近年來(lái)，住房問(wèn)題已成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，目前全市正在使用的房屋租賃合同文本不下七八種，各種合同文本的水平參差不齊，有的文本內(nèi)容非常簡(jiǎn)單，合同對(duì)雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)規(guī)定不清晰；有的條款明顯偏向其中一方，合同顯失公平。

　　市工商局和市國(guó)土資源和房屋管理局聯(lián)合制定了《青島市房屋租賃合同》(自行成交版)和《青島市房屋租賃合同》(經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間成交版)示范文本，于近日正式推行使用。本報(bào)請(qǐng)市工商局合同處有關(guān)負(fù)責(zé)人詳細(xì)解讀租賃合同示范文本的主要內(nèi)容，為市民服務(wù)。

　　設(shè)立網(wǎng)上租賃登記備案制度

　　當(dāng)事人簽訂房屋租賃合同時(shí)，需登錄網(wǎng)上租賃登記系統(tǒng)(網(wǎng)址www.qdfd.com.cn)，對(duì)租賃房屋持有權(quán)屬證書(shū)的，合同中所簽訂的租賃房屋的信息與青島市房地產(chǎn)權(quán)屬登記系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)即時(shí)關(guān)聯(lián)，輸入權(quán)屬證號(hào)后，權(quán)利人名稱、房屋座落和建筑面積等房屋信息將從青島市房地產(chǎn)權(quán)屬登記系統(tǒng)自動(dòng)調(diào)取，如房屋存在被查封、凍結(jié)、權(quán)屬存在爭(zhēng)議、未辦理房地產(chǎn)權(quán)證、已設(shè)定了抵押和已簽訂了租賃合同等情況，通過(guò)網(wǎng)上租賃登記備案系統(tǒng)，將一目了然。

　　創(chuàng)設(shè)承租人享有優(yōu)先承租權(quán)制度

　　《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條規(guī)定，出租人出售該房屋時(shí)，在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，《青島市房屋租賃合同》根據(jù)這一法理，創(chuàng)設(shè)了租賃期滿，出租人繼續(xù)出租房屋的，在同等條件下，承租人有優(yōu)先承租權(quán)。

　　租金支付方式更加靈活

　　該示范文本規(guī)定在支付租金時(shí)，承租人與出租人可以協(xié)商按年、半年、季度、月、周、日支付，支付方式可以采取支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)賬支票或者銀行匯款，從而最大限度地賦予當(dāng)事人選擇的權(quán)利，最大程度地方便雙方當(dāng)事人。

　　對(duì)房屋和維修責(zé)任作出明確規(guī)定

　　合同規(guī)定，租賃期間承租人應(yīng)合理使用承租的房屋，因承租人不合理使用或使用不當(dāng)而引起承租物損壞或發(fā)生故障的，承租人應(yīng)負(fù)責(zé)維修；因房屋自身存在損壞或故障的，出租人應(yīng)負(fù)責(zé)維修。

　　關(guān)于轉(zhuǎn)租行為的特別規(guī)定

　　合同規(guī)定，出租人不同意承租人轉(zhuǎn)租房屋的，承租人不得轉(zhuǎn)租；但出租人同意轉(zhuǎn)租的，承租人應(yīng)該再次進(jìn)行網(wǎng)上簽約并辦理登記備案。

　　關(guān)于違約責(zé)任的規(guī)定

　　合同對(duì)雙方各種違約情況均作出詳細(xì)規(guī)定。比如，租賃期間出租方擅自解除合同，提前收回房屋的，出租方除支付違約金外，還應(yīng)退還承租方多付出的租賃費(fèi)用；承租方違約的，要向出租方支付違約金，已支付的租賃費(fèi)，出租方應(yīng)當(dāng)退還剩余租賃費(fèi)的50%。

　　關(guān)于免責(zé)的規(guī)定

　　合同規(guī)定，房屋因土地使用權(quán)被提前收回、因社會(huì)公共利益被依法征用、因城市建設(shè)需要被依法列入拆遷或因不可抗力導(dǎo)致毀損、滅失等情形，合同自行終止，雙方互不承擔(dān)責(zé)任，但出租人應(yīng)將保證金和實(shí)際使用房屋天數(shù)以外的租金退還給承租人。合同還特別規(guī)定，因上述原因產(chǎn)生的房屋補(bǔ)償?shù)葯?quán)益，由雙方按規(guī)定享有，但雙方另有約定的，按約定處理。