購買一套稱心如意的房子，是許多老百姓的夢想。如果落入不良開發(fā)商設(shè)置的陷阱，購房人甚至可能血本無歸。因 此，消費(fèi)者有必要了解商品房買賣特別是預(yù)售商品房買賣過程中可能存在的風(fēng)險，避免出現(xiàn)“人為刀俎，我為魚肉”的被動局面。

    一、知己知彼，百戰(zhàn)不殆

    房地產(chǎn)市場各種類型的房屋很多，作為購房人一定要清楚自身的收入情況和消費(fèi)層次，不能妄自菲薄，也不能好高騖遠(yuǎn)，以免日后給自己帶來沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。在明 確自己應(yīng)該購買哪一類商品房后，更為重要的是了解開發(fā)商的售樓資格。由于開發(fā)商與購房人存在著嚴(yán)重的市場信息不對稱，雙方的地位實(shí)質(zhì)上是不平等的。實(shí)踐中 曾出現(xiàn)開發(fā)商利用集體土地開發(fā)房地產(chǎn)、開發(fā)商卷逃預(yù)售款和在預(yù)售房地產(chǎn)上設(shè)置抵押等情況，嚴(yán)重侵害購房人的權(quán)益。為此，相關(guān)法律法規(guī)對于開發(fā)商的售樓資格 作了若干限制，即開發(fā)商作為預(yù)售人，應(yīng)當(dāng)以書面方式向預(yù)購人明示下列事項(xiàng)，使預(yù)購人能夠較為全面真實(shí)地了解商品房預(yù)售的信息：(一)預(yù)售人的名稱、注冊地 址、聯(lián)系電話和法定代表人；(二)商品房預(yù)售許可證或者其經(jīng)發(fā)證機(jī)關(guān)確認(rèn)的復(fù)印件；(三)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時間；(四)項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面 示意圖；(五)商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)；公共和公用建筑面積的分?jǐn)傓k法；(六)預(yù)售商品房的價格和付款辦法；(七)商品房預(yù)售款的專用帳戶； (八)物業(yè)管理事項(xiàng)；(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。如果以上條件都具備的話，說明開發(fā)商在國有土地使用權(quán)的取得、商品房小區(qū)規(guī)劃的確定和商品房預(yù)售前 的開發(fā)等過程中，都較為規(guī)范，沒有出現(xiàn)在建工程抵押的情況，對商品房后期建設(shè)與管理也有明確的計(jì)劃，購房者大可放心與之談判。

    二、看清“內(nèi)部認(rèn)購”的真面目

    許多開發(fā)商在樓盤預(yù)售前，喜歡搞內(nèi)部認(rèn)購，一為造勢，二為摸底，都是為預(yù)售作準(zhǔn)備。而對于購房人來說，相對而言，內(nèi)部認(rèn)購的價格相對較低，有一定的吸引 力。對此，筆者認(rèn)為，由于內(nèi)部認(rèn)購行為政府不認(rèn)可，也沒有納入管理，商品房的內(nèi)部認(rèn)購可能存在以下隱患：一是開發(fā)商還沒有繳清開發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓 金，導(dǎo)致將來難以取得房地產(chǎn)證；二是該商品房可能已經(jīng)被開發(fā)商拿去抵押，將來購房人取得的不是完全的房屋所有權(quán)；三是由于內(nèi)部認(rèn)購合同沒有政府部門的登記 備案，開發(fā)商可能會將房屋一樓多售。因此，購房人切不可因?yàn)閮?nèi)部認(rèn)購商品房的所謂價格優(yōu)勢而麻痹大意。

