國務(wù)院3天之內(nèi)兩次發(fā)布新規(guī)，充分體現(xiàn)房貸政策的差別化和針對性。針對目前一些城市過快上漲的房價(jià)，14號(hào)，國務(wù)院總理溫家寶在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，研究部署了遏制部分城市房價(jià)過快上漲的政策措施，其中最重要的看點(diǎn)是，明確了貸款首付款比例不得低于30%；貸款買二套房，首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。新規(guī)中的“商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況”是政府考慮商業(yè)銀行是商業(yè)性機(jī)構(gòu)，如果國家嚴(yán)格要求一分錢不能貸，有悖商業(yè)銀行自主經(jīng)營的原則。實(shí)際上，在具體執(zhí)行中，監(jiān)管機(jī)構(gòu)可要求商業(yè)銀行停貸，原則上不給3套以上購房貸款。第二套房有可能是改善性住房，但第三套房以上基本都是投資或投機(jī)，該政策非常準(zhǔn)確地打擊了投資投機(jī)購房。

       第三套房貸款可暫停發(fā)放規(guī)定：商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。

       非本地居民貸款買房受限規(guī)定：對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。這一規(guī)定主要針對以投資投機(jī)為目的的外地人購房現(xiàn)象，針對的是“既占用當(dāng)?shù)刭Y源，又對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)未作貢獻(xiàn)的人”。這種現(xiàn)象在海南等大城市很明顯，現(xiàn)在正在向二三線城市波及。抑制了外地人在一線城市購買住房，同時(shí)也打消了在一線城市打算給孩子買學(xué)區(qū)房的念頭。此條規(guī)定的力度比較大，將有效抑制外地炒房團(tuán)的投機(jī)、投資性買房，雖然對存量房的影響不大，但對出于投資、投機(jī)性質(zhì)購房為目的的增量房數(shù)量將產(chǎn)生很大影響。將嚴(yán)重打擊以外地投資客為目標(biāo)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。以海南市場為例，大量外地等針對海南購房者的項(xiàng)目將陷入危機(jī)，而海南云集外地炒房人的區(qū)域也將前景黯淡。

　    地方政府可限定購房套數(shù)規(guī)定：地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)。該政策將會(huì)繼續(xù)打擊很多購房者炒房的可能。主要是針對相當(dāng)一部分全款大批買房的購房者，但給各地留有一定調(diào)整余地。地方政府在制定執(zhí)行細(xì)則時(shí)需要詳細(xì)調(diào)研，根據(jù)各地具體情況因地制宜，合理劃線。但有業(yè)內(nèi)人士表示，這一政策要求在具體操作細(xì)節(jié)上下工夫，此前海南三亞政府部門為防止對房地產(chǎn)市場進(jìn)行過度炒作提出，對于前往三亞購房的外地人采取限制購房的措施，規(guī)定一個(gè)身份證只能購五套房。但有部分開發(fā)商指出，炒房者如果要一人購置多套房產(chǎn)，只需要攜帶更多的身份證或者別人代勞，就可以輕而易舉規(guī)避對外地人實(shí)施的數(shù)量限購政策。

       研究制定調(diào)節(jié)房產(chǎn)收益稅收政策規(guī)定：發(fā)揮稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。在已經(jīng)出臺(tái)了很多金融及土地新政的情況下繼續(xù)保留了增加稅費(fèi)的可能，非常大地影響了很多購房者特別是投機(jī)者對市場的預(yù)期，樓市已經(jīng)很難繼續(xù)穩(wěn)定價(jià)格，預(yù)計(jì)房價(jià)很可能出現(xiàn)20%以上大跌。該政策會(huì)很有效，但并不能得出物業(yè)稅即將出臺(tái)的結(jié)論，因?yàn)槲飿I(yè)稅涉及的范圍非常廣，一旦開征，就意味著所有的物業(yè)都要征收，而且征收難度很大，計(jì)算非常復(fù)雜，很快征收不現(xiàn)實(shí)。要解決現(xiàn)階段問題，分層處理的稅收制度會(huì)比較合適，具體還要看下一步政策

       炒地開發(fā)商新項(xiàng)目難獲新貸款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在參與土地競拍和開發(fā)建設(shè)過程中，其股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利。嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國有及國有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)。國有資產(chǎn)和金融監(jiān)管部門要加大查處力度。商業(yè)銀行要加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理。對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。新政策要求多部門對土地及融資市場實(shí)行收緊政策，將會(huì)非常明顯降低金融市場的風(fēng)險(xiǎn)，而且對于利用違規(guī)行為炒作樓市的很多經(jīng)營者來說打擊力度非常大。加強(qiáng)了金融監(jiān)管力度，通過金融手段規(guī)范市場和開發(fā)商，控制資金，防止項(xiàng)目公司依仗母公司的輸血，在市場肆無忌憚地拿地。但是，該政策的執(zhí)行難度很高，目前融資渠道五花八門，很難監(jiān)管。對囤地企業(yè)的政策，一方面是督促其盡快把土地轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抗?yīng)，另一方面也警示了囤地的風(fēng)險(xiǎn)，一旦被認(rèn)為囤地，企業(yè)將承擔(dān)極大的風(fēng)險(xiǎn)，因此，會(huì)明顯降低企業(yè)囤地的現(xiàn)象，進(jìn)而對降低地價(jià)有所幫助。

       市場反應(yīng)：這是近幾年最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，房地產(chǎn)細(xì)化政策，將陸續(xù)推出。這些政策每一個(gè)都是重磅炸彈，是全方位的調(diào)控政策，從市場的消費(fèi)行為到企業(yè)的開發(fā)行為，從限制需求到強(qiáng)制增加供應(yīng)，“力度之大前所未有，對整個(gè)行業(yè)而言，不亞于一次西伯利亞寒流。”條條致命，切中了高房價(jià)命脈，堪稱史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策。“這些政策都預(yù)示樓市調(diào)控再也不會(huì)是之前的隔靴搔癢，樓市的高房價(jià)已經(jīng)不可能持續(xù)。”4月上旬，?？?、三亞現(xiàn)在二手房源突增，海南三亞的一手房成交出現(xiàn)量價(jià)齊跌。

    南國都市報(bào)記者近日采訪我省的工行、農(nóng)行、建行及光大等幾家銀行的個(gè)貸部門的工作人員得知海南各大銀行：二套房貸首付5成起已執(zhí)行。預(yù)測：海南等大城市房價(jià)將立刻停漲，部分郊區(qū)房價(jià)將立刻下調(diào)，50%的炒房客將在3個(gè)月內(nèi)開始拋售房源，房價(jià)很可能在年內(nèi)出現(xiàn)下調(diào)20%-30%的現(xiàn)象，甚者50%-70%下調(diào)現(xiàn)象。將有60%以上的購房者出現(xiàn)明顯的觀望，以海南為例，樓市的成交量將出現(xiàn)50%以上的下降。在全國主要城市樓市陽春行情再現(xiàn)之時(shí)，南端海南樓市已經(jīng)呈現(xiàn)了松動(dòng)的跡象。即將到來的樓市第二波調(diào)控，或讓這部分投資客坐立難安。