近日，隨著樓市新政的出臺(tái)，各地樓市的交易量也降至冰點(diǎn)，與此同時(shí)，因新政引發(fā)的各種購(gòu)房合同毀約糾紛也迅速增加。據(jù)了解，盡管目前還未出現(xiàn)相關(guān)的司法判例，但已經(jīng)有大量購(gòu)房者向律師進(jìn)行咨詢，準(zhǔn)備通過法律手段解決糾紛，專家呼吁司法部門應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)的司法解釋或指導(dǎo)意見，規(guī)范此類案件的審理。

房產(chǎn)新政引發(fā)購(gòu)房毀約糾紛激增

“爆單！又爆單了！”杭州城西一家房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司的孔經(jīng)理近段時(shí)間很郁悶，自從房產(chǎn)新政策出臺(tái)以來，她所聯(lián)系的房產(chǎn)交易合同已經(jīng)有好幾筆黃了。“都是買家不愿意買了。有的寧可付違約金也要?dú)Ъs。”孔經(jīng)理表示，“已付定金簽了購(gòu)房合同的客戶，由于按揭貸款按新規(guī)執(zhí)行，因此出現(xiàn)了大量違約合同。毀約合同的比例大約占到15%，而隨著國(guó)十條的影響逐步釋放，預(yù)計(jì)今后一段時(shí)間這個(gè)比例將繼續(xù)擴(kuò)大。”

前幾天，寧波一家樓盤的十幾名購(gòu)房者一起來到樓盤售樓處，要求集體退房。今年年初，這些購(gòu)房者在該樓盤開盤時(shí)簽訂了購(gòu)房合同，并繳納了10%的定金。然而房產(chǎn)新政出臺(tái)后，大部分購(gòu)房者受政策限制無法辦理按揭手續(xù)，因此要求辦理退房手續(xù)。但開發(fā)商明確表示如要退房，業(yè)主們的定金將不予退還。購(gòu)房戶王先生購(gòu)買了一套價(jià)值800萬的排屋，他表示：“不是我們不愿意履行合同，而是辦不出按揭，沒辦法籌到這么多現(xiàn)金??！”

今年4月初，杭州的謝女士看中了濱江區(qū)一套120平方米的新房，購(gòu)買時(shí)與開發(fā)商商定首付三成，剩余房款采用銀行貸款按揭支付。沒想到，剛剛繳納好首付款的謝女士還沒來得及申請(qǐng)貸款，房產(chǎn)新政已出臺(tái)。根據(jù)政策規(guī)定，謝女士購(gòu)買的這第三套房產(chǎn)被列入了暫停發(fā)放貸款的行列，銀行也表示無法向其發(fā)放貸款。于是，謝女士向開發(fā)商提出退還首付，開發(fā)商則以謝女士違約拒絕退還，還揚(yáng)言要向其收取違約金。

房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這次中央出臺(tái)房產(chǎn)新政時(shí)間突然而密集，其中如二套房首付比例提至5 0 %、三套房暫停放貸、異地購(gòu)房暫停放貸等規(guī)定對(duì)購(gòu)房者影響較大，使得部分購(gòu)房者措手不及，一些購(gòu)房者因購(gòu)房難度加大而導(dǎo)致違約糾紛。由于新政策的影響，購(gòu)房者預(yù)期的銀行貸款額度在不能足額獲得，自身又不能補(bǔ)足差額的情況下，出于購(gòu)房成本等種種考慮，購(gòu)房者往往以新政策變化為由，提出退房解除合同。還有部分的購(gòu)房者，由于對(duì)未來的樓市不看好，也以此為理由要求退房。

一名房產(chǎn)開發(fā)商則表示，一般的房地產(chǎn)開發(fā)商都有在建工程銀行抵押貸款或各種形式的融資借款，他們需要及時(shí)出售樓盤回籠資金以緩解貸款壓力，購(gòu)房者的退房行為輕則影響到其下一步的項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，重則加深了開發(fā)商資金鏈條斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。“在市場(chǎng)前景不被看到的情況下，開發(fā)商自然是不愿意讓購(gòu)房者輕易退房的。”

房產(chǎn)律師業(yè)務(wù)火爆各方意見不一

據(jù)悉，近段時(shí)間杭州各家律師事務(wù)所都收到了大量關(guān)于房產(chǎn)違約糾紛的咨詢業(yè)務(wù)。浙江澤大律師事務(wù)所在新政出臺(tái)后接連推出新政下的房產(chǎn)糾紛法律講座，幾乎場(chǎng)場(chǎng)爆滿，累計(jì)咨詢超過700人次。浙江浙聯(lián)律師事務(wù)所主任律師戴和平說，目前該所受理的二手房買賣糾紛有300多件，是去年同期的數(shù)倍。