    三、明確售樓廣告的法律效力

    許多開發(fā)商都精通包裝之道，在商品房的售樓廣告中作了許多誘人的許諾。對于廣告的效力，法律理論一般認(rèn)為是一種“要約邀請”，對開發(fā)商沒有法律約束力，除 非合同雙方將廣告的許諾作為合同條款寫到商品房買賣合同中。對于預(yù)售廣告的管理，主要是通過行政手段實(shí)現(xiàn)的，《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》規(guī)定，預(yù)售人發(fā) 布預(yù)售廣告時，應(yīng)當(dāng)已取得商品房預(yù)售許可證。預(yù)售廣告的內(nèi)容必須真實(shí)、準(zhǔn)確，不得有誤導(dǎo)、欺騙公眾和不符合預(yù)售的商品房項(xiàng)目的內(nèi)容，并載明商品房預(yù)售許可 證的編號和發(fā)證機(jī)關(guān)。預(yù)售人發(fā)布的預(yù)售商品房廣告和印發(fā)的宣傳資料所明示的事項(xiàng)，預(yù)購人有權(quán)要求在商品房買賣合同中約定。預(yù)售人發(fā)布預(yù)售商品房廣告時，應(yīng) 當(dāng)提前五日將擬發(fā)布的廣告式樣報核發(fā)商品房預(yù)售許可證的主管部門和工商行政管理部門備案，主管部門和工商行政管理部門發(fā)現(xiàn)該廣告內(nèi)容與項(xiàng)目不符時，應(yīng)當(dāng)責(zé) 令其停止發(fā)布。如果購房人因開發(fā)商虛假廣告的誤導(dǎo)利益受到損害，理論上可以通過司法程序?qū)で筚r償，但通過陷入曠日持久的訴訟來維權(quán)，不是廣大購房人樂見的 事情。因此，建議購房人要求開發(fā)商將其廣告許諾作為合同條款寫到商品房買賣合同中，如發(fā)現(xiàn)開發(fā)商發(fā)布虛假廣告欺騙消費(fèi)者，也可以向工商行政管理部門舉報。

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四、慎簽認(rèn)購書

    在實(shí)踐中，為了盡早銷售商品房，開發(fā)商在與購房人簽訂商品房銷售合同前，雙方先簽訂商品房預(yù)售認(rèn)購書，購房人依認(rèn)購書約定繳納一定數(shù)額的款項(xiàng)。但往往在正 式的商品房買賣談判中，又因?yàn)閷唧w條款的爭議，不能簽訂正式的商品房買賣合同，雙方進(jìn)而轉(zhuǎn)為對購房人所繳款項(xiàng)是否視為定金，適用“定金罰則”而爭吵不 休。對于認(rèn)購書的法律性質(zhì)，一般認(rèn)為，如果認(rèn)購書含有商品房買賣合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價、總價、簽訂正式預(yù)售合同的時間等， 商品房認(rèn)購書具有合同約束力，當(dāng)事人違約要承擔(dān)違約責(zé)任。認(rèn)購書中約定的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)視為解約定金，適用定金罰則。如果認(rèn)購書沒有含有商品房買賣合同的主要條 款，則認(rèn)購書只是沒有法律約束力的“意向書”，購房人所繳款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)退回。對于認(rèn)購問題，《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》第二十三條規(guī)定：“預(yù)購人與預(yù)售人簽 訂書面的商品房預(yù)購銷合同前，經(jīng)雙方協(xié)商同意，預(yù)售人可以向預(yù)購人收取一定數(shù)額的商品房預(yù)購訂金；預(yù)售人收取訂金前，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人提供商品房預(yù)購銷合同草 案。收取商品房預(yù)購訂金時，預(yù)售人與預(yù)購人應(yīng)當(dāng)訂立書面協(xié)議，約定所收訂金的具體數(shù)額和退還與不退還的具體辦法。預(yù)售人與預(yù)購人簽訂書面的商品房預(yù)購銷合 同后，預(yù)售人向預(yù)購人收取的商品房預(yù)購訂金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)作預(yù)購人支付的商品房預(yù)售款。”此規(guī)定明確規(guī)定雙方約定的是“訂金”而非“定金”，這也可以避免適用“定 金罰則”，但前提是購房人在認(rèn)購書上也使用了“訂金”的字眼。

