都在盼望著房?jī)r(jià)的下跌，似乎已成為媒體、官員與社會(huì)的共識(shí)。無(wú)論是改革的調(diào)控還是部分民眾的抱怨；無(wú)論是媒體的評(píng)論還是網(wǎng)絡(luò)中的熱議，降房?jī)r(jià)都已成為社會(huì)和諧穩(wěn)定的前提？

       經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們的是供求關(guān)系決定著價(jià)格，但價(jià)格也有其特有的彈性作用，價(jià)格低則需求可能增加；價(jià)格高則需求會(huì)被價(jià)格抑制。當(dāng)兩者之間找到了平衡時(shí)，價(jià)格就均衡了。但這個(gè)價(jià)格是隨著供求關(guān)系變化的。當(dāng)價(jià)格高時(shí)，利潤(rùn)增加吸引投資者進(jìn)入生產(chǎn)環(huán)節(jié)、產(chǎn)量增加則改善供求關(guān)系，價(jià)格就下來(lái)了；反之價(jià)格低，利潤(rùn)減少會(huì)抑制投資，產(chǎn)量減少則價(jià)格就上去了。

       中國(guó)的豬肉與糧食價(jià)格的波動(dòng)都證明了這種供求關(guān)系決定的價(jià)格。

       但許多商品在產(chǎn)品稀缺時(shí)價(jià)格會(huì)上去，而剛性需求則不管價(jià)格是否上去也會(huì)有人購(gòu)買，比如鹽和食用油。當(dāng)產(chǎn)品供給充分時(shí)，價(jià)格會(huì)下去。但是需求是穩(wěn)定的，并不會(huì)因?yàn)閮r(jià)格下去了需求就增加，如鹽和食用油。

       商品房的年供應(yīng)總量約為500萬(wàn)套，按城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)計(jì)算僅為2%，加上二手房的交易量不足5%，而城鎮(zhèn)按家庭戶數(shù)計(jì)算的成套住房總量?jī)H有0.77。不管是買是租都遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能滿足城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)的居住需求，很明顯是總量不足的階段。并且住房套面積的中位數(shù)僅為 76平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足適足的生存條件。三、四代人居住于一套住房之中的家庭戶數(shù)占家庭總戶數(shù)的比重超過(guò)了66%，改善性需求的潛在能力巨大。

       從人均一張床到戶均一套房，再到人均一間房，知道提高生活質(zhì)量的人均多于一間房，這是一個(gè)漫長(zhǎng)的發(fā)展階段。中國(guó)尚處于住房成套率低于1:1的水平，更說(shuō)明總量的嚴(yán)重不足，加上城市化的高速發(fā)展過(guò)程和年齡結(jié)構(gòu)特殊性所加速的家庭分裂過(guò)程，住房問(wèn)題就成為了當(dāng)前中國(guó)城市化中的突出矛盾。

       其實(shí)中國(guó)的住房私有化率已經(jīng)是世界第一了，高達(dá)80.4%，家庭財(cái)富中住房所占的比重遠(yuǎn)高于大多數(shù)國(guó)家。但住房條件太差繼續(xù)改善，這就形成了供求之間的矛盾加劇。因此從土地的源頭開(kāi)始由供求關(guān)系決定著高地價(jià)，從商品房環(huán)節(jié)出現(xiàn)了供不應(yīng)求導(dǎo)致的房?jī)r(jià)快速上漲，并且因?yàn)榉績(jī)r(jià)的上漲快于GDP和收入的增速讓社會(huì)矛盾加劇，影響著城市化的進(jìn)程。

       尤其是2008年的降價(jià)之后，在刺激政策的推動(dòng)之下，這種剛性需求爆發(fā)性的在低價(jià)位上增長(zhǎng)，很快就讓供大于求的局面轉(zhuǎn)變成了嚴(yán)重的供不應(yīng)求的局面，于是價(jià)格開(kāi)始隨之而暴漲，并漲幅迅速的超過(guò)了GDP 增長(zhǎng)和收入的增長(zhǎng)。

       需求本就存在，價(jià)格降到合理的位置再加上政策優(yōu)惠的催化作用就迅速的變成了購(gòu)買力。但生產(chǎn)卻有一個(gè)漫長(zhǎng)的周期，無(wú)法在短期內(nèi)形成巨大的供給量，自然就在價(jià)格上逐步反映出來(lái)。這一輪的價(jià)格上漲應(yīng)歸功于寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策、以及優(yōu)惠的刺激政策。

