國家稅務總局26日公布了《關于土地增值稅清算有關問題的通知》（以下簡稱《清算通知》），明確土地增值稅清算過程中的若干計稅問題。新政之后終于看到了土地增值稅這個房地產(chǎn)調(diào)控的通行利器開始展露崢嶸，此前于雖然沒被多少人關注，但實際卻是與土地增值稅相關的一個重要信息。

正如我一直強調(diào)指出的，按既有法規(guī)嚴格清算和征收土地增值稅，無論是對于當前的房價及市場走向，還是對長遠的市場規(guī)范，都有著至關重要的作用。關心房價及市場的人們包括與此相關的重要主體開發(fā)商、準備購房人、征稅機關，關注的重點一定是這兩個關鍵問題：

一是土地增值稅如果真正能夠得以清算及開征，對當前市場將會有什么影響？二是僅憑這兩個《通知》到底能不能把94年就出臺但一直沒有執(zhí)行的文件執(zhí)行起來？

就第一個問題而言，清算增值稅的政策即使實施的程度大打折扣，都會嚴重打擊當前市場上“縮量不降價”的信心和底氣。

正如我在博文《試析樓市可能逆轉的傳導路徑》所言，在房價逆轉之前，開發(fā)企業(yè)都會在資金條件允許或千方百計維持資金鏈的情況下維護房價不降，以防止進一步加大“買漲不買落”或“一發(fā)不可收拾”的效應。但我在分析這種形勢時已經(jīng)指出，這是在當前市場環(huán)境下特別是沒有征收土地增值稅的情況下才會這樣。開發(fā)商這樣做的底氣來自“挺過來后”，高房價及高利潤甚至暴利可以輕松地化解高息融資的成本。現(xiàn)在增值稅的清算就改變了這一前提，高房價及高利潤或暴利都意味著“高增值”，就要相應地被征收高額稅收，在這種情況下，再作高息融資、死撐房價就會得不償失。

因此，稍微明智點的開發(fā)商都會算出這樣的帳來，與其死撐后還要被收取高額的增值稅，還不如現(xiàn)在降價銷售實現(xiàn)資金回籠及可觀的利潤，兩相比較，由于增值稅的原因現(xiàn)在降價銷售要比死撐后的高價銷售還要有利。況且，有了增值稅這一利器，就長遠而言高利甚至暴利的高房價已經(jīng)失去了支撐。

這樣分析下來，清算增值稅的新政策將使當前市場“縮量不降價”的觀望和僵持被迅速打破，降價實現(xiàn)銷售也即降價獲利、降價解套會很快成為開發(fā)商的首選。

就第二個問題而言，94年就應該收取的土地增值稅，會不會因為這樣兩個《通知》就能真正征收到位？我們可以回想到06年底時，面對高漲的房價，國家稅務總局下發(fā)了《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求從次年2月1日起全面清算土地增值稅，最終也并沒有如人所愿，如果人們因此而擔心這兩個《通知》的效果，也應該是有道理的。這里面確實有利益的博弈，但不存在增值稅不好計算的問題，因此能不能征收到位，就主要看國家及國家稅務機關的決心和智慧，也包含了民眾及輿論的力量。 

不管出于什么目的，反對或認為土地增值稅不能征收的，其理由都是很牽強的。一種理由認為，只要還有一套房沒有實現(xiàn)銷售，整個樓盤的土地增值稅就不好清算，這次稅務總局發(fā)布的《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知》對此是有一定針對性的?！锻ㄖ分赋?，“無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當年度應納稅所得額”。也就是說，不管你什么時候?qū)崿F(xiàn)最終銷售，我先把你的成本確定下來，因此“秋后算賬”便有了依據(jù)、也總是有時間的。

其實，征收土地增值稅完全可以不等到清盤，按套、按批次都可以計算增值，可以不把全部銷售加起來再統(tǒng)算。比如，前面一批房屋賣了高利，就按照高利來征收，后面批次的賣了低利，就按照低利來收，否則，前一批賣了暴利，后面再賣給關系戶或種種原因微利甚至虧本，還能兩相沖抵不繳稅，就失去了增值稅的本來意義。

另外一種認為增值稅難收的理由是房地產(chǎn)開發(fā)涉及費用較多，成本難以核算的問題。但在這一問題上任志強所謂“讓開發(fā)商公布開發(fā)成本就像讓男人公布老婆的三圍”的理由，是極其荒謬、不值一駁的。如果這一理由存在，那些有更高科技含量的制造業(yè)、服務業(yè)就統(tǒng)統(tǒng)無法收取“增值稅”這一主要稅種了。這次《清算通知》對這一問題也是有所指的，比如貸款融資利息的按實結算及其上限約束，其它費用按土地價款和建設投資的比例控制。

在此，這個文件中有個值得商榷的細節(jié)就是“其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照‘取得土地使用權所支付的金額’與‘房地產(chǎn)開發(fā)成本’金額之和的5%以內(nèi)計算扣除”。這個“房地產(chǎn)開發(fā)成本”與前面的“其他房地產(chǎn)開發(fā)費用”是有重復，應將開發(fā)成本明確為基建成本，包括設計費用、配套費用和各種建設規(guī)費，而且應該明確列支費用顯失公正時，可以按照相關定額為限或以相應的審計結果結算。

最后，我還是要再次強調(diào)一下土地增值稅的另一個或者說是更主要的優(yōu)越性就是，土地增值稅可以讓房地產(chǎn)市場更健康，有良心、有職業(yè)操守、有事業(yè)心的開發(fā)商應該歡迎這個稅種。因為它可以避免像“二套房貸”這樣不當?shù)氖袌龃驂捍胧┳尫康禺a(chǎn)市場暴冷暴熱，這樣，房地產(chǎn)開發(fā)就可以作為一項長期穩(wěn)定的事業(yè)來做，可以成為一個解決人們居住、美化人們生活的行業(yè)及企業(yè)家而受人尊重。

另外，土地增值稅不僅是一個遏制暴利的稅種，而且是一個有利于讓房地產(chǎn)行業(yè)獲取合理利潤的稅種，在合理利潤范圍內(nèi)如10—20%，它的稅率完全可以低于家具、裝潢等其它行業(yè)。在稅收上留出一定的利潤空間，可以更好地鼓勵開發(fā)企業(yè)在設計創(chuàng)意和質(zhì)量上提升住房的品味和價值，實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價。對于這樣因優(yōu)質(zhì)而形成的優(yōu)價甚至是相應的高價，都應該在稅收上給予鼓勵，而不應在這一區(qū)間征收遏制性的增值稅。所有有志于房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的朋友們，從現(xiàn)在起就應該為這樣的目標而準備和努力。