北京的房價

　　任志強(qiáng)

　　任志強(qiáng)搜狐博客：http://renzhiqiang.blog.sohu.com/

　　北京的房價到底有多高是個無法猜到的迷！

　　一個國家的首都、政治、文化、經(jīng)濟(jì)的中心，毫無疑問的會集中全國和世界的購買力，讓首都或經(jīng)濟(jì)中心地區(qū)的房價升高，并可能超越當(dāng)?shù)鼐用裰形皇杖氲南M(fèi)能力，讓房價成為與人均GDP不成比例的地步。

　　如果這個首都，如北京，還是全國教育、科研、醫(yī)療及審批、文化、體育的中心區(qū)域，其公共財政的補(bǔ)貼又是高水平的，那么這個城市的房價就會更高。因為公共財政會補(bǔ)貼雖然房價高但其他費(fèi)用的降低，如教育、醫(yī)療以及公共交通等。

　　北京的辦公、商業(yè)會因交易的活躍而價高，住宅同樣會因城市人的匯聚和家庭的自然分裂而價格節(jié)節(jié)攀升。

　　但北京的住宅房價到底有多高呢？北京的房價分許多種，如商品房、兩限房、經(jīng)濟(jì)適用住房、享受經(jīng)濟(jì)適用住房政策的住房、合建房、自建房、市政拆遷房、特困房、平房、四合院、央產(chǎn)房、單位產(chǎn)房、公產(chǎn)房、房改房、拆遷加回購房，這些住房都在按不同的政策條件在不同的對象與場所進(jìn)行各種交易，因此很難計算出北京的房價到底有多高，或者說多低。

　　至少北京市有人在根據(jù)網(wǎng)上銷售的登記情況計算出了市場的平均商品房銷售價格以及網(wǎng)上登記的二手房交易價格。統(tǒng)計部門也公布了二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)以內(nèi)或五環(huán)以外的市場銷售平均價格，可以統(tǒng)計或有參照的市場公開交易的價格大約萬元/平方米左右。

　　按照國家統(tǒng)計局公布的1—9月份的商品房銷售金額和銷售面積計算，全國銷售58371萬平方米，銷售金額27531.89億元，商品房平均售價單價為4716元/平方米，扣除辦公外，商品用房約30%的面積比重的差價，住宅商品房平均銷售價格不到4000元/平方米。

　　東部地區(qū)商品房平均單價為6141.9元/平方米，住宅約為4890元/平方米；

　　中部地區(qū)商品房平均單價為3009元/平方米，住宅約為2300元/平方米；

　　西部地區(qū)商品房平均單價為3171.15元/平方米，住宅約為2500元/平方米。

　　如果按1998年全國平均住房1854元/平方米計算，2008年全國平均住房價格3655元/平方米，約增長了97%。但全國職工月工資從623元/月增長為2078元/月（2007年），則增長了334%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房價的增長比例。

　　北京的商品房住房價格如果與全國的平均房價比確實是高出了許多，但如果將北京的非商品房的交易價格計算進(jìn)去，這個價格也許就完全不同了。全國的房價如果計算上那些享受了各種優(yōu)惠政策的住房價格，大約就不到2700元/平方米了。

　　我查不出全國各城市的土地供給情況，無法計算出在所有住宅建設(shè)用地之中非商品住宅的用地總量，也就無法計算出這種低于市場銷售價格的住房所占的比重，因此也無法準(zhǔn)確的計算出所有住宅混合之后的平均房價或房價的中位數(shù)，但我大約可以計算出北京的情況。

　　北京2005—2009年政府公布的商品房住宅建設(shè)用地計劃供給指標(biāo)為7130公頃，非商品住房建設(shè)用地指標(biāo)為1320公頃，兩者的比重為5.4:1。而實際供給的情況則是，商品房住宅用地（招拍掛）2394公頃，完成計劃數(shù)的33.6%，供地差額為4736公頃，非商品住宅供地1283公頃，完成97.20%，扣除商品房中的配建非商品房完成率為103%。

　　4736公頃的供地差額在政府工作報告中為100%完成了土地的供給量，這些土地為享受經(jīng)濟(jì)適用住房政策的用地，由特定單位使用了。這些用地約為商品房用地的2倍。加上非商品房住宅用地的面積，可以計算出商品房住房用地在全部住宅建設(shè)用地中的比重僅為28.3%，或者說市場中計算出的商品房住房平均銷售價格僅為這28.3%的住房銷售價格而并非北京市的住宅實際價格。

　　如果用地中的平均容積率相等，且大部分經(jīng)濟(jì)適用住房和享受經(jīng)濟(jì)適用住房政策的住房價格為4500元/平方米，則北京市的一手房銷售價格則約僅為6200元/平方米，這就變成了一個令人驚訝的數(shù)字了。如果按這個數(shù)字計算房價收入比，還有誰會認(rèn)為北京的房價價格太高嗎？

　　雖然那些低價的定向住房沒有向社會公開銷售，比如分給了國務(wù)院事務(wù)管理局，再分配給中央或國務(wù)院的各機(jī)關(guān)、管理機(jī)構(gòu)以解決公務(wù)員的住房、進(jìn)京干部的住房、老干部的住房等，但這些家庭難道不是北京市的戶籍人口嗎？不是北京市的市民嗎？他們沒有北京市戶籍人口的親屬嗎？難道不是在解決北京市的城市人口住房問題嗎？這些住房面積不計算在北京的人均居住面積中嗎？

　　如果這些住房同樣在解決北京市的人口居住問題，那么不管這些政策是否合理，這些享受了低價住房的家庭是否有利用權(quán)利或腐敗的可能，這些住房都應(yīng)計算在房價的基數(shù)中。總不能一面在按市場價格計算國際標(biāo)準(zhǔn)的房價收入比，另一方面又將中國特色的政策性住房的銷售價格排除在外不計算在房價之中，那無疑會造成極大的誤導(dǎo)作用。

　　如果全部的商品房住房的消費(fèi)者只能在全部住宅建設(shè)用地的28%之中競爭，那么本就會高漲的房價就必然的畸形暴漲。如果許多的家庭能額外的享受大量的建設(shè)用地中的低價住房，又何必關(guān)心暴漲的房價呢？

　　土地供給的傾斜，毫無疑問的會影響到市場中的商品住宅房價。政府的保障早已超出了計劃的合理性，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超出了市場的合理性，那么商品房住宅的房價就一定會扭曲，但并不因此而說明北京的房價過高。大量價格的住房比商品房供給量更大的支撐著北京人均住房面積的增加，也解決著多數(shù)家庭的住房問題。

　　雖然我的計算中還有許多不確定因素，但毫無疑問的是巨大的非市場化的住房價格會讓真實的北京住房價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于現(xiàn)有的水平，無論如何絕不會超過6500--7000元/平方米之間的價格。如果按這個價格計算，北京的人均GDP和人均收入情況，這個價格豈不是太低了，也與中國首都的形象和地位、與北京的公共補(bǔ)貼支出太不相稱了。這也難怪北京實行了最嚴(yán)格的戶籍管理制度，但人口的增長與膨脹都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了城市規(guī)劃的指標(biāo)。

　　任何城市的真實房價都必然的會受到政策性優(yōu)惠價格的影響，而不將這些住房價格計算在內(nèi)的價格都是非經(jīng)濟(jì)因素的偽價格。

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