        2008年房?jī)r(jià)出現(xiàn)了快速的下滑，原因在于中國(guó)兩防的政策改變了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期，緊縮的二套房貸政策抑制了改善性消費(fèi)需求。注意不是需求不存在了，而是政策抑制了需求，否則就沒(méi)法解釋2009年的銷售上漲了。加上全球性的金融危機(jī)，為保證現(xiàn)金流的運(yùn)轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商普遍性的降價(jià)了。

       這種降價(jià)與真實(shí)的需求無(wú)關(guān)，而是整體的經(jīng)濟(jì)下滑改變了預(yù)期，加上政策的抑制雙重作用讓價(jià)格下降并不拉動(dòng)需求增長(zhǎng)。

       2008年的降價(jià)大約分為三種情況：一是降價(jià)之后可能還有薄利；二是降價(jià)之后完全沒(méi)有利潤(rùn)可言；三是為了現(xiàn)金流的生存，虧損也要降價(jià)。保生存是第一位的，盈利已經(jīng)讓位于生存了。只有極少數(shù)的現(xiàn)金流充足的企業(yè)維持著原有的價(jià)格但已無(wú)漲幅可言了。

       今年的降價(jià)遠(yuǎn)沒(méi)有在調(diào)控政策出臺(tái)之后迅速的出現(xiàn)，雖然銷售下滑的速度遠(yuǎn)大于了2008年，但價(jià)格的波動(dòng)則小于2008年。一是因?yàn)?009年的豐收讓更多的企業(yè)手中擁有了大量的現(xiàn)金；二是2009年的救市政策讓許多開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)抱有幻想；三是中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)并未出現(xiàn)緊縮和通脹（至少目前還沒(méi)有那么嚴(yán)重的通脹），那么有為什么要降價(jià)呢？于是政府與民眾在期盼著的大降價(jià)暫時(shí)尚未出現(xiàn)。

       那么是否真的應(yīng)該降價(jià)呢？

       網(wǎng)民們都說(shuō)我是堅(jiān)持房?jī)r(jià)應(yīng)該上漲的“天下第一人”，因此也成為了網(wǎng)民們認(rèn)為是最該打的人。是的，按照中國(guó)現(xiàn)狀的發(fā)展情況分析，在未來(lái)的一、二十年中，中國(guó)的房?jī)r(jià)仍將始終處于上漲的趨勢(shì)。今天我仍堅(jiān)持這種判斷，但我并不認(rèn)為中國(guó)的房?jī)r(jià)上漲的幅度應(yīng)快于或大于收入增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的幅度，特別是在政策的刺激之下產(chǎn)生的過(guò)快增長(zhǎng)。在貨幣超發(fā)下產(chǎn)生的資產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)，并不是一種合理的增長(zhǎng)，有可能破壞中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)。

       特別是人口輸入較快的城市，房?jī)r(jià)的上漲不是由本地居民的收入水平確定的，而是由外來(lái)財(cái)富的匯聚速度與程度決定的。而人口輸出地城市則在指令計(jì)劃的土地供給制度下，房?jī)r(jià)仍處于較低的水平。

       因此，我認(rèn)為并且在呼吁，部分房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市應(yīng)適當(dāng)?shù)目刂苾r(jià)格上漲的幅度，包括合理的調(diào)控現(xiàn)有的銷售價(jià)格。不是供求關(guān)系中價(jià)格不應(yīng)上漲，而是在國(guó)家無(wú)能力用擴(kuò)大供給的方式解決增加供給來(lái)平衡價(jià)格時(shí)，就只能用行政的手段來(lái)強(qiáng)制性的限制和抑制需求，讓庫(kù)存迅速增長(zhǎng)，并迫使開(kāi)發(fā)商無(wú)法維持合理的現(xiàn)金流，那么就可能出現(xiàn)強(qiáng)制之下的被動(dòng)局面。

       在中國(guó)行政命令的手段既可以讓經(jīng)濟(jì)從低谷迅速的爬升，同樣也可以將某一行業(yè)的上升變?yōu)橄陆?。雖然這并不符合經(jīng)濟(jì)的規(guī)律和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則，但卻能有效的防止某些因經(jīng)濟(jì)問(wèn)題而帶來(lái)的政治風(fēng)險(xiǎn)，能在短期內(nèi)給經(jīng)濟(jì)調(diào)整留下一個(gè)必要的空間。

