“舊歷的年底畢竟最像年底，村鎮(zhèn)上不必說(shuō)，就在天空中也顯出將到新年的氣象來(lái)。”魯迅在《祝?！分袑懙倪@一句，說(shuō)明人們?cè)诹?xí)慣上，春節(jié)才是一年的終點(diǎn)和起點(diǎn)。所以，我們對(duì)過(guò)去的一年進(jìn)行盤點(diǎn)，預(yù)測(cè)新一年的發(fā)展，不妨從春節(jié)開(kāi)始。但今年又有些不同，從元旦前到春節(jié)前，從中央到地方，各級(jí)都發(fā)出了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的信號(hào)，加息、房產(chǎn)稅、限購(gòu)等等系列動(dòng)作都在暗示，2011年要繼續(xù)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方向不動(dòng)搖，調(diào)控力度不放松。

　　送別2010這個(gè)“史無(wú)前例”的房地產(chǎn)密集調(diào)控之年，新一年的東營(yíng)樓市走向更加牽動(dòng)各方神經(jīng)。從政策動(dòng)態(tài)到市場(chǎng)走向，方方面面人士都有自己不同的見(jiàn)解。政策調(diào)控的方向是什么？東營(yíng)樓市交易和房?jī)r(jià)的走向會(huì)怎樣？且梳理當(dāng)前的樓市脈絡(luò)，與大家共同進(jìn)行“猜想”。

　　■猜想一：政策調(diào)控會(huì)趨嚴(yán)

　　經(jīng)過(guò)2010的政策調(diào)控，東營(yíng)樓市仍然量?jī)r(jià)齊升。2011年政策調(diào)控方向是什么？趨嚴(yán)還是放松？還是會(huì)有其他的調(diào)控途徑？

　　就在2010年12月26日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶指出“有信心讓房?jī)r(jià)回到合理價(jià)位”；次日，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)又強(qiáng)調(diào)“要堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖”；12月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部姜偉新再次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控作出明確表示，明年將繼續(xù)堅(jiān)定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

　　而在春節(jié)前的1月26日，2011年版“新國(guó)八條”出爐。溫家寶總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議提出樓市調(diào)控八條政策，包括二套住房首付款比例不低于60%、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策、加大保障性住房建設(shè)力度、普遍實(shí)施“限購(gòu)令”、要求地方政府承擔(dān)樓市穩(wěn)定發(fā)展責(zé)任等。樓市第三輪調(diào)控在2011年初落地，相比2010年兩輪樓市調(diào)控的“國(guó)十條”和“國(guó)五條”，此輪“國(guó)八條”的調(diào)控力度更大，顯示了中央政府遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的決心。

　　幾輪調(diào)控下來(lái)，2011年樓市會(huì)走向相對(duì)理性化，調(diào)控的滯后性或許會(huì)在春節(jié)后兩三個(gè)月內(nèi)顯現(xiàn)，也許會(huì)有更加嚴(yán)格的調(diào)控出臺(tái)。

　　■猜想二：銀行將連續(xù)加息

　　從今年年初，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，進(jìn)入加息通道是沒(méi)有任何懸念的，剩下的問(wèn)題就是今年還會(huì)加息嗎？加幾次？加多少？

　　2月9日，中國(guó)人民銀行決定，自2月9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。繼2010年12月25日加息之后，本次央行再次調(diào)整存貸款基準(zhǔn)利率，貸款利率的增加，意味著購(gòu)房貸款壓力加大。

　　2011年首次加息，會(huì)給購(gòu)房者增加多少購(gòu)房成本？以貸款100萬(wàn)、20年等額本息還款為例，政策后按照首套房貸8.5折計(jì)算，每月多還款96.12元，總共多支出約23068.67元。

　　買二套房以貸款100萬(wàn)、20年等額本息還款為例，政策后按照二套房貸1.1倍計(jì)算，每月多還款132.8元，總共多支出約31872.56元。

　　加息以后，開(kāi)發(fā)商的貸款成本，購(gòu)房者的貸款成本放大，對(duì)樓市的影響顯而易見(jiàn)。

　　■猜想三：限購(gòu)令波及東營(yíng)

　　1月26日的“新國(guó)八條 ” 明確提出 “ 限購(gòu)令”。按照決策層的要求，部分一二線城市已紛紛出臺(tái)“限購(gòu)令”，但同時(shí)在一定程度上也成為“催購(gòu)令”。東營(yíng)市場(chǎng)也受“限購(gòu)”風(fēng)暴影響，部分市民選擇節(jié)前出手購(gòu)房，免受波及。

