資金壓力再考驗(yàn)房企，介入保障房成為眾多大型房企的新出路

　　理財(cái)一周報(bào)記者/裴浩慈

　　今年上半年全國(guó)房屋新開(kāi)工面積大幅上升的趨勢(shì)并沒(méi)有在下半年得到持續(xù)。

　　下調(diào)新開(kāi)工面積、緩建甚至干脆停工，都出現(xiàn)在了房企的下半年計(jì)劃中。

　　新開(kāi)工面積：多家公司被迫“縮水”

　　8月24日，綠城中國(guó)常務(wù)副主席兼行政總裁壽柏年表示，公司把全年動(dòng)工露面目標(biāo)由年初訂的約1100萬(wàn)平方米下調(diào)至960萬(wàn)平方米，主要是考慮到市況而作調(diào)整。

　　名流置業(yè)中報(bào)顯示，新開(kāi)工下調(diào)37%，公司計(jì)劃下半年新開(kāi)工46.06萬(wàn)平方米。

　　金地集團(tuán)同樣也做出了類似的決定，雖然今年總體的開(kāi)發(fā)規(guī)模與年初計(jì)劃保持一致，具體項(xiàng)目開(kāi)工竣工面積有所調(diào)整，2010年新開(kāi)工由年初的401.97萬(wàn)平方米下調(diào)至388.85萬(wàn)平方米，竣工面積由年初的190.8萬(wàn)平方米下調(diào)至173.23萬(wàn)平方米。

　　銷售：壓力大，完成目標(biāo)艱難

　　對(duì)于房企下調(diào)開(kāi)工面積或是停工緩建的行為，業(yè)界普遍認(rèn)為首先是來(lái)自資金能力的考慮，而造成資金局限的重要原因之一，依舊是銷售情況的不理想。

　　綠城中國(guó)截至8月20日協(xié)議銷售額達(dá)393億元人民幣，公司全年銷售目標(biāo)670億元，然而常務(wù)副主席兼行政總裁壽柏年表示，公司要達(dá)到有關(guān)目標(biāo)具有難度，但公司仍會(huì)積極爭(zhēng)取達(dá)標(biāo)。

　　無(wú)獨(dú)有偶，名流置業(yè)也表露出同樣的銷售壓力，而其銷售壓力和可結(jié)算面積有限不無(wú)關(guān)系。名流置業(yè)2010年中期凈利潤(rùn)為2493萬(wàn)元，同比下降63.17%，利潤(rùn)增速較低主要原因在于去年同期結(jié)算了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的收益，其毛利在65%左右，而該業(yè)務(wù)已經(jīng)于2009年年底結(jié)算完畢。中期結(jié)算面積主要來(lái)自武漢與惠州存量房源銷售，沈陽(yáng)和蕪湖等項(xiàng)目尚未竣工結(jié)算。

　　而就從幾個(gè)月前的數(shù)據(jù)還可看見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商的新開(kāi)工節(jié)奏沒(méi)有放緩反倒增速。今年1-5月商品房新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)為72.4%，創(chuàng)下歷史累計(jì)同比增速的新高；5月單月新開(kāi)工面積同比增速高達(dá)102%，顯示庫(kù)存改善明顯。

　　進(jìn)入6月的時(shí)候，面對(duì)新開(kāi)工面積連續(xù)8個(gè)月持續(xù)的大幅增長(zhǎng)，業(yè)內(nèi)人士曾表示，新開(kāi)工增速將在年中見(jiàn)頂回落。

　　業(yè)界的預(yù)計(jì)得到了驗(yàn)證。對(duì)于上半年的新開(kāi)工面積的增長(zhǎng)，普遍認(rèn)為的觀點(diǎn)是，開(kāi)發(fā)商補(bǔ)庫(kù)存的意愿比較強(qiáng)烈，然而到了下半年，上半年這樣補(bǔ)庫(kù)存的積極在樓市氛圍不明朗背景下，也或?qū)е铝藥?kù)存積壓的后果。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年6月末全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房待售面積為1.91億平方米，同比增長(zhǎng)6.4%，庫(kù)存創(chuàng)下歷史新高。

　　庫(kù)存：持續(xù)上升帶動(dòng)供應(yīng)高潮

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)(微博 博客)認(rèn)為，如果按照這樣的形勢(shì)，今年估計(jì)將有超過(guò)2.5億平方米甚至3億平方米的庫(kù)存。庫(kù)存的增加所產(chǎn)生的影響將會(huì)帶動(dòng)起下半年的供應(yīng)高潮，萬(wàn)科、金地、招商、綠城等多家上市房企都對(duì)外表示過(guò)，將會(huì)加大下半年的供應(yīng)量。

　　對(duì)于上半年房地產(chǎn)開(kāi)復(fù)工情況對(duì)下半年房?jī)r(jià)的影響，潘石屹(微博 博客)于8月29日SOHO中國(guó)集團(tuán)在上海香格里拉大酒店舉辦的“2010金融地產(chǎn)峰會(huì)”上表示道，“中國(guó)房地產(chǎn)上半年開(kāi)復(fù)工面積超過(guò)30億平方米，供應(yīng)量上升，如果供應(yīng)量高出需求，那下半年的房?jī)r(jià)自然會(huì)下跌。”

　　上半年庫(kù)存增加，下半年供應(yīng)量增大，這對(duì)房企之間也會(huì)造成新一輪的價(jià)格戰(zhàn)，具體會(huì)呈現(xiàn)怎樣的市場(chǎng)情況目前還不確定，但是從開(kāi)發(fā)商依靠“金九銀十”黃金時(shí)期著力推盤(pán)的動(dòng)作可以看出，房企仍舊是希望在銷售戰(zhàn)中順利地回籠客觀資金、緩解運(yùn)營(yíng)壓力。

　　那么在還未開(kāi)戰(zhàn)獲得收益之前，加上本身荷包緊張、庫(kù)存積壓的情況下，選擇在下半年減輕開(kāi)工力度也是情理之中的事了。