物業(yè)稅何時開征仍在熱議。
從2003年起，物業(yè)稅先后在北京、遼寧、江蘇等10省市進(jìn)行為期6年的“空轉(zhuǎn)”試點，至今仍面臨著制度、人才、技術(shù)上的難題。
物業(yè)稅稅基該如何確定，是以財產(chǎn)稅來征收還是以贏取租金的不動產(chǎn)物業(yè)來征收？稅率該如何界定，各地情況均不相同，到底征收1％還是征收3％，或者每年稅率根據(jù)房地產(chǎn)價格的不同而變化？如何對于不同的房產(chǎn)實行稅收優(yōu)惠政策以及累進(jìn)稅制？如何厘清物業(yè)稅與土地出讓金之間的關(guān)系？
這些都是操作中繞不過的技術(shù)門檻。
今年“兩會”期間，全國政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長郭松海提交名為《盡快開征物業(yè)稅》的提案。他建議國家要加快開征物業(yè)的研究和征前準(zhǔn)備工作，破解物業(yè)稅征收難題。
物業(yè)稅征收基礎(chǔ)不牢
《21世紀(jì)》：物業(yè)稅沒有被寫進(jìn)《政府工作報告》，是不是意味著開征物業(yè)稅的時機尚未到來？
郭松海：這說明物業(yè)稅征收的基礎(chǔ)工作還沒有到位。
在我看來，物業(yè)稅可以抑制房地產(chǎn)市場的炒賣行為，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)虛高價格，對社會勢弱群體的住房稅費予以減免優(yōu)惠，有利于縮小社會貧富差距，促進(jìn)房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展。國家應(yīng)該加快開征物業(yè)稅的研究和征前準(zhǔn)備工作。
《21世紀(jì)》：當(dāng)前，開征物業(yè)稅主要面臨哪些問題？
郭松海：首先是物業(yè)稅繳納人難以確定。目前全國缺少完整房屋產(chǎn)權(quán)管理系統(tǒng)和地籍信息系統(tǒng)，設(shè)計、征收物業(yè)稅需要有準(zhǔn)確、完整和清晰的產(chǎn)權(quán)資料作基礎(chǔ)，這是先決條件。
第二，房地產(chǎn)評估體系不完善。開征物業(yè)稅后須按照國際慣例定期進(jìn)行土地評估，屆時采用何種方式評估不斷變化的房產(chǎn)價值急需確定。
第三，舊房的重復(fù)征稅問題。物業(yè)稅一旦開征，已經(jīng)一次性繳納了幾十年土地出讓金的舊房面臨承受額外的稅收負(fù)擔(dān)，也就意味著重復(fù)征稅。
此外，征收物業(yè)稅對現(xiàn)有房地產(chǎn)市場價格和供求、地方政府收入、企業(yè)和購房者利益等方面影響重大,面臨來自現(xiàn)有財稅體制、經(jīng)驗不足、工作量大和避免市場沖擊過大等問題的制約。
《21世紀(jì)》：如此看來，必須首先建立全國大中城市統(tǒng)一的房產(chǎn)權(quán)屬檔案體系？
郭松海：對。這項工作需要政府牽頭，整合房管、稅務(wù)、銀行等部門力量，實現(xiàn)全國各大中城市聯(lián)網(wǎng)，建立個人房產(chǎn)權(quán)屬與信用數(shù)據(jù)信息資源共享的平臺，實現(xiàn)房管、稅務(wù)、銀行部門之間個人信息的共享，規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和查詢體系，為開征物業(yè)稅提供可靠依據(jù)。
物業(yè)稅應(yīng)差別化征收
《21世紀(jì)》：作為一項新的稅種，在您看來物業(yè)稅的征收主體應(yīng)該如何確定？
郭松海：從理論上講，物業(yè)稅納稅人為在我國境內(nèi)擁有建筑物所有權(quán)及土地使用權(quán)的單位和個人，即房地產(chǎn)業(yè)主。但有以下三種情形必須加以區(qū)分：一是物業(yè)稅開征前支付過土地出讓金的業(yè)主可暫不交物業(yè)稅，先進(jìn)行稅款抵扣；只有在土地出讓金抵扣完畢后才交納物業(yè)稅。
二是對于很多企業(yè)、部門和事業(yè)單位產(chǎn)權(quán)不清的用房，在目前明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系尚有相當(dāng)大困難的情況下，可以暫時以實際使用人為納稅人；三是對于本國居民在境外擁有的建筑物和土地也應(yīng)交納物業(yè)稅，應(yīng)比照所得稅采取稅收抵免的辦法來避免重復(fù)征稅。
《21世紀(jì)》：從國外來看，物業(yè)稅的課稅對象有兩種：一是物業(yè)本身的價值（或者價值的增值）；二是物業(yè)取得的收益。在您看來，課稅對象選取哪一個符合中國實際？
