11月5日,中糧地產(chǎn)宣布,公司已斥資5.89億元向母公司中糧集團(tuán)收購上海加來房地產(chǎn)開發(fā)公司51%股權(quán)。
上海加來
中糧地產(chǎn)收購上海加來之心早已有之。2008年3月,中糧集團(tuán)就曾有意向中糧地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓上海加來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%股權(quán),當(dāng)時一并擬轉(zhuǎn)讓的還包括另外8家房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán),約合40億元資產(chǎn),但最終該轉(zhuǎn)讓計劃無疾而終。
資料顯示,上海加來開發(fā)項目為上海浦江鎮(zhèn)項目,總占地面積為30.48萬平方米,總建筑面積為25.1萬平方米,可銷售面積為18.27萬平方米。項目計劃分六期開發(fā),其中住宅分四期開發(fā)、商業(yè)分兩期開發(fā)。
截至2010年6月30日,住宅一期已全部銷售結(jié)轉(zhuǎn)完畢;住宅二期于2009年6月開始施工,并已經(jīng)開始預(yù)售;其他部分預(yù)計于2010年10月開工。根據(jù)項目建設(shè)周期和工程進(jìn)度,本項目預(yù)計到2014年竣工結(jié)轉(zhuǎn)完畢。
實際上,上海浦江鎮(zhèn)項目乃中糧地產(chǎn)在上海的第二個項目——翡翠別墅項目,該項目更曾陷入“倒騰門”而轟動一時。
根據(jù)歷史資料,翡翠別墅項目地塊由證大與綠城與2003年底以4.85億元取得,雙方成立上海加來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行開發(fā),股權(quán)比例分別為90%、10%。
隨后三年里,翡翠別墅項目的股權(quán)多次出現(xiàn)變更,涉及持有股東包括上實、證大、上海萬科、中糧等在內(nèi)。2006年底,中糧集團(tuán)入股翡翠別墅項目,擁有該項目51%股權(quán)。隨后3年內(nèi),該項目在中糧及萬科之間仍轉(zhuǎn)讓。
截止今年6月底,上海加來持有股東仍為上海萬科投資管理有限公司及中糧集團(tuán)旗下的上海萬良企業(yè)管理咨詢有限公司,股權(quán)比例分別為49%及51%。
在倒騰6年之后,翡翠別墅項目持有股東再度出現(xiàn)變化:中糧集團(tuán)將其所持有的51%股權(quán)全然轉(zhuǎn)讓至中糧地產(chǎn)手中。
本次收購交易完成后,中糧地產(chǎn)持有上海加來51%的股權(quán),上海萬科投資管理有限公司持有49%的股權(quán)。經(jīng)評估,上海加來凈資產(chǎn)評估值為11.55億元,中糧地產(chǎn)51%股權(quán)對應(yīng)的收購價格為5.89億元。
收購始末
上海加來是中糧地產(chǎn)2009年配股再融資計劃中,募資收購名單上的第一個項目。
2009年9月,中糧地產(chǎn)宣布擬募資35.37億元,并依順序收購中糧集團(tuán)擁有的5家住宅開發(fā)房地產(chǎn)公司的股權(quán),以及對蘇源集團(tuán)江蘇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司頤和南園項目三、四期和中糧地產(chǎn)投資(北京)有限公司后沙峪項目的后續(xù)開發(fā)提供項目發(fā)展資金。
當(dāng)中,中糧地產(chǎn)將斥資27.17億元用于收購母公司中糧集團(tuán)名下5家地產(chǎn)公司的部分股權(quán),其中包括上海加來房地產(chǎn)開發(fā)公司51%的股權(quán)。
另外四宗房地產(chǎn)資產(chǎn)分別為蘇源集團(tuán)江蘇房地產(chǎn)開發(fā)公司90%股權(quán)、蘇州蘇源房地產(chǎn)開發(fā)公司90%股權(quán)、北京中糧萬科假日風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)公司50%股權(quán)、萬科中糧(蘇州)置業(yè)公司49%股權(quán)。
中糧地產(chǎn)曾表示,配股收購上述地產(chǎn)項目,是履行在股權(quán)分置改革及2007年配股時作出“防止同業(yè)競爭”的承諾。
2007年8月,中糧地產(chǎn)正式發(fā)布配股方案,并以部分募集資金收購了中糧集團(tuán)旗下天泉置業(yè)有限公司51%的股權(quán)、以及廈門鵬源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)。
截至目前為止,中糧集團(tuán)已經(jīng)陸續(xù)將天泉置業(yè)有限公司、廈門鵬源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司多個地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓給中糧地產(chǎn)。與此同時,中糧地產(chǎn)還擬將全盤受托管理原中糧集團(tuán)下屬6家房地產(chǎn)公司的全部業(yè)務(wù)。
自資收購
事實上,中糧地產(chǎn)的配股融資還沒有審批成功,此次收購乃中糧地產(chǎn)以自籌資金先行收購。中糧表示,待配股募集資金到位后,將利用募集資金置換前期已投入的自籌資金。
有業(yè)內(nèi)人士分析,中糧地產(chǎn)先行收購上海加來,或與今年密集的房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)系。
該名人士指出,由于資產(chǎn)評估時地產(chǎn)市場仍處于高位,資產(chǎn)估值較高,但鑒于目前中央對房地產(chǎn)市場進(jìn)行一系列調(diào)控,樓市或有下行的趨勢,若屆時再重新進(jìn)行評估,估值則有可能降低,所以大股東決定先行將資產(chǎn)注入。
根據(jù)中糧地產(chǎn)9月公布的資產(chǎn)評估報告書,在評估基準(zhǔn)日2010年6月30日持續(xù)經(jīng)營的前提下,上海加來總資產(chǎn)為12.26億元,總負(fù)債為9.11億元,凈資產(chǎn)為3.15億元;評估后的總資產(chǎn)為20.66億元,總負(fù)債為9.11億元,凈資產(chǎn)為11.55億元,增值8.39億萬元,增值率266.12%。本次評估結(jié)果于2011年6月30日失效。
此次收購無疑是中糧地產(chǎn)在整合步伐上的一大邁進(jìn)。上述人士指出,后期中糧地產(chǎn)或還會以同樣的方式先行收購大股東中糧集團(tuán)手中的其他待收購資產(chǎn),這對中糧地產(chǎn)而言,將是個大利好。