近日，有兩條消息引起樓市的熱議，一是國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知中再次提出要深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。一是國務(wù)院決定商品住房項目的資本金比例從35%降至30%，而普通住宅和保障房項目降低至20%。

　　對房地產(chǎn)市場來說，開征物業(yè)稅不亞于一枚“重磅炸彈”，是個利空；而房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例自1996年以來就沒有下調(diào)過。開發(fā)項目資本金比例下調(diào)，意味著開發(fā)商的資金壓力會大大減輕，資金利用效率提高，可更好地利用資金杠桿作用，無疑是個大的利好。

　　物業(yè)稅不應(yīng)成為負(fù)擔(dān)

　　在很多種看法中，最有代表性的也許是，認(rèn)為物業(yè)稅能夠解決我們國家房地產(chǎn)市場存在的問題，解決高樓價的問題，解決房地產(chǎn)的“原罪”。但這種看法可能陷入了很大的誤區(qū)。

　　物業(yè)稅其實是一種財產(chǎn)稅，從國際慣例看，是為了增加財政收入、調(diào)節(jié)收入的稅種。如果我們在目前條件下，向每一位不動產(chǎn)擁有者或承租人開征物業(yè)稅，不論其稅率高低，都將是房屋擁有者的一筆沉重的稅賦，大多數(shù)家庭特別是中低收入家庭將難以承擔(dān)，使得我們本來就已經(jīng)非常高的稅賦變本加厲，一定會遭到強(qiáng)烈反對。從市場層面看，它也意味著房屋成本大幅度提高，而成本更高的房屋將增高還是降低樓價，那是不言自明的。其實，我們國家目前并沒有發(fā)展到要靠征收物業(yè)稅來增加政府財政收入、讓居民付出他擁有房屋的公共服務(wù)成本的時候。而且，不完全的產(chǎn)權(quán)也是物業(yè)稅巨大的法律障礙。所以，我反對征收增加居民稅賦的物業(yè)稅。

　　不過，將物業(yè)稅設(shè)計為對于部分不動產(chǎn)擁有人群的稅種，例如多套物業(yè)擁有者、享受型豪華物業(yè)擁有者，他們持有不動產(chǎn)應(yīng)該繳付一定的稅賦，以調(diào)節(jié)房屋擁有方面的收入分配，倒是比較適合我們目前國情的可行的物業(yè)稅(其實是持有稅)。這時，它對于樓市具有比較強(qiáng)的調(diào)節(jié)投資、購買多套物業(yè)的作用。即便如此，它也是樓市的一劑猛藥，可能對市場產(chǎn)生非常大的沖擊，因為目前大城市的多次置業(yè)和投資是市場最重要的力量之一，要非常謹(jǐn)慎地運(yùn)用這一政策，合理選擇時機(jī)，至少在目前經(jīng)濟(jì)沒有走出低谷的時候不適合推出。

　　“新一輪普漲”難現(xiàn)

　　市場擔(dān)心，開發(fā)項目資本金比例下調(diào)政策“會不會帶來房價新一輪的上漲？”這種擔(dān)心看起來不無道理，因為降低資本金比例讓開發(fā)商一定程度上解了資金困境，它逐利本性會帶來提高售價的巨大沖動。但是，開發(fā)商提價的主觀沖動，能不能被市場接受，被購房者認(rèn)可，變?yōu)榭陀^現(xiàn)實呢？目前的市場會不會對于樓價不斷上漲去追漲呢？我個人覺得，這里其實要打個大大的問號。今年以來的樓市回暖，更多是累積了大半年的剛性需求的集中釋放。我們可以看到，隨著樓價恢復(fù)性上升到一定的高度，銷售量是呈下降趨勢的。目前的市場并沒有形成類似2007年之前的那種幾乎一致看漲的預(yù)期，這一點與當(dāng)下經(jīng)濟(jì)大環(huán)境很吻合。開發(fā)商作為市場主體之一，也不都是一致看好未來的，數(shù)據(jù)顯示，1-4月，全國開發(fā)投資同比去年僅僅增長不到5%，而整個固定資產(chǎn)投資增長幅度高達(dá)30%，這說明資本對于樓市未來走向的判斷有分歧，所以投入謹(jǐn)慎。這也是國家為什么要出臺該項政策的最直接的原因。

　　市場追漲意識不強(qiáng)，決定了樓價上行的幅度有限。很奇怪的是，不久前，大家還在憂心忡忡地怕樓市一蹶不振，轉(zhuǎn)眼間現(xiàn)在就變成了擔(dān)心樓價會瘋漲。樓市真的能夠會在不到半年的時間超越經(jīng)濟(jì)完成大逆轉(zhuǎn)？我覺得不可能。市場確實回暖了，但不是進(jìn)入新的上升通道。