       也許與2008年不同的是，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)給了開(kāi)發(fā)商降價(jià)的余地，2009年的價(jià)格回升讓開(kāi)發(fā)商的房?jī)r(jià)有了盈利的空間，不至于像2008年虧損也要銷售房子以保證現(xiàn)金流。

       問(wèn)題是沒(méi)有一個(gè)開(kāi)發(fā)商知道應(yīng)如何降價(jià)，應(yīng)降多少是合適的，因?yàn)檫@個(gè)消費(fèi)需求的下降不是經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)的供求關(guān)系變化所引發(fā)的，而是行政措施的重壓之下扭曲的。這個(gè)扭曲是沒(méi)有經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)支撐和無(wú)法判斷的。也不知道這個(gè)行政措施會(huì)否成為一種長(zhǎng)期的政策。

       銀行用壓力測(cè)試的方式可以計(jì)算出房?jī)r(jià)下跌對(duì)壞賬的影響，但如果社會(huì)、媒體將這種測(cè)試誤導(dǎo)為市場(chǎng)的預(yù)期則是危險(xiǎn)的。而開(kāi)發(fā)商卻無(wú)法用這種測(cè)試的方式知道消費(fèi)者是否買賬，畢竟這里只有政治而無(wú)市場(chǎng)規(guī)律可言了。

       尤其是兩級(jí)分化的局面開(kāi)始出現(xiàn)了。一線的重點(diǎn)城市中，房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快且嚴(yán)重供不應(yīng)求的城市，房?jī)r(jià)已出現(xiàn)了波動(dòng)，庫(kù)存已出現(xiàn)了上升，甚至超過(guò)了2008年的庫(kù)存。但三、四線城市和部分二線城市的房?jī)r(jià)原來(lái)就處于低位，目前正處于上漲的過(guò)程，消費(fèi)需求也在增長(zhǎng)。這就形成了可能在不該降的城市降了，反而銷售暴增；該降的城市降了，銷售反而下降，因?yàn)槿藗內(nèi)栽谙Ｍ懈蟮慕捣霈F(xiàn)。買漲不買落的博弈不僅在股市中會(huì)出現(xiàn)，在樓市中也會(huì)出現(xiàn)。

       沒(méi)有明確的目標(biāo)與預(yù)期，成為了當(dāng)前股市與樓市低迷的主要原因，股市天天喊已進(jìn)入了合理的價(jià)格區(qū)間，但仍沒(méi)有資金進(jìn)場(chǎng)，仍處于較低的指數(shù)階段。樓市也許同樣會(huì)在這種局面下出現(xiàn)僵持的階段。

       在強(qiáng)制的政策壓力之下，降房?jī)r(jià)已成為了主色調(diào)，降已成為了一種必然。但降到多少卻是一種心理、精神、資金與戰(zhàn)略的博弈過(guò)程。中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)也成為了博弈中的犧牲品。每次經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)就挺身而出成為拉動(dòng)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主力軍。同樣每次的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)就成為調(diào)控的重中之重，此次也是同樣。

       不從土地供給上增加、不從貨幣總量上控制，而以房?jī)r(jià)為目標(biāo)的調(diào)控必然導(dǎo)致這種難題的出現(xiàn)。

       為了政治降價(jià)時(shí)必然的，否則中國(guó)的經(jīng)濟(jì)必然出現(xiàn)下滑的趨勢(shì)。宏觀經(jīng)濟(jì)的下滑也必然帶來(lái)房地產(chǎn)的困境，這是所有人都不愿意看到的現(xiàn)象，最終也必然出現(xiàn)房?jī)r(jià)的下調(diào)。與其是魚(yú)死網(wǎng)破，不如各退一步，共同挽救中國(guó)的經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)。

       開(kāi)發(fā)商的主動(dòng)降價(jià)時(shí)可能做到的，但降價(jià)之后的市場(chǎng)則一定是消費(fèi)者說(shuō)了算。如果消費(fèi)者在博弈中仍不滿政策的限制性條件，則降價(jià)就不再是讓消費(fèi)增長(zhǎng)的必要條件了。

       但愿政策非市場(chǎng)化時(shí)，市場(chǎng)仍保持理性，否則中國(guó)的經(jīng)濟(jì)就難以在政策的扭曲中于獨(dú)木橋上表演平衡能力了。