    五、確定合理的付款方式

    為加快資金回籠，實(shí)踐中有的開發(fā)商對一次性付款的購房人提供一定的優(yōu)惠，有的經(jīng)濟(jì)條件優(yōu)越的購房人也樂于一次性付款，以免麻煩。但這種做法其實(shí)存在一定的 風(fēng)險，如果開發(fā)商開發(fā)爛尾，購房人極有可能血本無歸。因此，購房人應(yīng)盡可能爭取按照開發(fā)建設(shè)工程的進(jìn)度分期支付房款，這樣可以將風(fēng)險降到最低，避免將來被 “套牢”。如在合同中約定簽約時支付房款的10%，簽約后開發(fā)商應(yīng)保證工程應(yīng)建至四層完工，購房人再付10%……等等。另外，根據(jù)《廣東省商品房預(yù)售管理 條例》，商品房開發(fā)商(預(yù)售人)代購房人辦理商品房房地產(chǎn)權(quán)證的，購房人可以留百分之十五的商品房價款，其中百分之十的商品房價款在預(yù)售的商品房竣工驗(yàn)收 之后、交付使用之前支付，百分之五的商品房價款在預(yù)售人交付商品房房地產(chǎn)權(quán)證時支付。購房人自己辦理商品房房地產(chǎn)權(quán)證的，購房人可以留百分之十的商品房價 款，在預(yù)售人取得商品房項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)確認(rèn)證明書并將商品房交付使用之日起十日內(nèi)支付。

    六、明確約定收樓標(biāo)準(zhǔn)

    對于商品房交付使用的標(biāo)準(zhǔn)，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條、第十八條有明確規(guī)定，即房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，　方可交付使用。住宅小 區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收。綜合驗(yàn)收項(xiàng)目包括：(一)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；　(二)城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的 建設(shè)情況；(三)單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；　(四)拆遷安置方案的落實(shí)情況；　(五)物業(yè)管理的落實(shí)情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā) 的，可以分期驗(yàn)收?！稄V州市商品住宅建設(shè)項(xiàng)目驗(yàn)收管理辦法》規(guī)定，商品住宅建設(shè)項(xiàng)目驗(yàn)收包括專業(yè)驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收。專業(yè)驗(yàn)收是指規(guī)劃、公安消防、 人防等行政管理部門對商品住宅建設(shè)項(xiàng)目落實(shí)工程報建審批事項(xiàng)情況所作的檢驗(yàn)和認(rèn)可?？⒐を?yàn)收是指房地產(chǎn)開發(fā)商依照強(qiáng)制性工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)組織勘察、設(shè)計(jì)、施 工、工程監(jiān)理等單位，對房屋建筑以及按規(guī)定配套建設(shè)的市政公用設(shè)施工程質(zhì)量的認(rèn)定。綜合驗(yàn)收是指建設(shè)行政主管部門組織有關(guān)行政管理部門對商品住宅建設(shè)項(xiàng)目 中涉及公共安全的內(nèi)容及市政公用設(shè)施建設(shè)配套情況所作的認(rèn)定。對于交付標(biāo)準(zhǔn)，此辦法規(guī)定，商品住宅建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。辦法沒有明確，而 且廣州市綜合驗(yàn)收難問題一直沒有得到很好得解決，使開發(fā)商與購房人在收樓標(biāo)準(zhǔn)上存在很大爭議?，F(xiàn)行的《商品房買賣合同》格式文本第八條規(guī)定收樓標(biāo)準(zhǔn)由合同 雙方約定。建議購房人盡量不要選擇爭議較大的“(一)該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，以免日后對驗(yàn)收的定義產(chǎn)生歧義，另外，購房人可要求開發(fā)商在商品房交付使用的 同時向購房人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并按《住宅質(zhì)量保證書》的約定承擔(dān)保修責(zé)任。

