房?jī)r(jià)的剛性與彈性
   在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，價(jià)格剛性是相對(duì)于價(jià)格彈性而言的，剛性需求對(duì)價(jià)格不敏感，這種需求無(wú)論價(jià)格高低都不會(huì)消失，而一般（彈性）需求是隨價(jià)格而變的。在討價(jià)還價(jià)中，有人說：“這么貴誰(shuí)買得起？我不買了！”也有人說：“你開價(jià)吧！我買定了！”前一種情況下是彈性需求，后一種情況就是剛性需求。這么簡(jiǎn)單的理論為何爭(zhēng)論不休呢？因?yàn)檎搼?zhàn)各方摻雜了個(gè)人的情緒和偏好，這就引出了需求剛性的相對(duì)性和主觀性：對(duì)一些人是剛性的需求，對(duì)其他人可能是彈性的需求；即使是同一個(gè)群體，需求也會(huì)因環(huán)境和情緒的變化而從彈性變?yōu)閯傂?，一些本來可買可不買的東西，一旦發(fā)生群體搶購(gòu)就會(huì)變成志在必得的東西。
   曾經(jīng)有人做過一個(gè)測(cè)試，一個(gè)亞洲人和一個(gè)歐洲人同時(shí)看到一家店鋪門前排起了長(zhǎng)隊(duì)，亞洲人立刻往后跑，排好隊(duì)后再問前面的人：你們排隊(duì)買什么？歐洲人則慢吞吞地走到前面問商店服務(wù)員：你們這是在賣什么？這個(gè)測(cè)試說明亞洲人的消費(fèi)偏好較為沖動(dòng)，較容易受他人行為的影響。由此推論，當(dāng)前在房地產(chǎn)市場(chǎng)中推高樓價(jià)的剛性需求有二，其一是客觀的剛性需求，其二是沖動(dòng)的剛性需求。
   樓市調(diào)控?cái)?shù)月，最近交易量有所回升，房產(chǎn)的投資需求和消費(fèi)需求都在蠢蠢欲動(dòng)，于是有人說剛性需求“如饑似渴”，這種需求剛性從何而來呢？主要是沖動(dòng)性的剛性需求?，F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的重大突破之一是引進(jìn)了心理學(xué)，一位諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主研究普通人變成投資人后的心理偏好變化，提出了一個(gè)“痛恨遺憾定理”，這個(gè)定理說明：因錯(cuò)過機(jī)會(huì)而產(chǎn)生的遺憾心理會(huì)轉(zhuǎn)化為投資人的非理性沖動(dòng)。當(dāng)預(yù)期中的房?jī)r(jià)下跌沒有發(fā)生之時(shí)，投資人的遺憾心理就會(huì)轉(zhuǎn)化為非理性沖動(dòng)，強(qiáng)化了城市居民沖動(dòng)性的房產(chǎn)投資需求，所以樓市調(diào)控不僅沒有抑制投資性需求，反而使房產(chǎn)的投資性需求變得更加剛性。

剛性需求有四個(gè)層次
   為什么不能把買房居住定義為剛性需求呢？因?yàn)樽》啃枨笤诔鞘杏袃煞N實(shí)現(xiàn)方式，其一是租房，其二是買房。城市房產(chǎn)具有出租、消費(fèi)和交易三重屬性，出租是中介性的需求，而居住和投資兩種需求相比，買房投資的需求更為剛性，因?yàn)橥顿Y性收益必須以擁有房產(chǎn)為前提，這種需求在房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)高于收益之時(shí)才會(huì)弱化。因此要化解城市房產(chǎn)投資的剛性需求，釋放更多的居住性住房供給，關(guān)鍵在于要改變房產(chǎn)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)/收益不對(duì)稱。
   投資房產(chǎn)的剛性需求來自于城市房產(chǎn)投資的收益高于風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)/收益的不對(duì)稱性并非是永恒的，而是階段性的，來自于城市化進(jìn)程中的兩個(gè)流動(dòng)性——人口與貨幣的流動(dòng)性，一個(gè)稀缺性——城市生存空間的稀缺性。城市化使一個(gè)國(guó)家的城市人口占比從30%左右達(dá)到60%-70%，這樣大規(guī)模的人口遷徙和區(qū)位調(diào)整發(fā)生在中國(guó)，其經(jīng)濟(jì)意義絕不亞于歷史上的地理大發(fā)現(xiàn)，所以諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主之一約瑟夫·斯蒂格里茨教授說，本世紀(jì)影響世界的有兩件大事，第一是互聯(lián)網(wǎng)的傳播，第二就是中國(guó)的城市化。
   在城市化的階段，城市房地產(chǎn)客觀（非沖動(dòng)性）的剛性需求有四個(gè)層次：1，追求財(cái)富的需求；2，消費(fèi)升級(jí)的需求；3，安全保障的需求；4，公共消費(fèi)的需求。這四種需求都可以選擇租和買這兩種方式實(shí)現(xiàn)，所以在城市的大街小巷隨處可見房產(chǎn)“租售”的招牌，而人們?cè)谧夂唾I之間做出選擇的決策是因人而異的。在選擇中，個(gè)人和家庭的經(jīng)濟(jì)能力固然重要，此外還有人的風(fēng)險(xiǎn)偏好、生活方式和工作性質(zhì)等因素，也都在買房還是租房的決策中起著非常關(guān)鍵的作用。
