伴隨著全國房價的松動,甚至是部分大城市的房價下跌,近期北京、上海、深圳等地的房租卻出現(xiàn)了逆勢上漲。又該如何看待這一怪異現(xiàn)象？

       導致房租上漲的因素主要有三個。第一，本輪房地產(chǎn)調(diào)控來勢兇猛，不僅投資投機客逃之夭夭，連自住客也產(chǎn)生了濃重的觀望情緒，部分打算買房的首次置次者，或賣了舊房還沒購新房的改善需求者，被迫租房住；二是每年六七月份都是租賃旺季，尤其是大學畢業(yè)生較多的中心城市；三是開征房產(chǎn)稅的政策預(yù)期，讓部分房東找到了漲租金的借口，提前將稅負轉(zhuǎn)嫁到房客身上。就上海而言，還有世博會導致短租需求旺盛的因素。

       房價大漲注定是一種短期現(xiàn)象。近年來，我國房價和房租的起伏波動基本同步調(diào)，但房租上漲幅度遠小于房價。導致房租上漲較慢的主要原因有三個。首先，住房租賃需求不夠旺盛。國人普遍“重購輕租”，古代就有買宅置田的傳統(tǒng)，一直認為土地和房屋最有價值，而近幾年房價飆升的事實也確實加強了人們買房可以升值的觀念。絕大部分人都將租房作為買房的過渡，迫不得已而為之，當前我國住宅私有率已超過80%，而歐洲只有50%左右。

       其次，租賃需求流動性強。租賃方和出租方交易短期化，也是我國大城市住房租賃市場的突出特征，以房客頻繁搬家為主要表現(xiàn)。出現(xiàn)這種租賃需求短期化現(xiàn)狀，一是因為租房需求的主力軍是年輕人，普遍工作不穩(wěn)定，工作地點頻繁變化；二是很多人買房后即退出租賃市場；三是我國住房租賃市場比較混亂，房客權(quán)益得不到保障，人們不愿意長期租房；四是大城市對外地人的吸引力大，但職場競爭激烈、生活成本高，造成人員流動性很大，也導致了租房的短期化。

      再次，租賃性住房供應(yīng)充足。比如上海并不缺少出租房源，按筆者測算，當前可用于出租的住宅面積高達3500萬平米左右。近幾年住房銷售市場中的投資投機客甚眾，多數(shù)都用出租，少數(shù)暫時空關(guān)；部分改善性家庭，購買二套房后，往往也將首套房用于出租。另外，大城市郊區(qū)的農(nóng)民房規(guī)模龐大，且租金低廉，成為城市出租賃房源的強大“后備軍”，尤其是農(nóng)民工的“名園”。

       近幾年我國大城市房價上漲速度過快，房價漲幅偏高。房價偏高，房租偏低，二者形成鮮明對比，所以出現(xiàn)房租上漲幅度遠小于房價的現(xiàn)象。房價偏高的原因很多，除了自住需求旺盛外，上海市場中的投資投機性購房需求比重亦偏高。由此導致：按2009年底的數(shù)據(jù)，上海市房改后的舊公房的年租金收率只有3.5%，而次新房則更僅有1.8%，與國外5-8%收益率相比，已明顯偏離合理區(qū)間。

       不妨再觀察一下上海去年房租情況。上海住房租賃指數(shù)2009年1月為1204點，12月為1206點，基本保持穩(wěn)定格局。其中，高端市場租金受買賣、經(jīng)濟環(huán)境等因素影響，從年初開始租金持續(xù)下跌，直至年末才企穩(wěn)，整體表現(xiàn)最弱；中端市場租金受買賣市場影響顯著，波動較大；低端市場租金表現(xiàn)為穩(wěn)中有升，此類住房憑借面積小、地段好以及相對較低的租金優(yōu)勢，吸引了很多中低端客戶，租金持續(xù)上升。

       正是在這種多年以來租房市場房租偏低、流動性大、短期性強的普遍現(xiàn)狀下，當前出現(xiàn)的房租大漲現(xiàn)象才顯得“非正常”。從某種程度上說，長期偏低的租金水平逐漸提高是好事，租賃市場被穩(wěn)定青睞是好事，是買房與租房市場趨于平衡的特征之一，也是房屋市場成熟的表征?？赏蝗婚g因政策、環(huán)境因素導致的無序大漲，則恰恰反映了我國租房市場亟待規(guī)范，搞不好還會反過來傷害住房消費、樓市調(diào)控。

       總而言之，在由銷售市場、租賃市場、社會保障組成住房體系當中，銷售市場發(fā)展過快，住房保障正奮起直追，而租賃市場則屬于“被遺忘的角落”。接下來，政府必須扶持和規(guī)范住房租賃市場，當然，當前中央和各地正在推進的公共租賃住房制度，就是一種融合保障和市場的有力“武器”，但畢竟還是設(shè)有準入門檻，只有加快發(fā)展市場，才能讓更為廣泛的社會群體通過租賃解決“住有所居”的問題。