數(shù)據(jù)顯示，8月下旬開始，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了成交量回暖的跡象。傳統(tǒng)的“金九銀十”已至，按照住宅的項目施工周期，未來半年將迎來住宅供應(yīng)的高潮，而按捺不住的剛性需求也開始釋放。在供需結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變中，房市的成交量和價格將會呈現(xiàn)怎樣的走向？本輪房市調(diào)控的目標是否已經(jīng)達到？為求解房市走向的相關(guān)問題，本期本報邀請了華遠集團總裁任志強、四十人論壇成員、工銀瑞信基金首席經(jīng)濟學(xué)家陳超，瑞士信貸董事總經(jīng)理陶冬進行討論，是為21世紀北京圓桌第268期。

　　房價為什么沒有大跌？

　　《21世紀》：如何評價房市調(diào)控的效果？新政實施后四個半月的時間，房價并未大幅下挫。背后的原因有哪些？

　　任志強：國十條的目標是遏制房價過快上漲，維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，而并不是為了讓房價下跌。現(xiàn)在房價環(huán)比上漲為零，實際房價就是跌的。因為我們在衡量GDP增長和利率的時候，要扣除CPI的增長因素。目前7月的CPI是3.3%，那么房價就實際下降了3%左右。

　　銀行的壓力測試也不應(yīng)該解讀成為房價下跌做準備。中國和西方發(fā)達國家的銀行不同，美國銀行要做壓力測試，是因為有“再貸款”。再貸款是什么？舉例來說，房價是1000元的時候，銀行給房主800元貸款，當房價漲到2000元時，貸款人就可能再拿到1000元的貸款，這就是再貸款。在有大量再貸款的國家，房子降價對經(jīng)濟產(chǎn)生的影響是巨大的。當房子漲到2000時，每個人可能貸了1800，如果房價下降20%，房價變成1600。貸款是1800，房子值1600，形成了負資產(chǎn)，這樣貸款就不值得還了，索性讓銀行收走，貸款人還賺了200。所以發(fā)達國家的房價下跌個20-30%，銀行就承受不了了，而我們沒有這方面的風(fēng)險。

　　現(xiàn)在的利率水平很低，對于開發(fā)商和消費者來講，低利率就意味著資金價格便宜。如果按照利率成本來算，現(xiàn)在利率只相當于過去的一半，開發(fā)商可以多一倍時間的來進行開發(fā)，原來一年的成本現(xiàn)在可以攤到兩年。從購房者的角度也是一樣，2007年買房子的時候是高利率，現(xiàn)在是低利率，現(xiàn)在首套房的購房利率水平是當時的0.7倍，相差30%。所以現(xiàn)在首套房銷售，并沒有受到多大的影響。

　　陶冬：新政出臺還不到五個月，價格還不能這么快發(fā)生逆轉(zhuǎn)，現(xiàn)在市場表現(xiàn)為量跌價不跌。在經(jīng)過一輪牛市之后，多數(shù)賣房人和開發(fā)商在資金方面比較充裕，所以在調(diào)控初期賣方的觀望者占多數(shù)。而買房人在房價沒有跌到心理預(yù)期時，也拒絕入市。這種價格上的焦灼是在房地產(chǎn)調(diào)整時經(jīng)常出現(xiàn)的情況。

　　除此之外，還有其他的因素在起作用。一是超大規(guī)模的流動性。寬松的貨幣環(huán)境和低利率，加上通貨膨脹預(yù)期不斷增強，使得不少的資金從銀行搬家，流向了房地產(chǎn)市場。二是政府在進行房地產(chǎn)實行調(diào)控時面臨兩難，既要適當抑制房價，同時也不希望房價大跌。三是經(jīng)驗因素。中國的房價連升了六七年，而且中間經(jīng)歷了2005年和2008年兩次調(diào)整，這兩次調(diào)整力度都不小，但結(jié)果房價都在上升。這更堅定了賣房人認為房價只升不跌的心態(tài)，使得目前商品房的供應(yīng)仍有相當大的價格剛性。四是中國整個人口結(jié)構(gòu)的變遷。80后開始進入就業(yè)結(jié)婚的高峰期，這一代獨生子女依靠父母的資金支持，形成的實際購買力要比國外的同齡人高出很多，也助長了剛性需求，支撐了房價。

