不久前,招商證券邀我去深圳和《非理性繁榮》一書的作者希勒對(duì)話,主持人是招商證券在香港的投資銀行家溫天納。他很文雅,送了一本書給我。天納根據(jù)資料文獻(xiàn),發(fā)現(xiàn)自工業(yè)革命以來,一個(gè)完整的房地產(chǎn)周期大約是18年,和人的成長(zhǎng)周期(成人)一致。如美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分別于1974年、1992年和2010年達(dá)到低點(diǎn)。根據(jù)美國(guó)學(xué)者哈里森的觀察,18年周期的前14年房?jī)r(jià)上漲,后4年下跌。房?jī)r(jià)會(huì)先上漲7年,然后可能會(huì)發(fā)生一個(gè)短期的下跌,然后再經(jīng)歷5年的快速上漲,之后是2年瘋漲,最后是4年左右時(shí)間的崩潰。
我是不太相信哈里森曲線的。假定,只是假定這個(gè)曲線在中國(guó)成立;如果從1998年7月國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》,停止實(shí)物分房,實(shí)行貨幣分房,房地產(chǎn)業(yè)真正地走向市場(chǎng)之后,目前已經(jīng)進(jìn)入第12年。那也就是說距離崩潰不遠(yuǎn)了?
天納書中還提到,恒隆地產(chǎn)的老板陳啟宗經(jīng)歷過六、七次股災(zāi),陳董對(duì)他說,還是投資“磚頭”靠得住些。我查了一下,陳董的確在2009年7月說過,經(jīng)過金融危機(jī)后,投資者應(yīng)更小心金融產(chǎn)品,而“磚頭”比較實(shí)際。
至少在過去的12年中,投資“磚頭”被套住的很少。而賺錢的,很多。
且看未來6年。