   小富進(jìn)城，大富進(jìn)京，追逐財(cái)富的需求是城市化的主要驅(qū)動(dòng)力，這是因?yàn)槌鞘薪?jīng)濟(jì)創(chuàng)造了一種新的財(cái)富：風(fēng)險(xiǎn)財(cái)富。隨著房產(chǎn)投資的財(cái)富效應(yīng)在城市中擴(kuò)散，市場(chǎng)化程度較高的人會(huì)有本能的反應(yīng)，而那些“蝸居”在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)鐵飯碗里的人沒有感覺。在這里，我們看到了兩種“蝸居”，蝸居在夢(mèng)想里的人們有追求，蝸居在鐵飯碗里的人在抱怨。在風(fēng)險(xiǎn)財(cái)富面前，風(fēng)險(xiǎn)偏好較低的人總是先看到風(fēng)險(xiǎn)，因此會(huì)錯(cuò)過本來屬于自己的財(cái)富機(jī)會(huì)，這是今日中國(guó)因房產(chǎn)升值而導(dǎo)致貧富差距擴(kuò)大的原因之一。
窮國(guó)富人須付較高居住成本
   除了因致富欲而產(chǎn)生的剛性需求之外，城市的剛性需求還有消費(fèi)升級(jí)、安全保障和公共消費(fèi)，這三大需求在發(fā)展中國(guó)家更為剛性。在歐美國(guó)家，城市化有兩個(gè)階段，小富進(jìn)城和大富進(jìn)京是第一階段，然后是窮人進(jìn)城，富人下鄉(xiāng)。富國(guó)的富人多半不住在城里，他們的生活方式往往是城中有房，城外有家，鄉(xiāng)村有別墅。投資大師索羅斯先生富甲天下，他在紐約市的房子只是約200平米的一套復(fù)式公寓，而他的鄉(xiāng)村別墅才是良田千頃。發(fā)展中國(guó)家的城市化改變了這個(gè)模式，窮人進(jìn)城了，富人不下鄉(xiāng)，人口流動(dòng)的趨勢(shì)幾乎是只進(jìn)不出，在中國(guó)只有珠三角地區(qū)有富人下鄉(xiāng)的趨勢(shì)。
   在城市化的進(jìn)程中，發(fā)展中國(guó)家?guī)缀醵歼x擇了超級(jí)都市圈模式，亞洲尤為如此。除了歷史、文化和政治的原因之外，經(jīng)濟(jì)的原因是兩個(gè)非均衡：先天的非均衡與后天的非均衡。先天的非均衡是城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的兩極分化，亞洲發(fā)展中國(guó)家城市化的特征之一是城市剝削農(nóng)村，主要原因是工業(yè)品和農(nóng)產(chǎn)品之間的價(jià)格剪刀差。后天的非均衡是政府投資的兩極分化，財(cái)政收入的絕大部分投入在城市建設(shè)之中，導(dǎo)致城市經(jīng)濟(jì)生活有市場(chǎng)化的“免費(fèi)午餐”，只有居住在城市的人才能分享。
   隨著城市化的財(cái)富形態(tài)變化，致富和就業(yè)的機(jī)會(huì)日益集中到城市，窮國(guó)的窮人們不進(jìn)城往往就活不下去了，所以富人應(yīng)該把稀缺的城市生存空間盡量多地讓給窮人，“蝸居”在城中有一套房即可。但是在亞洲，由于城市安全的保障性和私密性，越來越多的富人在城里擠占了窮人的“地盤”，還分享著為窮人提供的公共消費(fèi)，這是不公平的。所以，窮國(guó)的富人應(yīng)該支付較高的城市居住成本，從這個(gè)意義上說，高房?jī)r(jià)就是對(duì)富人的課稅工具。曾有位學(xué)者在一個(gè)論壇上唱著“為窮人說話”的高調(diào)抨擊上海湯臣一品的高房?jī)r(jià)，我忍無(wú)可忍地問：“湯臣一品降價(jià)到每平米5萬(wàn)元窮人買得起嗎？如果買不起，你現(xiàn)在是為窮人說話還是替富人砍價(jià)？”城市豪宅區(qū)的高房?jī)r(jià)是對(duì)富人的課稅工具，房?jī)r(jià)當(dāng)然應(yīng)該是越高越好，關(guān)鍵是政府要把從高房?jī)r(jià)豪宅銷售中獲得的利益全部轉(zhuǎn)移支付給窮人，特別要以公租房的方式補(bǔ)貼那些不得不進(jìn)城討生活的農(nóng)民工們，這才是高價(jià)豪宅的社會(huì)合理性！
   城市化的剛性需求不是擁有住宅，任何人的居住需求都應(yīng)該在買房和租房之間選擇，而選擇的權(quán)利絕非專屬于政府的特權(quán)，所以人們不應(yīng)利用政府的公權(quán)力或政策來實(shí)現(xiàn)個(gè)別群體的利益。以所謂剛性需求的名義要求擁有免費(fèi)或低價(jià)的住宅是對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的蔑視，是對(duì)他人權(quán)利的侵犯，是對(duì)社會(huì)財(cái)富的掠奪。