• 濟南院子 【其它】
• 樓盤均價：待定
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   　如果把去年四季度比喻成“開盤潮”，那用“開盤荒”來形容今年的情形，則再貼切不過了。

　　雖然政策調控在加碼、銀根一再收緊、成交量持續(xù)下滑，但開發(fā)商的資金鏈似乎還未到“臨界點”。根據監(jiān)測數據顯示，大部分一、二線城市11月份的房地產供應量將出現大幅下滑。這將是自調控以來，首個全國范圍的供應低潮。

　　究竟是什么原因，在市場如此看空的情況下，在所有人都預計開發(fā)商應該“低價快銷”的情況下，出現這樣的情況？

　　11月份全國迎來“開盤荒”濟南僅9個樓盤開盤

　　根據某網站測控中心的數據顯示，截至10月22日，全國29個大中城市中，24個大中城市普通商品住宅項目11月計劃開盤量環(huán)比10月大幅下降，北京、深圳、廣州、濟南降幅在五成左右，貴陽降幅最大達到77.3%。

　　數據顯示，全國29個大城市中共有564個普通商品住宅項目計劃于11月開盤，較10月計劃開盤量降31.3%，10月，29個城市商品住宅項目計劃開盤821個。其中，包括廣州、成都、濟南在內的七個城市11月計劃開盤量環(huán)比10月降50%以上，貴陽降幅最大，達到77.3%；另有北京、深圳、廣州、杭州、武漢等17個城市的商品住宅項目計劃開盤量均有不同程度的降低。僅有上海、東莞、福州三個城市住宅項目計劃開盤量較10月有所上漲；海南、昆明兩城市11月計劃開盤數量與10月持平。

　　調控逼開發(fā)商集體觀望

　　自新政調控以來，全國先后已有十多個城市頒布“限購令”，而且城市的數目還在不斷增加，雖然都是暫時行為，但這一情形使得許多城市的購房者迅速陷入觀望，部分城市退房率大增。同樣的，許多開發(fā)商也被迫陷入觀望。

　　根據中原地產的推算，在深圳因限購令而被困的房產大約占總成交量的兩成，9月深圳二手房成交1.5萬套，9月最后一周的新房成交量約為2000套，按兩成計算，深圳一、二手被限房產總量將超過3000套，約占年度成交總量的十分之一。退房將主要集中在簽了認購書而未網簽者，以及交了定金而未過戶者，還將引致很多糾紛。

　　而北京等地的可能退房數量更是接近萬套，全國因為二次調控帶來的首付增加可能在四季度增加超過10萬套左右的退房。

    開發(fā)商“手里有糧心中不慌”

　　根據央行公布的《三季度金融機構貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，三季度金融機構房地產貸款新增約為3400億元，對比上半年的數據來看，出現大幅下滑。

　　成交量暴跌、銀根收緊、加息、限制融資，在經過了大半年的調控之后，還不加大推盤量，開發(fā)商的資金鏈能支持住嗎？在這點上可能出乎許多人的預料。

　　現在正是各上市公司公布三季度報告的時候。根據已公布的44家房地產上市公司三季度報告顯示，這些上市公司三季度末手中持有的現金及現金等價物余額達到1062億元，龍頭老大萬科[簡介最新動態(tài)]更表示，公司三季度所持的資金較中報時大幅增長，至315.4億元。

　　從數據中筆者注意到，雖然在“國十條”等樓市調控下，但中國樓市銷售額似乎并沒有受到明顯影響。已發(fā)布三季報的開發(fā)商前三季度營業(yè)收入超過1004億元，依然不差錢。但這并不表明，調控未起作用。

　　筆者注意到，大部分上市房企的負債率相比二季度出現上漲，資金壓力已經顯現。而各方對今年四季度和明年一季度的預期普遍看低，也使得未來長達半年的時間內，開發(fā)商的資金壓力將會不斷加重。

　　面對調控，行業(yè)龍頭萬科表示:“政策出臺以來，在售項目的來訪量普遍回落，客戶成交意愿也明顯下降。”預計隨著政策效果的逐步顯現，投資性需求將進一步受到抑制，市場整體銷售速度將放緩，可售存貨量將有所增加。

    房價四季度將二次下探

　　“從新政后各城市的統(tǒng)計數據就不難看出，價格的降幅要比成交量小得多。”林蕾說。

　　“雖然近幾年房地產利空政策頻頻出臺，但樓市調控效果一直維持‘小跌猛漲’的格局。今年更是經歷了史上最嚴厲的第一輪和第二輪調控，但對樓市成交量的影響大于對價格的影響。”無論是調控還是加息，對中低端樓盤的影響大于對高端樓盤的影響。

　　即便如此，兩位業(yè)內人士都認為，目前無論是政策因素、金融因素，還是市場因素，都不支持樓市的大幅復蘇。林蕾告訴筆者，房地產市場成交量和價格的轉變通常分為幾個階段：量跌價平——量升價平——量升價漲——量跌價平——量價齊跌——量升價跌。她認為，目前市場應該處于量跌價平的階段，預計今年年底至明年年初將進入量價齊跌。

　　一位不愿意透露姓名的開發(fā)商告訴筆者，今年9、10月份全國許多城市成交量出現大幅回升，很大原因是由于開發(fā)商加大放盤量，而這些樓盤也經過長期的客戶積累。但11月份以后，隨著供應量和需求量的雙降，樓市又將會進入一個淡季。“為了沖擊業(yè)績，預計有部分開發(fā)商會選擇‘降價快銷’的策略。不排除有個別資金壓力大的企業(yè)，選擇降價，但降幅不會太大。”他預計，四季度房價將會再次下探。