　　保障性住房與供需結(jié)構(gòu)

　　《21世紀》：為確保保障性住房建設(shè)目標的完成，今年5月19日，住建部牽頭與各地方政府簽訂了保障性住房目標責(zé)任書。今年保障性住房的開工率增長將對房市的供需和價格產(chǎn)生怎樣的影響？

　　任志強：這次調(diào)控，一定要有大量的保障性住房供應(yīng)市場，分流一部分需求壓力，接下來即使房價反彈的話，也沒有那么高的沖勁了，反彈力量會得到控制。從現(xiàn)在來看，比較好的地區(qū)完成保障性住房投資的40%，北京大概是完成42%，但是已經(jīng)8月份了，如果到年底前能加速，可能到年底會完成，如果不加速的話就完不成。幾個核心城市估計問題不大，這些地方政府財政比較寬裕，少修一條路的錢就夠用了。但有的地方?jīng)]有錢，根本就完不成。保障性住房和商品房的比例基本上是1：1，如果保障性住房完不成，就擠到商品房這邊，那邊如果完成，就會起碼分流20-30%的商品房購買人群。

　　但是，如果政府許諾的560萬套保障性住房消費者看不見，或者拿不到，他們會認為再等下去沒有希望，就會重新找市場。這樣醞釀的反彈力量是巨大的。截至8月份保障性住房才完成40%多，情況不容樂觀。房子不是一天能建起來的，隨著天氣轉(zhuǎn)冷，施工的進度將受到很多不確定因素的影響，完成起來會更加困難。

　　陳超：保障性住房上半年的完成率還不是那么樂觀，部分城市做得好些，大部分差距還比較大。原因主要是幾個方面：首先，年初定的580萬套的目標和實際情況不見得完全一致。當時訂目標時，各地方政府不清楚上報目的，一些地方甚至誤認為國家有補貼政策，一定程度上存在夸大或多報的動機。我們到一些地方調(diào)研，也注意到需要保障性住房的中低收入家庭實際上可能并沒有那么多。因此，住建部定的目標有可能高于實際投資規(guī)模。

　　其次，今年政府的土地出讓金顯著下降，投融資平臺又被管住了，地方政府的資金來源本來就很緊張，怎么可能有財力和足夠的動力投資保障性住房呢？

　　我們應(yīng)該意識到，在保障性住房中，今后主力軍應(yīng)該是公租房，它解決的是夾心層，即剛工作的人、中低收入家庭或進城時間很長的農(nóng)民工的住房問題。很多地方對此有不同形式的創(chuàng)新，如天津最近準備采用REITS即房地產(chǎn)信托基金來建設(shè)保障性住房，政府給予一定的補貼，讓公積金、保險資金等更多的資金來參與這個市場，這是很好的探索；重慶這方面也做得更好，他們成立了公租房管理中心。而且，在制度設(shè)計上，做了許多探索。傳統(tǒng)意義上公租房不能賣，但他們設(shè)計了退出機制，5-10年之后可以賣，以回收資金進行再投資建設(shè)。而且，在選址上，一般都靠近地鐵，特別方便。此外，公租房也有退出機制，你一旦買得起房就要搬出去。此外，從國際經(jīng)驗看，很多大城市如東京、倫敦、紐約，租賃房市場占了60%以上，居主導(dǎo)地位。因此，公租房更代表保障性住房的發(fā)展方向。

