2月14日，接近國(guó)有大行個(gè)人金融部的人士向本報(bào)透露，決策部門(mén)近期曾召集幾大國(guó)有商業(yè)銀行個(gè)金部人士，商討上調(diào)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快地區(qū)第二套以上（含二套）存量房貸利率的可能性。

　　他透露，若計(jì)劃最終成行，有可能率先在北京、上海展開(kāi)試點(diǎn)，第二套以上（含二套）存量房貸利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率1.1-1.2倍。不過(guò)他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，政策仍在醞釀之中，能否最終成行還很難說(shuō)。

　　2月14日，接受本報(bào)記者采訪的多家國(guó)有銀行個(gè)金部門(mén)人士表示，目前尚未接到上調(diào)存量房貸貸款利率的通知。

　　對(duì)于商業(yè)銀行和房地產(chǎn)人士而言，目前背景下動(dòng)存量房貸利率難度非常大。

　　不同于2008年底房地產(chǎn)信貸刺激政策出爐之后，商業(yè)銀行將存量房貸利率優(yōu)惠由8.5折統(tǒng)一調(diào)至7折，時(shí)過(guò)境遷，在2011年房貸利率緊縮時(shí)期，優(yōu)惠政策或?qū)⒉粡?fù)存在。

　　房貸去杠桿化

　　1月26日，號(hào)稱史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策“新國(guó)八條”出爐之后，盡管個(gè)人住房市場(chǎng)成交量在下降，但并不意味著房貸需求的緊縮。

　　2月14日，某國(guó)有大行北京分行個(gè)貸部人士告訴記者，“盡管2月份剛上班，但貸款額度又快告罄，領(lǐng)導(dǎo)正在催促大家加班加點(diǎn)趕緊放款。”

　　動(dòng)存量房貸的念頭，源于決策層對(duì)目前銀行房貸杠桿化憂慮。

　　過(guò)去幾年，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額呈現(xiàn)出向京滬等房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市過(guò)度集中的現(xiàn)象。上述銀行業(yè)人士估計(jì)，京滬兩地房貸余額相加占其整體房貸余額的比重在某些國(guó)有大行已占到三到四成左右，而在一些中小銀行，這一比例或更高。

　　不過(guò)，央行最新數(shù)據(jù)顯示，截至2010年末，全國(guó)購(gòu)房貸款余額6.2 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)29.7%，其中北京市個(gè)人住房貸款余額3476億元，占比并不高。

　　同時(shí)，以2010年為例，京滬兩市個(gè)人住房貸款分別增加604億和543.8億元，兩者相加尚不足全國(guó)當(dāng)年整體1.3萬(wàn)億新增個(gè)人房貸的10%。

　　某股份制銀行個(gè)金部門(mén)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，此舉的主要意圖在于存量房貸去杠桿化，“過(guò)去兩年，北京、上海等部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，是房?jī)r(jià)泡沫化的典型，銀行業(yè)因此積聚了大量信貸風(fēng)險(xiǎn)，房貸需要去杠桿化。”

　　上述人士認(rèn)為，盡管目前沒(méi)有確切統(tǒng)計(jì)，但在北京、上海房?jī)r(jià)上漲較快的城市，一個(gè)家庭擁有二套以上的個(gè)人住房貸款的并不少見(jiàn)。

　　操作難

　　然而，前述調(diào)存量的說(shuō)法，遭到了商業(yè)銀行及地產(chǎn)界人士的質(zhì)疑。

　　“可能性不大！”北京中原地產(chǎn)一位人士說(shuō)。

　　在某國(guó)有大行北京分行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人看來(lái)，政策遭遇的現(xiàn)實(shí)阻力主要來(lái)自于法律程序——即若更改存量房貸計(jì)息方式，需要客戶簽署補(bǔ)充協(xié)議，而若客戶沒(méi)有簽署補(bǔ)充協(xié)議，銀行強(qiáng)行上調(diào)，從法律上是存在問(wèn)題的。

　　“若更改折扣，涉及到更改房貸合同的問(wèn)題。”上述北京中原地產(chǎn)人士亦稱，盡管不同的銀行，甚至同一銀行合同制式多有差異，但大多標(biāo)準(zhǔn)制式的貸款合同，會(huì)將房貸利率折扣表述明確，如“在合同存續(xù)期內(nèi)，按照基準(zhǔn)利率的85%或70%執(zhí)行本合同。”

　　“基準(zhǔn)利率可以調(diào)整，但折扣是合同約定的。”上述中原地產(chǎn)人士說(shuō)，每年銀行可根據(jù)央行發(fā)布的最新利率水平，銀行有權(quán)在一年到期以后，執(zhí)行新的利率水平；但計(jì)息方式不能輕易改變。

　　“如果銀行單方面改變計(jì)息方式，需要法律上重新簽訂協(xié)議，這是一個(gè)硬性障礙。”上述大行北京分行人士也表示。

　　不過(guò)，某股份制銀行個(gè)金部負(fù)責(zé)人則認(rèn)為，所謂法律依據(jù)的問(wèn)題并不大，“如果要調(diào)的話，法律依據(jù)是充分的。我國(guó)是利率管制國(guó)家，大多銀行簽訂的合同也都為利率市場(chǎng)化、法律和政策調(diào)整保留了空間。”

　　顯然，與2008年底金融危機(jī)后出臺(tái)的房貸產(chǎn)刺激政策相比，利率優(yōu)惠調(diào)下來(lái)容易，調(diào)上去難，客戶很難開(kāi)口答應(yīng)。

　　2008年10月27日，央行決定將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；隨后七折優(yōu)惠逐步擴(kuò)展到存量房貸。

　　當(dāng)時(shí)商業(yè)銀行有兩種做法，以工行為例，采取系統(tǒng)直接下調(diào)的方式，無(wú)需再簽新協(xié)議；有的銀行則是通知客戶需要補(bǔ)充簽署一個(gè)新協(xié)議。