近期，一系列調(diào)控樓市的政策先后出臺。6月4日，作為“新國十條”的配套政策，新的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)公布，規(guī)定：商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定，即業(yè)界所稱的“認(rèn)房又認(rèn)貸”，新政同時對異地貸款進(jìn)行了新的調(diào)整。接著，國家稅務(wù)總局又公布了《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》，要求加強(qiáng)土地增值稅征收管理，并對與土地增值稅相關(guān)的問題進(jìn)行了進(jìn)一步的明確。
新政如何在山東威海落地，落地之后的市場走向更是不明確，但不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新一輪政策帶來的市場緊縮將不可避免。
部分新政操作細(xì)則尚待完善
筆者從山東省威海市各大商業(yè)銀行了解到，目前威海市房產(chǎn)登記系統(tǒng)與銀行征信系統(tǒng)尚未聯(lián)網(wǎng)，對于借款人名下全額付款的住房，銀行很難確認(rèn)，而各銀行要想大規(guī)模查詢借款人的房產(chǎn)信息，還需要得到相關(guān)政策的支持。目前對于如何認(rèn)定二套房，相關(guān)部門還沒有出臺具體操作細(xì)則，但盡管如此，仍有部分銀行開始嘗試按照新的“二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”來辦理住房貸款手續(xù)。
采訪中，市區(qū)一家銀行的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，自4月份“新國十條”出臺以來，銀行的住房貸款量明顯下降，前來辦理住房貸款的客戶屈指可數(shù)。新的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出臺后，尚未有客戶前來辦理住房貸款，但銀行已做好準(zhǔn)備按新標(biāo)準(zhǔn)辦理房貸業(yè)務(wù)。“雖然目前還沒有接到總行的通知，但對前來辦理住房貸款的客戶，我們會通過銀行個人征信系統(tǒng)或?qū)嵉夭樵L等方式來確認(rèn)客戶名下是否已有住房、是否貸過款，同時會要求客戶到房管局出具借款人家庭房屋登記記錄的書面查詢結(jié)果。如確定該客戶確實是二套房的購買者，銀行會嚴(yán)格按照首付50%，基準(zhǔn)利率上浮10%的標(biāo)準(zhǔn)來貸款。”該負(fù)責(zé)人說。對于異地貸款，該負(fù)責(zé)人稱，自從新政出臺以來，銀行幾乎沒有接到異地貸款的業(yè)務(wù)，前來咨詢的人也很少，但是銀行還會按照新標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行異地貸款的手續(xù)辦理。
另一家商業(yè)銀行個貸部的負(fù)責(zé)人表示，二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)剛一出臺，銀行就接到了上級行的通知，要求全面按照新的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但是，有關(guān)貸款的操作細(xì)則和流程，銀行還需進(jìn)一步細(xì)化，詳細(xì)情況尚不能透露。
筆者在威海市相關(guān)部門了解到，有關(guān)加強(qiáng)土地增值稅的政策尚未正式執(zhí)行，“目前還未接到省級部門的通知，具體政策還未正式實施，”相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“一旦新的土地增值稅征收政策正式施行，將對房地產(chǎn)商們帶來巨大的影響，但具體程度如何現(xiàn)在還不好估計。”
對此業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管新出臺的政策執(zhí)行起來確實存在一定的難度，但是國家打擊投機(jī)性購房的決心非常大，不排除將來各大信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)的可能性，所以，新一輪的政策調(diào)控將來所起到的效果也是不可忽視的。
樓市觀望氣氛仍濃
面對新的政策調(diào)整，二手房中介部門對已開始呈低迷之勢的市場表現(xiàn)出更多的憂慮。“房產(chǎn)政策更加嚴(yán)厲，對貸款的控制更加嚴(yán)格，勢必會加劇房產(chǎn)市場的低迷。”市區(qū)一家房產(chǎn)中介的總經(jīng)理張勝金說，“雖然二手房購買者大多是一套房客戶，但其中也不乏異地購房者，而對異地購房者來說，在威海購買的二手房很可能就成為他們二套房。由于新政的出臺，這部分的客戶會因此減少很多，所以我們只能將目標(biāo)客戶放在本地的剛性需求者身上。”同樣，正大房產(chǎn)中介的孫經(jīng)理也對未來的市場表現(xiàn)出憂慮：“對普通購房者來說，新政的出臺會讓他們更加看不透市場的走向，觀望氣氛會更加濃厚。”
而對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，新一輪政策的出臺讓他們普遍感到了更重的壓力。威海五洲基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售主管周麗江認(rèn)為，不論是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，還是新調(diào)整的異地購房貸款政策都會給威海的房地產(chǎn)市場帶來更大的壓力，單從成交量來看，頹勢就已經(jīng)很明顯，“預(yù)計在未來的幾個月威海樓市仍會保持低迷的態(tài)勢，甚至?xí)?、9月份進(jìn)入拉鋸戰(zhàn)的態(tài)勢，這種情況如果繼續(xù)下去，很可能一些房產(chǎn)商會在9、10月份有降價的舉措。”周麗江說。
新一輪政策的出臺在普通消費者看來喜憂參半。參加工作一年多的小李對新的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)抱有極大的信心，“這對我們尚未置業(yè)的年輕人是個好事，新政進(jìn)一步打壓了房地產(chǎn)的過熱勢頭，樓盤降價的可能性越來越大了，也為我們年輕人買房減輕了些壓力”。
二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)在打擊投機(jī)需求、抑制房地產(chǎn)市場過熱的同時，也影響了部分改善型置業(yè)群體，使得部分正常需求的群體進(jìn)一步觀望。“對我們這些四五十歲的人來說，住的都是過去單位分的小房子，現(xiàn)在想要自己買套大一點的房子倒有可能成了二套房了，所以新的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也有可能打擊購房者的正常需求。”市民周先生說。
