寫字樓市場分析

中國商業(yè)地產(chǎn)的廣義劃分包商業(yè)與購物中心，酒店，公寓和寫字樓甚至文化和旅游地產(chǎn)；寫字樓作為相對獨立的板塊也叫商務(wù)地產(chǎn)。美國此次金融危機(jī)的連鎖和延續(xù)反映對中國的商業(yè)地產(chǎn)影響最大的板塊無疑是寫字樓。因為寫字樓的商務(wù)特點，與經(jīng)濟(jì)的金融、投資、進(jìn)出口和產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)關(guān)聯(lián)性最大。不象商業(yè)與購物中心主要與人們的基本生活消費相關(guān)，無論何種危機(jī)人們的日常生活還是要維續(xù)的，實際情況也證明此次金融危機(jī)對中國的零售業(yè)尤其是中低端的消費如超市、餐飲乃至電影等影響甚微。所以我們看到中國的零售業(yè)在今年三季度CPI轉(zhuǎn)正，整個零售業(yè)總額達(dá)到了12萬億。而且在餐飲、超市、電影院等等這些相關(guān)的日常消費中都出現(xiàn)了非常正常的，甚至跟危機(jī)相反的一個緩慢上升的態(tài)勢。而寫字樓經(jīng)濟(jì)實際上它與投資相關(guān)，與進(jìn)出口貿(mào)易相關(guān)，所以反而出現(xiàn)了一個下跌的過程。

寫字樓：2009年上半年甲級寫字樓空置率再創(chuàng)近年新高，達(dá)到30%，寫字樓租金自去年十月金融危機(jī)開始至今已下調(diào)18%。第三季度北京甲級寫字樓有效租金環(huán)比下跌2.5%。盡管租金連續(xù)四個季度下行，但環(huán)比跌幅已大幅放緩，顯示市場在明顯恢復(fù)的需求支撐下已運行至接近底部的水平

盡管如此，由于此次金融危機(jī)的源頭發(fā)生在美國，而且是金融衍生品引發(fā)與傳導(dǎo)的。對發(fā)展中的中國來說，一是雖然中國已加入WTO，開放的步伐和幅度越來越大，但諸如金融、資本市場、文化傳媒、能源等很多領(lǐng)域尚未開放和完全開放；二是中國的金融衍生品還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，主要是實體經(jīng)濟(jì)為主；三是即使在這樣的大背景下，中國的房地產(chǎn)和證劵市場、零售市場包括旅游經(jīng)濟(jì)依然出現(xiàn)了快速反彈和復(fù)蘇。

相信隨著美國本土經(jīng)濟(jì)和世界其它發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)，特別是中國在此輪金融危機(jī)的良好表現(xiàn)，GDP三季度仍然保持8.9%，作為日益強(qiáng)大的世界第一出口國、房地產(chǎn)開發(fā)量和交易量第一大國，汽車的產(chǎn)銷量達(dá)到1300萬量，已經(jīng)超過德國，變成第一大產(chǎn)銷大國，奢侈品消費直逼日本成為世界第二大國，中國經(jīng)濟(jì)增速和市場空間的巨大吸引力，2010年經(jīng)基本消化掉此次美國金融危機(jī)的消極影響。

尤其象北京這樣的全國政治文化中心和國際化大都市，源源不斷來自全國和全世界的高端人群，想來中國賺錢的人群這個恒定的因素和基數(shù)是充分的保證。（在華投資的外資企業(yè)，尤其是受金融危機(jī)影響較小的行業(yè)，如新能源、醫(yī)療、制藥、服務(wù)等行業(yè)對北京寫字樓的需求也將逐漸恢復(fù)，而汽車、電子等制造類行業(yè)也將隨著中國消費升級而長期受益。這些有利因素將逐漸對北京寫字樓市場產(chǎn)生積極影響，