　　“新國(guó)八條”對(duì)“限購(gòu)令”做出了明確規(guī)定，對(duì)本地居民而言已有1套的可以再購(gòu)一套，已有2套的，不能再購(gòu)；而對(duì)非本地人購(gòu)房也做出了明確的限制，以能否提供一年內(nèi)的納稅證明或社保證明為依據(jù)，或可購(gòu)1套，或不能購(gòu)房。

　　雖然目前東營(yíng)沒(méi)有推行“限購(gòu)令”，但當(dāng)前東營(yíng)樓市已有購(gòu)房者擔(dān)心東營(yíng)版限購(gòu)令出臺(tái)而紛紛將購(gòu)房計(jì)劃提前。

　　■猜想四：將有大批新盤亮相

　　據(jù)了解，由于2010年市場(chǎng)受到調(diào)控，使得開(kāi)發(fā)商的房屋出現(xiàn)了斷銷的局面，因此大量新的樓盤將會(huì)在2011年上市。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年，我市將有新老樓盤共計(jì)50家有推新計(jì)劃，其中純新盤31家，老盤推新項(xiàng)目19家。按區(qū)域劃分：東城12個(gè)、西城14個(gè)、縣區(qū)6個(gè)；按物業(yè)類別劃分：多層7個(gè)、高層或小高層18個(gè)、別墅10個(gè)、寫字樓11個(gè)、商業(yè)8個(gè)。

　　2010年年底已有部分剛需開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)，樓市交易現(xiàn)“翹尾”之態(tài)，2011年年初如果沒(méi)有新的調(diào)控政策的話，這種狀況將延續(xù)，建議剛需置業(yè)者適時(shí)入市。

　　■猜想五：房?jī)r(jià)將穩(wěn)中見(jiàn)漲

　　從2010年的房?jī)r(jià)看過(guò)來(lái)，2010年12月東營(yíng)市房?jī)r(jià)同比漲幅為2.40%，創(chuàng)年內(nèi)最低紀(jì)錄。2010年全年房?jī)r(jià)整體走勢(shì)呈現(xiàn)先漲后落，漲幅逐月縮小。2011年，在后續(xù)政策的調(diào)控的影響下，房?jī)r(jià)漲幅將延續(xù)2010年逐月縮小的勢(shì)頭，但總體上仍然呈上漲趨勢(shì)。

　　據(jù)東營(yíng)城鄉(xiāng)網(wǎng)相關(guān)人士分析，房?jī)r(jià)是否下降主要看政策影響。連續(xù)的政策調(diào)控，影響會(huì)在2011年顯現(xiàn)出來(lái)，房屋銷售價(jià)格漲幅將會(huì)有不同程度地下降，但不會(huì)出現(xiàn)消費(fèi)者預(yù)期的大幅度降價(jià)現(xiàn)象。原因有以下三點(diǎn)：一是國(guó)家政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍面臨金融信貸難、融資難、資金回籠難的問(wèn)題，后續(xù)開(kāi)發(fā)動(dòng)力銳減；二是在消費(fèi)者持幣觀望、市場(chǎng)成交量萎縮的情況下，銷售方勢(shì)必會(huì)采取一定的刺激措施促使交易量上升進(jìn)而大量回籠資金，否則會(huì)產(chǎn)生資金鏈危機(jī)；三是城市部分群體的收入增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度，消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)力不足。

　　■猜想六：保障性住房將擴(kuò)大

　　2011年，國(guó)家將重點(diǎn)增加保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等產(chǎn)品的供應(yīng)，增加低端市場(chǎng)供應(yīng)量，來(lái)解決中低收入者的住房需求。

　　2010年10月份，第一期市直廉租房正式分配到城市低收入家庭手中。截至目前，全市地方累計(jì)建設(shè)籌集廉租住房1510套，通過(guò)棚戶區(qū)改造解決廉租住房3459套，發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼2455戶。建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房4558套，供應(yīng)4458套；全市小城鎮(zhèn)住宅樓房率達(dá)36.81%，人均住宅使用面積達(dá)27.38平方米。

　　隨著近期勝利油田職工住房建設(shè)的陸續(xù)交付使用和后續(xù)的不斷開(kāi)工建設(shè)、市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和廉租房的建設(shè)等，將會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)不小的沖擊。這將會(huì)改變傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)，在很大程度上改變市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，普通商品住房建設(shè)比重的增加，能夠保障和促進(jìn)整個(gè)市場(chǎng)的健康運(yùn)行和發(fā)展，同時(shí)也會(huì)使得競(jìng)爭(zhēng)本來(lái)就很激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)進(jìn)一步的加劇，迫使開(kāi)發(fā)商不得不在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的軟環(huán)境上做文章，有利于提升樓盤項(xiàng)目的品質(zhì)，也會(huì)帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)品質(zhì)的提升。