新“國(guó)十條”頒布至今已一月有余,本市的各家銀行都已按照規(guī)定執(zhí)行了新的房貸政策。采訪中,記者發(fā)現(xiàn)市民已或被動(dòng)或主動(dòng)地接受了房貸首付比例的提高,雖然“二套”房貸標(biāo)準(zhǔn)暫時(shí)沒變,但“改善型”房貸的申請(qǐng)已變得更加困難,而處境尷尬的第三套房貸目前在本市還能辦理。
首套房
首付比例提高一成
對(duì)于“國(guó)十條”中有關(guān)房貸的新政策,目前本市各家銀行已普遍執(zhí)行。本市銀行業(yè)人士告訴記者,新政實(shí)施一個(gè)月來,由于房地產(chǎn)成交數(shù)量下降,房貸業(yè)務(wù)總量也有所下降,但其中首套房貸款和二套房貸款的比例并沒有明顯變化。出于國(guó)家政策要求和節(jié)省利息的考慮,房貸首付比例有所提高。
按照“國(guó)十條”要求,對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%;對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。與此前的政策相比,部分首套房貸和所有二套房貸的最低首付比例都提高了一成。
除了政策要求,許多市民出于“省息”的考慮,也主動(dòng)多付首付款。目前本市多家銀行的首套房貸政策,都將貸款利率下浮水平與首付成數(shù)掛鉤,對(duì)于首付成數(shù)較高的市民給出較大的貸款利率優(yōu)惠。“這樣,有能力多付首付款的市民自然就會(huì)多付一些。”銀行人士告訴記者,“一旦加息,這樣省下的利息還會(huì)更多。”
二套房
判定標(biāo)準(zhǔn)以房為限
“二套”房貸的判定標(biāo)準(zhǔn)是此次房貸新政中的一個(gè)變數(shù),但據(jù)記者了解,目前銀行判定“二套”房貸的標(biāo)準(zhǔn)尚未改變。
日前,銀監(jiān)會(huì)銀行監(jiān)管一部主任楊家才曾指出,房貸新政的二套房認(rèn)定將“以房為限,而不是以貸為限”。
“新標(biāo)準(zhǔn)還沒實(shí)行,”有本市銀行人士告訴記者,“標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施需房管部門的配合,現(xiàn)在還不具備條件。”
目前,本市銀行對(duì)于“二套”的界定也基本統(tǒng)一,即以家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。
也就是說,如果市民購(gòu)買首套房時(shí)是全款支付,再貸款買房還可算“首套”;如果市民在未成年時(shí)擁有了一套由家人貸款購(gòu)買的住房,由于本人并未貸款,成年后再貸款買房,也可算“首套”;如果市民離異時(shí)房子判給一方,沒房的一方持判決書證明自己沒房且不用支付房貸,再貸款買房也可算“首套”。但如果市民在婚前曾貸款購(gòu)買一套住房,婚后另一方要貸款買房,就要算作“二套”。
三套房
首付最高交六成
對(duì)于第三套及以上房貸是否要暫停發(fā)放,“國(guó)十條”里只是規(guī)定“商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款”。因?yàn)槟壳氨臼胁⑽闯雠_(tái)統(tǒng)一的房貸政策,各家銀行對(duì)于第三套房貸的發(fā)放情況也各不相同。
有的股份制銀行目前已暫停了第三套房貸的發(fā)放。有的銀行雖然原則上不再發(fā)放第三套房貸,但如果市民能證明自己購(gòu)買第三套房是為了給父母住或由于調(diào)動(dòng)工作等原因需要買房自住,也可以辦理。還有的銀行則表示可以辦理第三套及以上房貸,只是要提高首付和利率水平。
在能辦理第三套房貸的銀行中,有的規(guī)定第三套及以上房貸至少首付六成,貸款利率最低為基準(zhǔn)利率的1.15倍或1.2倍;還有的第三套房貸利率為基準(zhǔn)利率的1.15倍,此后每增加一套,利率就多上浮5%。
“改善型”申請(qǐng)難了
有一種特殊的“二套”房貸可以享受“首套”房貸的優(yōu)惠政策,就是以往政策中曾經(jīng)提到的“改善型”住房貸款。如果市民貸款購(gòu)買首套住房后,人均住房面積仍低于當(dāng)?shù)仄骄?本市目前為28.53平方米),再貸款買房就可以算作“改善型”。
但在采訪中,記者發(fā)現(xiàn)本市部分銀行已經(jīng)取消了對(duì)“改善型”房貸的優(yōu)惠,也有的銀行采用了自己的執(zhí)行辦法。銀行可以在個(gè)人信用信息系統(tǒng)中查詢到這個(gè)家庭以前貸款購(gòu)買住房的面積,再除以人口數(shù)就可以判定是否屬于“改善型”。“人口數(shù)一般判定為三口,如果能證明祖父母或外祖父母也和這三口之家住在一起,也可以算五口人。”銀行人士表示。
以前,有的銀行曾允許市民申請(qǐng),說明再次貸款買房是因?yàn)楣ぷ髡{(diào)動(dòng)等,就可以算作“改善型”,現(xiàn)在這種申請(qǐng)已經(jīng)不管用了。