雖然統(tǒng)計中濟南新建商品住宅均價出現(xiàn)下降，但是從整體上看濟南樓市并未出現(xiàn)普遍性降價的趨勢，甚至沒發(fā)現(xiàn)具體樓盤價格明顯下降的情況。對此，山東省房地產專家表示，這種均價的下降其實是房價的“假性下降”，單個樓盤沒降價，是銷售樓房結構的變化等因素造成的一種房價下降的假相。

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    高價樓盤銷量大降

    導致均價下降

    “統(tǒng)計數(shù)據(jù)中的平均交易價格和市民買房時的樓價并不一樣。”濟南市城鄉(xiāng)建設委的工作人員告訴記者，“買房者不要拿著統(tǒng)計數(shù)據(jù)中的平均交易價格作為買房的參考標準。”

    據(jù)介紹，統(tǒng)計中的新建商品房均價及新建商品住宅均價，是對銷售的商品房價格的平均，其中受到團購、銷售樓房結構等影響。

    “一些高價樓盤成交量大幅下降是拉低樓市均價的一個重要因素。”一位業(yè)內人士分析說。該人士舉例說，“假如濟南市中旬賣出100套房，其中80套是每平米萬元以上的高價樓盤，20套是中低價位的低價樓盤，那么得出的樓市均價數(shù)字肯定要高，但是反過來，假如賣出去的100套房子中，只有20套高價樓盤，那么平均價格就會降低。”因此該人士認為，目前濟南市的樓市屬于后者，雖然各個樓盤基本沒有降價，但是由于高價樓盤的滯銷，樓市的均價反而降下來了。

    記者查看省城網(wǎng)上銷售系統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)注意到，普通樓盤和高價樓盤的交易量盡管都下降了，但高價樓盤的交易量降幅更大。

    理由

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    大規(guī)模團購拉低樓市均價

    在目前樓市的觀望期，大規(guī)模的團購也成為帶動濟南房價下降的一個重要因素。

    根據(jù)相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在五月份的前20天里，省城新建住宅的成交量約1093套，其中光位于東部板塊的一個項目團購套數(shù)就達383套，占據(jù)了前20天住宅成交量的三分之一左右。據(jù)悉，該項目的整體團購價格僅僅相當于目前樓市均價的一半左右。這些大規(guī)模的低價團購在“拉低”整個濟南市的樓價中起到了重要作用，但是由于類似團購少為人知，所以絕大多數(shù)的人并未感覺到濟南樓價的變化。
 
    理由

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    郊區(qū)樓盤開盤價格便宜

    “短期的數(shù)據(jù)不能說明太多問題！”全國政協(xié)委員、山東經濟學院房地產經濟研究所所長郭松海在分析濟南房地產現(xiàn)狀時說道。“對房地產數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析，一周或者十天的數(shù)據(jù)，受個例的影響太大。”

    “一般來說，一個月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)是較為接近市場真實狀況的。”郭松海向記者解釋說，“比如說這周在郊區(qū)有個新樓盤開盤，價格也比較便宜，成交量一下子上去了，但是在算平均房價的時候反而會下降。”

    目前的樓市中，每個樓盤由于所在區(qū)域和周邊配套設施的不同，在價格上差距較大，因此短時間內個別樓盤成交量的起伏變化會過度反映在均價上，引起房價的上下波動，所以統(tǒng)計周期越長，數(shù)據(jù)就越接近于真實水平。