　　剛性需求年輕化

　　《21世紀》：來自地產(chǎn)中介的報告顯示，北京首套房貸者的平均年齡只有27歲，比發(fā)達國家要快一代人的時間。哪些因素導(dǎo)致了這一現(xiàn)象的發(fā)生？購房者年輕化對于給房地產(chǎn)業(yè)和調(diào)控政策的啟示是什么？

　　任志強：我們的購房者年齡太小了，美國平均是31歲，印度和日本平均40多歲，也就是說年輕人最少有十年工作積累才會買房。香港的法律規(guī)定，個人工作期限少于七年，連申請政府公租房的資格都沒有。中國購房年齡偏低的首要原因是“富二代”，這個富二代不單指民營企業(yè)家的富二代，一些政府公務(wù)員、干部，由于過去有福利分房，也產(chǎn)生了財富的積累，可以給子女買房。從文化上說，中國人的繼承概念比較強烈，上一代對下一代的財富支持非常大。同為東亞國家的日本、韓國，年輕人靠父母的情況都比較普遍，而在美國，子女滿18歲就自立了，上大學(xué)的助學(xué)貸款、買房的住房貸款，都靠自己。這是東方文化和西方文化的差別。

　　從市場的角度來看，大部分發(fā)達國家，都有占房屋總量20%-30%的租賃住房市場，而我國這方面還有缺失。我們要發(fā)展到20-30%有流動性的房屋租賃市場才行。這個市場就像蓄水池一樣，為年輕人提供過渡，讓剛畢業(yè)的、還沒有多少積蓄的年輕人暫時居住，待到條件好轉(zhuǎn)時再自己買房，這樣平均購房年齡就會延長到30歲-35歲。

　　陳超：中國確實存在這個現(xiàn)象，幾代人供一套房子。我覺得80后這代人和70年代出生的人不太一樣：80后的人的父母，整體收入水平比70年代孩子的父母高很多；而且70年代很多人都是多子女家庭，父母不可能每個家庭都支持，80后則多是獨生子女，幾家人一起支持也很正常。這確實和整個中國社會的變遷、不同代際年輕人的生活習(xí)慣有關(guān)。

　　我們不能和發(fā)達國家相比。像瑞士一家人擁有六七套房子的情況多得是，人家是幾代人的財富積累；而中國到了八九十年代才開始第一代人財富積累的過程，所以到了第二代，才開始購置房屋，積累財富。我國房地產(chǎn)周期和社會變遷、人口結(jié)構(gòu)和城市化過程都有關(guān)系。從這個角度看，我覺得中國房地產(chǎn)的上升周期還沒有結(jié)束，改變它的力量不是政府從需求層面做工作，而是從供給角度，如加強公租房建設(shè)，可能在一定程度上會緩和上漲趨勢。

　　陶冬：各國都有自己的國情，在這個問題上面很難進行跨國的比較。人們常說德國等發(fā)達國家，多數(shù)年輕人都是租房，但是在中國，少了一套房子，人們心里就沒有安全感。中國父母對于子女的呵護，以及中國超高的儲蓄率，都帶來了中國居民在住房消費上的特殊偏好。盡管人口結(jié)構(gòu)的變遷、獨生子女購房、人口遷移和城鎮(zhèn)化帶來了極大的剛性需求，并將長期存在，但這并不能夠抵消房地產(chǎn)市場自身的周期性變化。隨著商品房的庫存量增大、銀行信貸的收緊，房地產(chǎn)的周期性價格波動不可避免。

　　供需逆轉(zhuǎn)后的調(diào)控方向

　　《21世紀》：據(jù)有關(guān)預(yù)測，今年新增商品房供應(yīng)主要集中在下半年，到時供求失衡的局面是否會發(fā)生根本轉(zhuǎn)變？房市下一步該如何調(diào)控？