郭松海：從我國的現(xiàn)實來看，第一種更為合適。在對物業(yè)價值進(jìn)行年度評估后，用評估的價值乘以稅率，得到應(yīng)繳納的物業(yè)稅稅額。按評估價值征稅作為計稅依據(jù)既能體現(xiàn)公平原則，又能較好的調(diào)節(jié)土地級差收入，保護(hù)土地資源，還可以促使納稅人合理利用房產(chǎn)、土地，規(guī)范房地產(chǎn)交易和促進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效配置。
這里關(guān)鍵的問題是房產(chǎn)價值的評估。建議目前由省、自治區(qū)、直轄市人民政府認(rèn)定中介財產(chǎn)評估機構(gòu)，每3~5年評估一次。應(yīng)繳納的稅值隨著不動產(chǎn)市場價值的變化而變化。
《21世紀(jì)》：物業(yè)稅的稅率將維持在何種水平？是一刀切，還是實行差別性的稅收政策？
郭松海：在制定物業(yè)稅稅收政策時，建議采用幅度比例稅率（如0.1%--2%），中央只規(guī)定稅率幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定的幅度范圍內(nèi)，根據(jù)本地市政建設(shè)狀況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等實際情況，確定本地區(qū)具體稅率。
也就是說，房價較高的地區(qū)可以定稍微高一點的稅率，房價低一點的地區(qū)稅率可適當(dāng)降低。
區(qū)分消費性需求和投資性需求，實行差別性稅收政策。在消費環(huán)節(jié)，對第一套自用普通住宅，物業(yè)稅稅率考慮在0.2%；對第二套住宅可按面積征稅，如二套住宅面積不超過120平方米的，適用較低稅率，如在0.5%~1%。但二套住宅面積超過120平方米，或第二套以上住宅，應(yīng)按面積或按套數(shù)實行累進(jìn)制稅率，其稅率高于1%。
開征物業(yè)稅有助于均衡財富
《21世紀(jì)》：在公眾和地方政府看來，物業(yè)稅有重復(fù)征稅的嫌疑。有專家稱，征收物業(yè)稅的合法性前提是取消土地增值稅、土地出讓金、城市房地產(chǎn)稅等與物業(yè)稅存在重合的一次性稅費。您如何看待？
郭松海：多種稅費并存有重復(fù)征稅之憂。
建立與物業(yè)稅相適應(yīng)的土地出讓制度，應(yīng)取消土地出讓金，改為按年均勻征收。土地出讓金已包含了未來40~70年的物業(yè)稅，為實現(xiàn)稅賦公平，即物業(yè)稅開征前支付過土地出讓金的業(yè)主可不繳物業(yè)稅或進(jìn)行稅款抵扣；只有土地出讓金抵扣完畢后才繳納物業(yè)稅，物業(yè)稅開征后土地出讓金納入物業(yè)稅中按年增收。
我建議將現(xiàn)行土地保有環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地出讓金等不動產(chǎn)稅費合并征收，而且征收范圍要包括城鎮(zhèn)和農(nóng)村。
《21世紀(jì)》：對于物業(yè)稅的開征，政界和學(xué)界都有一個共同的疑問：物業(yè)稅能否真正降低房價？
郭松海：通過物業(yè)稅，可對投資性購房征收較高稅額，以提高其保有成本，降低其收益預(yù)期，以此來約束過度投資、投機炒房行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場交易和價格。
此外，開征物業(yè)稅有助于均衡財富，抑制兩極分化，從而把部分因房價暴漲形成的財富適當(dāng)收歸國有。同時，物業(yè)稅有助于平抑房地產(chǎn)市場波動給財政的直接影響，減少地方財政對“賣地”依賴，以解地方政府對房地產(chǎn)調(diào)控的兩難心理。
《21世紀(jì)》：對于弱勢群體而言，他們最大的擔(dān)憂是增加自身稅負(fù)，而富人卻能借此謀取私利。對于物業(yè)稅，是否應(yīng)該有減免的措施？
郭松海：國家可以考慮對居住豪宅或擁有多套住房者課以重稅，對一般居住者確定一定條件的免征額從而減少征稅。
借鑒國外經(jīng)驗，物業(yè)稅的減免措施主要應(yīng)考慮以下情況：一是對非商業(yè)用途而持有財產(chǎn)實施減免，對有收益和無收益的加以區(qū)分，以調(diào)節(jié)社會各階層的收入；二是對弱勢群體實施減免；三是對公共或公益事業(yè)實施減免；四是對本稅稅基當(dāng)中已經(jīng)為其他稅項所用的實施減免；五是對本地區(qū)急需發(fā)展的事業(yè)單位占用的土地、房屋等物業(yè)實施減免，以鼓勵這些行業(yè)的發(fā)展。
