樓市又傳回暖聲。不僅是一線城市,二三線城市的售樓處也熱鬧得很。北京某樓盤千人排隊(duì)逼地產(chǎn)商開盤的類似情景,只能以恐慌性購(gòu)房名之。而眼見著大把的銀子滾滾回籠,緊張了幾個(gè)月的地產(chǎn)商們,可以舒口氣了。
我愿意再次重申,8月份成交量的大幅增長(zhǎng),主要是剛性需求釋放的反映。這從北京幾個(gè)熱銷樓盤是以90平方米左右戶型為主可以得到說明。但是,9月以后,投資性需求已經(jīng)開始跟進(jìn)。這是更具推動(dòng)力的需求。如果沒有投資需求的跟進(jìn),樓市成交量的增長(zhǎng)很難持續(xù)。
對(duì)投資性需求,現(xiàn)有信貸政策是限制的。北京是暫時(shí)限購(gòu)一套房,上海、深圳、杭州、廣州雖然不限購(gòu),但二三套房的信貸要求是一樣的。在抑制投資需求方面,停止發(fā)放三套以上住房貸款或利率提至150%,這些政策是夠用的,無(wú)須加碼。
套用一句流傳甚廣的話,目前貸款限制可謂是“史上最嚴(yán)格”,但仍然有如此可觀的投資性需求殺入,為什么?很簡(jiǎn)單,還是錢多。表現(xiàn)在樓市,就是購(gòu)房一次性付清,貸款再嚴(yán)格也管他不著。
想必你已看到某機(jī)構(gòu)的這份調(diào)查數(shù)據(jù):北京貸款購(gòu)房者的平均面積逐年下降,從2007年的83平方米縮減到2010年的72平方米,減幅8%;同時(shí),全款購(gòu)房者的平均面積逐年上升,從2007年的77平方米猛增到2010年的124平方米,增幅達(dá)61%。
另一份調(diào)查顯示,北京首次置業(yè)的平均年齡是27歲。兩組數(shù)據(jù)聯(lián)想可知,部分首次置業(yè)者是全款買房,輿論稱之為“富二代”。人們據(jù)此得出結(jié)論說,這是貧富差距的結(jié)果。而房?jī)r(jià)的上漲,加深加寬了貧富之間的這種代溝。
住房的投資性需求,更多是“富二代”的上一輩創(chuàng)造的。晉浙商人的財(cái)富,還是看得見的。曾有在開發(fā)企業(yè)工作的朋友告訴我,有些客戶支付的購(gòu)房全款,既非從商也非資本市場(chǎng)所得。還好國(guó)人的詞匯夠豐富,統(tǒng)稱為灰色收入。
以上說的,無(wú)論是工薪階層辛苦積累的存款,還是商人們辛勤創(chuàng)造的利潤(rùn),或者是說不清來源的灰色收入,屬于民間財(cái)富。由于缺乏順暢的投資渠道,這筆資金涌到任何一個(gè)領(lǐng)域,都會(huì)將價(jià)格抬到天花板一般高。黃金是如此,樓市亦是如此。
還有一種錢,央行發(fā)行的貨幣,銀行流出的信貸。遠(yuǎn)的不說,2008年以來,經(jīng)由銀行放出的各類資金,加上2010年,恐怕要接近20萬(wàn)億吧。這些資金去了哪里?樓市是吸納資金最好的機(jī)器。無(wú)論央行、銀監(jiān)會(huì)怎么查,都難以阻擋天量資金曲里拐彎地流入樓市。
央行發(fā)行了這么多貨幣,銀行總要貸出去。貸給誰(shuí)?央企最可靠,即使出了些問題,也基本沒啥責(zé)任,大股東都是“國(guó)有”,“肉爛在鍋里”此之謂也。所以,央企拿地兇猛,潘石屹(微博 博客)眼紅也沒用,人家的資金就是來得容易。這與民企總是喊貸款難,是同樣的道理。
銀行在選擇貸款行業(yè)方面,房地產(chǎn)也有優(yōu)勢(shì)。實(shí)踐證明,無(wú)論是個(gè)人按揭貸款還是開發(fā)貸款,都算是銀行的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。所以,你會(huì)發(fā)現(xiàn),今年的房地產(chǎn)開發(fā)貸款數(shù)額還是很高。知名地產(chǎn)商獲得貸款沒想象那么難,不少地產(chǎn)商的授信沒用完。銀行也要掙錢啊。
4月調(diào)控剛開始時(shí),我們以為,地產(chǎn)商還是不缺錢的,但挺半年后,就會(huì)因?yàn)橘Y金鏈危急而降價(jià)。但倘若8至10月他們大賺一把后,又可以挺很長(zhǎng)一段時(shí)間。所以,從客觀上來說,成交量回暖會(huì)延長(zhǎng)調(diào)整的時(shí)間。
宏觀調(diào)控對(duì)消費(fèi)者是重在抑制投資投機(jī)需求,對(duì)地產(chǎn)商是重在扼住其資金鏈。現(xiàn)在看來,取得了一定效果,但還有限。有朋友可能會(huì)責(zé)怪政府不夠狠,但真要出狠招,譬如,通過行政命令停止給地產(chǎn)商一切開發(fā)貸款,又會(huì)被視為“行政調(diào)控”,高市場(chǎng)化遠(yuǎn)甚。
通脹也好,房?jī)r(jià)也好,當(dāng)流動(dòng)性回收得差不多的時(shí)候,它們自然也就會(huì)平靜起來。