　　陳超：和2005、2008年那兩輪調(diào)控相比，開發(fā)商的資金鏈、現(xiàn)金流和土地資源都沒有那么緊張。金融危機之后，開發(fā)商拿了很多地和資金，因此沒有緊迫到非要通過大幅降價來銷售房子的地步。其次，去年大部分新開工項目集中在下半年，所以，很多新房進入市場也應(yīng)該是在今年四季度或明年。因此，調(diào)控初期，開發(fā)商的態(tài)度應(yīng)該是觀望，到今年四季度至明年二季度，整個房地產(chǎn)的供應(yīng)量將持續(xù)上升。數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)庫存正在逐步上升，四季度或明年可能略微出現(xiàn)供過于求。因此，目前的時點還不是真正的拐點，我們暫時看不到房價大幅下降，或資金鏈斷裂引起的拋售。

　　庫存上升將是一個持續(xù)的趨勢，這個過程會否被打破，取決于幾個因素：首先，在需求層面，我們的信貸政策緊縮力度包括二套房、三套房政策、首付比例等是否依然那么強。若一直持續(xù)嚴厲的政策，明年供過于求的矛盾就可能更加突出。接下來幾個月，老百姓在觀望，如果房價微跌，開發(fā)商通過各種優(yōu)惠、營銷手段，就能把成交量釋放出來。若成交量不斷放大，價格略微溫和上漲或持平，市場觀望的情緒就會轉(zhuǎn)變?yōu)閷嵸|(zhì)性購買。

　　對房地產(chǎn)的調(diào)控政策，到了四季度或明年，就應(yīng)該考慮適當放松；否則，房地產(chǎn)投資增速大幅下滑，對經(jīng)濟的負面影響是很大的。明年經(jīng)濟不確定性很強，工業(yè)增加值指標下滑速度非常快，美國也存在著二次下滑的風(fēng)險。目前的政策，若只是為了抑制過快上漲，基本上已有了較為顯著的效果。只要保持這種力度，到明年供過于求的拐點到來時，市場的供求矛盾就會發(fā)生自然轉(zhuǎn)換，那時即使不出臺更嚴厲的政策，價格也不會漲得非常猛了。

　　陶冬：一般人們認為今年的金九銀十是開發(fā)商的一個難關(guān)。雖然開發(fā)商去年賣了很多房，但同時也拿了更多的地。盡管前一段時間房市成交量下跌，房價不動，但同時建房的速度在加快，這和開發(fā)商們?nèi)ツ晗掳肽甏罅磕玫赜兄芮械年P(guān)系。所以目前他們的資金狀況并沒有那么樂觀，而調(diào)控政策令開發(fā)商資金越收越緊，銀行貸款幾乎全部斷掉，進入A股市場融資能力也基本喪失，通過信托等其他渠道融資也遭到了嚴令禁止。如果接下來“金九銀十”不能帶來大量的售樓收益的話，開發(fā)商將會陷入一種燒錢狀態(tài)，現(xiàn)金流就會出現(xiàn)問題。但在開發(fā)商和調(diào)控政策陷入焦灼之際，另一股力量突然沖了進來，這就是買房人，很多人在等了幾個月之后，剛性需求按捺不住，開始進入市場。

　　房價目前還有下調(diào)的空間，但這一輪房地產(chǎn)的調(diào)整將不會導(dǎo)致價格的大幅下跌。流動性充裕的環(huán)境不會在短時間內(nèi)改變，同時政府在調(diào)控上面也是處于兩難狀態(tài)，如果房價真的出現(xiàn)大幅下跌，政府將會擔(dān)心經(jīng)濟失速。經(jīng)濟失速可能帶來就業(yè)壓力、增長壓力。一旦出現(xiàn)這樣的局面，調(diào)控政策可能從收縮變?yōu)榉潘伞５?，目前中國的房價水平已經(jīng)大幅度拋離了居民的收入水平，在流動性過剩的情況下，泡沫可能演變成更大的泡沫，但這不代表泡沫永遠不會破滅。早晚中國房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)一次深度調(diào)整，當貨幣當局主動或被動的大幅回收流動性時，調(diào)整就會到來?？偠灾袊姆康禺a(chǎn)跳不出供需周期的五指山。