寫字樓市場的重要性

寫字樓商務(wù)圈通常是一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)實力、文化背景和現(xiàn)代化程度的象征，也通常會成為這個地區(qū)的區(qū)域中心和標(biāo)志性建筑。寫字樓作為一種生產(chǎn)資料，它的開發(fā)建設(shè)、租售狀況和商圈的形成是一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，與區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的存在和發(fā)展密不可分。
    區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對該地區(qū)寫字樓商圈的形成具有支撐和促進(jìn)作用。在北京，三大主要的寫字樓商圈都呈現(xiàn)出這一特點。ＣＢＤ商圈的形成得益于東部地區(qū)由來已久的國際化背景，眾多的跨國貿(mào)易公司、辦事機(jī)構(gòu)和服務(wù)性公司的聚集，促進(jìn)了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也成就了北京具有國際化的商務(wù)中心區(qū)；金融街的支柱行業(yè)則是金融、保險和電信，各大金融、保險機(jī)構(gòu)的總部均云集于此；而中關(guān)村則是高新技術(shù)和ＩＴ企業(yè)的天下，每年新成立３０００多家、存量達(dá)到１萬多家的高新技術(shù)企業(yè)和這一行業(yè)鏈上衍生出的中介服務(wù)等機(jī)構(gòu)，支撐了中關(guān)村商務(wù)樓宇市場?？萍夹畔a(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展對中關(guān)村地區(qū)商務(wù)、展示、交流、研發(fā)的需求，推動了中關(guān)村商務(wù)核心區(qū)的形成。因為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的主體，通常就是寫字樓市場租賃和購買的主體，正因為有它們的存在，才使得寫字樓的開發(fā)建設(shè)有了堅實的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。正因為有它們的發(fā)展和不斷衍生出的各種需求，才形成了寫字樓商務(wù)圈和商業(yè)圈。區(qū)域經(jīng)濟(jì)主體的需求是寫字樓開發(fā)定位的一個重要依據(jù)。由于不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)支撐點不同、經(jīng)濟(jì)發(fā)展所處階段不同，決定了企業(yè)經(jīng)營管理模式、企業(yè)行為和企業(yè)文化等存在差異，因此發(fā)展商就應(yīng)當(dāng)充分考慮區(qū)域經(jīng)濟(jì)主體的市場需求特征（引用）。

寫字樓市場的四個模式

CBD模式-：高密度、高樓林立

總部經(jīng)濟(jì)：集中、分類、獨棟（總部基地）

郊區(qū)化生態(tài)低密度：非?？臻g

特色化文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)：北京798，上海8號橋

寫字樓市場的四個趨勢

一．此前的樂觀估計導(dǎo)致的供應(yīng)量過大，特別是一些二三線城市的商務(wù)人群和商務(wù)機(jī)構(gòu)雖然呈現(xiàn)增長狀態(tài)，但由于地方政府的GDP情結(jié)和招商引資沖動，超前和供大于求的現(xiàn)象值得擔(dān)憂。

二寫字樓過分追求高端化和國際化，忽略了本土企業(yè)和中小企業(yè)及服務(wù)型配套企業(yè)的需求和持續(xù)增長的態(tài)勢，因關(guān)注和發(fā)展中端市場。

三．在重視硬件的同時，因加大在綠色環(huán)保，人性化細(xì)節(jié)、自然空間和文化配套等軟性要素的創(chuàng)新和投入。改善現(xiàn)代辦公一族的壓力和單調(diào)，調(diào)節(jié)大公司病、上班恐懼和空調(diào)綜合癥等，融工作于休憩、娛樂和交流于一體。建設(shè)生態(tài)辦公和和諧辦公環(huán)境。使白領(lǐng)一族心里更加平衡，從而更好地提高工作效率。

四．避免同質(zhì)化辦公，根據(jù)行業(yè)、區(qū)域、人群和文化等特點多開發(fā)一些特色寫字樓和分層消費群辦公環(huán)境訂制服務(wù)。如北京硅谷亮城的低密度（IT人群）。