![[濟(jì)南]樓市銷售頗為“給力” 上周大漲三成](/Public/Images/Home_new/t1.gif)
高原“現(xiàn)房入住，優(yōu)惠1000元/平方米”、“9號樓加推，邀您品鑒”……從進(jìn)入11月起，不少濟(jì)南人就常常收到這樣的樓盤促銷短信。從10月底開始，新樓盤紛紛開盤或加推，眾樓盤也加大了打折力度，多番刺激下，年末的新房銷售頗為“給力”，上周濟(jì)南商品房成交量較上周大漲了三成。
上周濟(jì)南商品房成交量大漲
據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)測中心統(tǒng)計，2010年11月8日至14日，濟(jì)南市共成交商品房816套，環(huán)比前一周增加了227套，漲幅38.54%。其中住宅487套，環(huán)比前一周增加了52套，上漲了約11.95%;公寓49套，環(huán)比前一周增加了14套。
21世紀(jì)不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人顧曉明說，濟(jì)南近兩周的成交就像“六月的天”說變就變，前一周還是“狂風(fēng)暴雨”數(shù)據(jù)狂跌，上周的樓市成交又現(xiàn)“艷陽天”，數(shù)據(jù)大漲。應(yīng)該說，還是濟(jì)南的剛需在起作用，臨近年關(guān)，很多購房者都停下觀望的腳步，開始了購房的路程。
盡管這段時間政策不斷，但是濟(jì)南的房價一直沒有下降，根據(jù)中原地產(chǎn)的月報，濟(jì)南10月份住宅市場成交均價達(dá)到了9235元/平，環(huán)比9月份上漲了10%。這也打壓了很多購房者對于政策調(diào)控的信心。在搜房網(wǎng)進(jìn)行的一項調(diào)查中，有超過一半的網(wǎng)友都認(rèn)為濟(jì)南的房價不會下降，有四成多的網(wǎng)友決定要買房，表示看準(zhǔn)了近期房價不會下落。這也是促進(jìn)樓市成交上漲的直接原因。
開發(fā)商發(fā)起冬季攻勢拉動銷量
銷量突增與不少新盤近期開盤或加推不無關(guān)系，不少開發(fā)商集中火力發(fā)起了開盤的冬季攻勢。僅在上周末，就有山水泉城、中齊未來城、綠地新里盧浮公館、天泰太陽樹、火炬東第等樓盤紛紛掀起了開盤熱潮，“交10萬元認(rèn)籌金，開盤可享每套5萬元巨額優(yōu)惠”、“成功認(rèn)購每平方米立減400元”、“每套最高優(yōu)惠4888元”等優(yōu)惠措施也屢見不鮮。開發(fā)商一半是為了試探市場，一半是為了回籠資金，紛紛端出促銷大餐。
這些促銷效果也頗為有效，上周末，在濟(jì)南東部一處新開盤的項目現(xiàn)場，又出現(xiàn)了排隊搖號的場景;而西部一樓盤開盤當(dāng)天推出二期首批房源80余套，在短短3個小時內(nèi)即告售罄，開盤成交率達(dá)90%。
濟(jì)南樓市早就有“抗跌”的名聲，似乎這次，調(diào)控的力道正在逐漸失效。
為何濟(jì)南樓市的銷量會逆市而動呢?除了剛性需求的集中釋放，民生銀行CFP理財師耿瑩認(rèn)為，CPI走高，自然會加大通賬預(yù)期，通常在這樣的背景下，人們更看好房地產(chǎn)投資收益。這顯然給樓市調(diào)控政策穩(wěn)定市場預(yù)期帶來負(fù)面影響。居民中持幣待購的不在少數(shù)，這是房價推高的一個潛在力量。
房價降幅全國第二“未傷筋骨”
新房銷量的回升讓很多持幣待購的人備感失望。“這種情況你認(rèn)為是在樓市調(diào)控下應(yīng)該出現(xiàn)的嗎?這次買房給我的感覺就是兩個字：困惑。”昨日，在明湖路一售樓現(xiàn)場，望著前面依舊長長的購房隊伍，購房者劉先生無奈地說。樓市調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入年底收官階段，然而在通脹等多種因素的影響下，濟(jì)南樓市頗“后程發(fā)力”的味道。上周，國家統(tǒng)計局發(fā)布了10月房價檢測報告：10月濟(jì)南房價以0.3%的降幅，在全國70個大中城市中列第二位。
對于這個結(jié)果，劉先生更加困惑：“這個降幅我們怎么沒感覺到呢?”
對此，世紀(jì)萬邦房地產(chǎn)營銷策劃有限公司市場研究部經(jīng)理吳浩認(rèn)為，從國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，10月份濟(jì)南市的房價的確在基本面上有所下降，但是買房不是一項普通日常消費活動，對于這份數(shù)據(jù)，還是要全面的分析。
首先，本月的價格下降是以環(huán)比做為基礎(chǔ)，因此，從購房者的角度來講，房價并未傷筋動骨，頂多算是小幅震蕩。同時，在近期一系列相關(guān)政策如：濟(jì)南公積金貸款買房首付恢復(fù)為30%，房產(chǎn)稅呼之欲出，加息等方面的影響下，數(shù)據(jù)統(tǒng)計上表現(xiàn)出的房階下調(diào)，并不能說明實際問題。
況且從房地產(chǎn)市場發(fā)展比較快的東部地區(qū)來看，大部分樓盤在10月末、11月初紛紛清盤，因為今年的銷售旺季已過，四季度的房價變動并不能對濟(jì)南的樓市有實質(zhì)影響。
投資建議：商業(yè)地產(chǎn)更有升值空間
臨近年底，“房價可能還要漲”并不僅僅是濟(jì)南購房者的判斷。近期，任志強(qiáng)“任大炮”又放言，人口一定是向城市集中的更多的沿海地區(qū)轉(zhuǎn)移，這個趨勢是不可能改變的，所以中國房地產(chǎn) 市場的長期趨勢是看漲的。“任大炮”的“房價必漲”論這次卻得到不少網(wǎng)民的贊成。
網(wǎng)友“beyond2555”表示，非常相信任志強(qiáng)的話，縱觀近幾年的調(diào)控效果就知道了，每次都是先抑后揚，并且明年初要發(fā)布的政策到現(xiàn)在都沒有透露出來，說明政府操作起來難度也是非常大的。很多人不愛聽任志強(qiáng)的話，但是他每次說的都是被最后驗證的。網(wǎng)友“門”也表示，任志強(qiáng)人糙話糙，但是理不糙，國六條國八條都沒有明確表示要讓房價下降，都表明是抑制房價增長過快。換句話說是讓房價慢慢漲而已。
既然“房價”大方向還是漲，那濟(jì)南的購房者現(xiàn)在該不該出手呢?對此，吳浩表示，雖然現(xiàn)在樓市銷量又回升了，但購房者千萬別犯“跟風(fēng)”的老毛病，給購房者的建議仍然是“保持觀望”。
現(xiàn)在關(guān)于房產(chǎn)稅要出臺的消息比較多，國家在未來一年里對于房產(chǎn)稅的征收范圍和具體細(xì)則應(yīng)該會有一個比較明確的定位，因此預(yù)計濟(jì)南的房價將會在明年有一個平穩(wěn)的過渡期，房價相對會穩(wěn)定一段時間。對于投資型客戶，可以將目光轉(zhuǎn)向?qū)懽謽呛凸a(chǎn)品上，無論是在收益和穩(wěn)定性上，投資商鋪、寫字樓產(chǎn)品會比住宅更具有抗風(fēng)險性和價值上升空間。