“由于新政的出臺(tái)，打亂了購(gòu)房者自籌資金的付款計(jì)劃，這種情況下，不論房地產(chǎn)買賣合同中是否有關(guān)于貸款不足時(shí)補(bǔ)足差額的約定，房屋買賣雙方都會(huì)以自己的利益為重進(jìn)行理解，雙方各執(zhí)一詞，因此而引起的房產(chǎn)糾紛不斷增多。”浙江金道律師事務(wù)所王全明律師認(rèn)為。

根據(jù)2003年頒布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”對(duì)于交了定金，因無法貸到款而需退房的購(gòu)房人，王全明認(rèn)為，此次出臺(tái)的新政可歸為“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，購(gòu)房者有權(quán)與開發(fā)商協(xié)商解除合同，并拿回之前交的定金。不過購(gòu)房人還應(yīng)認(rèn)真核對(duì)合同，有的開發(fā)商會(huì)專門在文本中單獨(dú)約定“購(gòu)房人無法取得貸款或貸不到足額款，需自籌資金補(bǔ)足”，這樣的話，要單方面解除合同需謹(jǐn)慎，開發(fā)商可據(jù)此提出要求支付違約金。

對(duì)此次由政策調(diào)整造成的房屋買賣糾紛，法律界人士對(duì)毀約責(zé)任也有不同的觀點(diǎn)。王全明律師認(rèn)為，政策調(diào)整不屬于《合同法》中規(guī)定的“不可抗力”，而應(yīng)該屬于該法規(guī)定的“情勢(shì)變更”，購(gòu)房人要求退房，不需要承擔(dān)違約。也有些律師認(rèn)為，政策調(diào)整導(dǎo)致違約，不應(yīng)適用《合同法》中規(guī)定的“情勢(shì)變更”。否則，勢(shì)必導(dǎo)致一些看到房?jī)r(jià)下跌的買房人不誠(chéng)信，以此為借口達(dá)到變相毀約的目的。

律師建議協(xié)商解決呼吁出臺(tái)司法解釋

“我們目前還沒有遇到此類案件進(jìn)入訴訟程序，不過樓市調(diào)控新政勢(shì)必會(huì)發(fā)生大量的房屋買賣糾紛，我們也在關(guān)注這類案件，但由于新政出臺(tái)不久，這類案子還有滯后性。目前，更多地集中在訴前調(diào)解協(xié)商階段。”杭州中級(jí)人民法院一法官表示。

杭州國(guó)圣律師事務(wù)所律師程學(xué)林認(rèn)為，在當(dāng)前的情況下，買賣雙方通過協(xié)商解決糾紛是最有效的途徑。“現(xiàn)在打一個(gè)總價(jià)值2 0 0多萬的房產(chǎn)糾紛官司，至少要5萬以上的費(fèi)用，還要耗費(fèi)當(dāng)事人大量的時(shí)間和精力。協(xié)商更為高效也更加節(jié)約成本。”

目前已經(jīng)有相當(dāng)部分的毀約糾紛已經(jīng)通過協(xié)商達(dá)成協(xié)議。有的客戶通過和房東協(xié)商，房東同意降低總價(jià)，雙方繼續(xù)完成買房交易，有的客戶通過協(xié)商退房成功，并取回了部分或全部預(yù)付款。對(duì)于如何解決湊不足首付而違約的問題，律師還建議開發(fā)商可采取“墊付首付”的辦法，即開發(fā)商與購(gòu)房人協(xié)商支付方式后，由開發(fā)商墊付購(gòu)房人其余首付款的辦法。對(duì)于有購(gòu)房意愿的人來說，開發(fā)商此舉可充分打消他們的顧慮，也可避免類似的糾紛產(chǎn)生。

但是仍有相當(dāng)數(shù)量的糾紛因雙方訴求相去甚遠(yuǎn)，最終將通過司法訟訴程序解決。

王全明律師表示，目前各地仍沒有關(guān)于此類訴訟的判例，由于各地法官的思考和理解角度不同，同樣的案情可能會(huì)出現(xiàn)不同的判決結(jié)果，希望上級(jí)司法部門盡快對(duì)此類案件作出明確的司法解釋或指導(dǎo)性意見，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)過渡。