    七、規(guī)范商品房面積增減的處理

    商品房的建筑面積是以房地產(chǎn)測繪部門的測繪結(jié)果為準(zhǔn)。而合同的簽訂往往在測繪之前，因此，合同約定的商品房面積往往與實(shí)測面積不相符。對于面積增減的處 理，建設(shè)部《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》有明確的規(guī)定，即：商品房銷售合同約定面積與實(shí)際面積發(fā)生差異的，按照合同約定處理；合同未作約定的， 面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補(bǔ) 足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的(含3%)部分的房價款由 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超過3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。廣州市的《商品房買賣合同》在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步規(guī)定，面積誤差比 絕對值在0·６%以內(nèi)(含本數(shù))的，買賣雙方不作任何補(bǔ)償。當(dāng)然，合同雙方也可以另行約定。

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八、了解按揭的辦理方法

    大部分開發(fā)商都在售樓廣告中寫明提供多少年的幾成按揭，并列出月供多少，以示供樓是件輕松的事情。有的購房人也以為簽了合同交了部分房款，并提交了一系列 按揭申請文件后，就可以放心等待入住了。實(shí)際上，提供按揭的是銀行而不是開發(fā)商，銀行對購房人資信進(jìn)行調(diào)查后，可能不會批準(zhǔn)提供按揭。實(shí)踐中也存在開發(fā)商 把按揭作為一種銷售手段，明明沒有卻明目張膽地宣揚(yáng)。如果銀行不批準(zhǔn)按揭或根本就不存在按揭，而購房人已繳了一部分房款，那購房人則十分被動。比較好的方 法是購房人在商品房買賣合同中對按揭申請得不到批準(zhǔn)時如何處理作一明確規(guī)定。

    九、追究交樓違約的技巧

    有的購房人往往會遇到這種情形，接到開發(fā)商的交樓通知書，興沖沖地到樓盤一看，商品房的許多設(shè)施都沒有到位。對此，有的購房人急于入住，直接收樓。有的購 房人則以書面方式明確通知開發(fā)商不接受交付，并要求開發(fā)商承擔(dān)遲延交付的違約責(zé)任。兩者的處理其法律后果是不同。前者收樓后，即使商品房根本不適于居住、 使用，購房人也不能要求開發(fā)商承擔(dān)遲延交付的違約金。當(dāng)然，如果商品房存在質(zhì)量問題，已收樓的購房人還是可以要求開發(fā)商賠償因質(zhì)量問題引起的財(cái)產(chǎn)損失，但 這與開發(fā)商承擔(dān)遲延交付的違約責(zé)任是兩碼事，而且證明房屋的質(zhì)量問題的難度是相當(dāng)大的，獲得賠償?shù)某杀据^高。相反，由于開發(fā)商已明顯違約，后者要求開發(fā)商 承擔(dān)遲延交付違約責(zé)任的難度就小多了。

    十、了解預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的條件

    在房地產(chǎn)交易中，存在預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的情形，即原來的商品房預(yù)購人將購買的尚未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓給他人，俗稱＂炒樓花＂。

    由于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓有利于轉(zhuǎn)讓人的融資，對受讓人而言，可能有價格上的優(yōu)惠，而國家又能增加稅收，因此，“炒樓花”雖然在理論上存在爭議，實(shí)踐中卻一直客 觀存在。但由于“樓花”畢竟不是現(xiàn)樓，其中涉及法律關(guān)系較為復(fù)雜，建議購房人全面了解轉(zhuǎn)讓人原來合同的具體情況后作決策。簡單而言，如果轉(zhuǎn)讓人已付清全部 價款，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓無須事先征得作為預(yù)售人的開發(fā)商同意。如果預(yù)購人尚未付清價款，則轉(zhuǎn)讓事先須征得預(yù)售人的同意。如果轉(zhuǎn)讓的商品房辦理了按揭，則情 況更為復(fù)雜。但無論何種情況，預(yù)購人必須持有經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的商品房買賣合同項(xiàng)下的預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓。