據(jù)介紹，國稅總局5月26日發(fā)布的增值稅清算新政較2007年2月的版本更為清晰明確，且對(duì)執(zhí)行環(huán)節(jié)不少技術(shù)問題給出了具體解釋，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，其后引發(fā)的清算力度或超預(yù)期。目前各地政府對(duì)土地增值稅大多采取預(yù)征方式，預(yù)征稅率在0.3%至2%間不等，清算案例甚為少見。若日后嚴(yán)加貫徹新“清算令”，則對(duì)上市房企的影響不可低估。

         一個(gè)有趣的現(xiàn)象是，當(dāng)2007年版“清算令”發(fā)布之后，資本市場反應(yīng)激烈，地產(chǎn)板塊多日接連暴挫，引發(fā)了數(shù)十家上市房企公告澄清新政對(duì)業(yè)績影響甚微。而昨日，市場面對(duì)“利空”并無異常舉動(dòng)，地產(chǎn)板塊走勢波瀾不驚。

         有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“清算令”的發(fā)布的時(shí)機(jī)頗為重要，此前有國十條和醞釀中的地方細(xì)則；此后有房產(chǎn)稅或物業(yè)稅等“預(yù)期措施”。因此，新清算令有承上啟下之意，或標(biāo)志著轟轟烈烈的房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入了財(cái)稅領(lǐng)域。

對(duì)上市房企而言，土地增值稅的嚴(yán)格清算將壓縮利潤空間，也會(huì)對(duì)現(xiàn)金流和資金鏈產(chǎn)生較大負(fù)面沖擊。原本奉行“高毛利、慢周轉(zhuǎn)”經(jīng)營模式的房企，將直面陡增的稅負(fù)成本，而追求“低毛利、快周轉(zhuǎn)”的開發(fā)商，則因低稅負(fù)與潛在的并購機(jī)遇而獲益。

         再以杜邦分析法解讀上述推論，在不考慮資產(chǎn)負(fù)債率、少數(shù)股東權(quán)益的影響下，反映企業(yè)盈利能力的ROE（凈資產(chǎn)收益率）等于凈利率與資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的乘積，也就是在降低銷售毛利率同時(shí)，必須大幅提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。

         由此以2009年底數(shù)據(jù)為例，經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)，新“清算令”將對(duì)三類上市房企產(chǎn)生不同影響。

         首先是以商業(yè)地產(chǎn)、租賃業(yè)務(wù)為主的房企，典型的如陸家嘴、天倫置業(yè)、浦東金橋、中國國貿(mào)等。該類企業(yè)一般具有極高的毛利率和極低的周轉(zhuǎn)率，新清算令對(duì)其基本沒有影響。

    其次是部分位于一、二線城市的中小型房企，如京能置業(yè)、名流置業(yè)、創(chuàng)興置業(yè)等。他們開發(fā)規(guī)模較小，但因地域優(yōu)勢毛利極高，且周轉(zhuǎn)較慢，普遍習(xí)慣于依賴捂盤惜售獲得超額收益，一旦新清算令嚴(yán)格執(zhí)行，則稅務(wù)成本將陡然增大。

         最后是不少二、三線的區(qū)域型龍頭及信奉帕爾迪模式的全國型龍頭，前者如陽光城、綠景地產(chǎn)等；后者則以萬科最為著名。該類企業(yè)因戰(zhàn)略正確，在清算令的嚴(yán)格執(zhí)行之時(shí)不致滋生較大成本，同時(shí)還有機(jī)會(huì)并購因重稅致使現(xiàn)金流斷裂的中小房企。

房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入了財(cái)稅領(lǐng)域，加速房企轉(zhuǎn)變經(jīng)營 ，“薄利多銷”不失為可行之策。