競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。他認(rèn)為，一般樓市價(jià)格的變化可以用三部曲來(lái)形容，首先是硬挺不降價(jià)；然后是變相促銷(xiāo)暗降，最后是打折越來(lái)越多價(jià)格開(kāi)始松動(dòng)出現(xiàn)明降，“如果折扣在95-99折之間，說(shuō)明是正常的促銷(xiāo)行為，如果折扣在95折以下，則說(shuō)明價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始松動(dòng)了。”

　　記者調(diào)查也發(fā)現(xiàn)，近日東莞團(tuán)購(gòu)、辦卡、送裝修、贈(zèng)面積等名目繁多的優(yōu)惠措施悄然再起并愈演愈烈。誠(chéng)意登記期間的“兩萬(wàn)抵五萬(wàn)”，“三萬(wàn)抵十萬(wàn)”，“5000認(rèn)籌金，開(kāi)盤(pán)可享88折”，“購(gòu)房送契稅”，“9.8×9.8×9.9折”的三重優(yōu)惠；預(yù)交2萬(wàn)元可享受開(kāi)盤(pán)減5萬(wàn)元額外9.8折優(yōu)惠；預(yù)定均價(jià)比之前的開(kāi)盤(pán)價(jià)下降1000元/平方米；“預(yù)交5000元可享受開(kāi)盤(pán)9.5折”優(yōu)惠登記；有樓盤(pán)甚至提出，對(duì)于新推的部分別墅、小公寓，購(gòu)買(mǎi)者可獲贈(zèng)一輛車(chē)，價(jià)值從五六萬(wàn)元的小型車(chē)到價(jià)值百萬(wàn)元的豪華轎車(chē)都有。

　　各種價(jià)格促銷(xiāo)手段威力仍在，尤其是一些針對(duì)首次置業(yè)者的項(xiàng)目，價(jià)格營(yíng)銷(xiāo)的吸引力十分明顯。“進(jìn)入9月，價(jià)格下調(diào)的樓盤(pán)比例開(kāi)始增多，價(jià)格上調(diào)的樓盤(pán)數(shù)量正逐漸減少，隨著這一波中小戶(hù)型新貨的上市，東莞樓市有可能回歸到價(jià)跌量漲的回升通道。”

　　文/記者 黎秋玲