2月24日下午,紛擾多時(shí)的廣州版國(guó)八條細(xì)則終于落地,至此調(diào)控細(xì)則落地的城市已經(jīng)增加至17個(gè),雖然依舊未及總數(shù)的一半,但對(duì)樓市的沖擊已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。限購(gòu)政策究竟能否長(zhǎng)效抑制樓市投資沖動(dòng)?會(huì)否在重壓之后,樓市出現(xiàn)超強(qiáng)反彈?除了限購(gòu)難道就沒(méi)有其他更有效的措施了嗎?
限購(gòu)將拓至72個(gè)城市?
“廣州樓市新政細(xì)則一定會(huì)在全國(guó)"兩會(huì)"前公布實(shí)施。
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其實(shí)早在二月初,廣州樓市調(diào)控細(xì)則已經(jīng)擬定并提交政府部門(mén),2月18日廣州市政府常務(wù)會(huì)議就原則上通過(guò)了“新國(guó)八條”的落地細(xì)則。這份早已向媒體透露內(nèi)容的細(xì)則提出,將廣州兩縣級(jí)市從化、增城納入限購(gòu)范圍。然而最終結(jié)果卻是維持廣州十區(qū)限購(gòu)。廣州房管局的知情人士會(huì)后向記者表示,增城、從化并非就此免于限購(gòu),因?yàn)?ldquo;兩地與廣州不屬于同一行政級(jí)別,他們要單獨(dú)提報(bào)告給廣州市政府?，F(xiàn)在正等待批復(fù),預(yù)計(jì)將于3月底公布”。
早前,市場(chǎng)上爭(zhēng)搶末班車的熱情卻被點(diǎn)燃。2月14日至20日,廣州房地產(chǎn)成交量大漲,除了前兩天樓市網(wǎng)簽量低于200套外,其余五日成交量均在兩三百套,已經(jīng)恢復(fù)到去年年底的水平。而被傳言難入限購(gòu)范圍的從化、增城,周成交量漲幅分別達(dá)到591%、120%。
已經(jīng)落地細(xì)則的一線城市,市場(chǎng)成交則是寒冷難耐。同一時(shí)期,上海商品住宅成交面積為5.1萬(wàn)平方米,與19.1萬(wàn)平方米的年均周成交量相去甚遠(yuǎn)。而同期的供應(yīng)量也僅1.2萬(wàn)平方米,低于春節(jié)假期的供應(yīng),供需均急劇萎縮。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2月17日樓市調(diào)控細(xì)則執(zhí)行首日,住宅市場(chǎng)網(wǎng)簽總量與前一日相比暴跌近九成。北京的二手房市場(chǎng)也落入低點(diǎn),2月以來(lái),截至房屋交易權(quán)屬系統(tǒng)和存量房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)升級(jí)之前,成交僅為7237套。北京中原預(yù)測(cè),在恢復(fù)簽約后簽約量也會(huì)明顯降低。預(yù)計(jì)2月市場(chǎng)總網(wǎng)簽將不足萬(wàn)套,相比1月份的23478套下調(diào)6成,這也將創(chuàng)造2010年2月以后的首個(gè)不足萬(wàn)套月。
而且有跡象表明,限購(gòu)將推廣至全國(guó)。據(jù)1月27日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出的通知,尚未采取住房限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高的城市,均要在2月中旬出臺(tái)限購(gòu)細(xì)則。京、津、滬、渝4個(gè)直轄市,大連、寧波、廈門(mén)、青島、深圳5個(gè)計(jì)劃單列市,再加上27個(gè)省會(huì)城市,明確將要實(shí)行限購(gòu)的城市達(dá)到36個(gè)。
而2月15日,國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部表示,住建部已經(jīng)初步擬定了第三批執(zhí)行“限購(gòu)令”的城市名單,但沒(méi)有公布具體名單。有媒體預(yù)計(jì)實(shí)施限購(gòu)政策的城市將翻一番至72個(gè)。
“堵”的結(jié)果會(huì)如何
在滬渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)出臺(tái)后,潘石屹曾在媒體上表示,“已經(jīng)想不到還會(huì)有什么措施推出”。話音未落,京版調(diào)控細(xì)則出臺(tái)。其中的規(guī)定讓許多京漂一族大呼難以接受,其中規(guī)定外地人購(gòu)房須提供五年納稅證明。“鏈家地產(chǎn)”的數(shù)據(jù)顯示,今年1月北京賣出的住房中,有44.8%是非北京市戶籍居民購(gòu)買(mǎi)。
但17個(gè)已公布調(diào)控細(xì)則的城市中,有6個(gè)沒(méi)有在全市范圍內(nèi)限購(gòu)。貴陽(yáng)市規(guī)定限購(gòu)范圍只在一環(huán)內(nèi),成都的限購(gòu)也只限主城區(qū)。而這兩個(gè)城市的主要供應(yīng)均在非限購(gòu)區(qū)域,預(yù)計(jì)對(duì)樓市的影響有限。青島、貴陽(yáng)、長(zhǎng)春等城市均明確了執(zhí)行時(shí)間到2011年年底。
這樣的限購(gòu)行動(dòng)究竟會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生多大影響?中金公司的預(yù)測(cè)則偏向保守。其預(yù)測(cè)若全國(guó)有40個(gè)城市采取全市范圍限購(gòu)方案,全國(guó)成交量將下降18%,考慮到部分城市僅針對(duì)主城區(qū)限購(gòu),全國(guó)住房成交量下降應(yīng)當(dāng)在9%~18%之間。另外,考慮到政策執(zhí)行過(guò)程中會(huì)打折扣及市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)增長(zhǎng),實(shí)際影響可能低于上述預(yù)期,預(yù)計(jì)2011年全國(guó)商品住宅銷售面積下降10%,其中一線城市約下降1/3,二線城市約下降1/4。
而究竟限購(gòu)能否降下房?jī)r(jià),經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)結(jié)果有些悲觀。中歐國(guó)際工商學(xué)院教授許小年認(rèn)為,房?jī)r(jià)不是由短期供求而是由預(yù)期決定的。如果行政調(diào)整讓投資者形成未來(lái)需求上升、供給減少的預(yù)期,房?jī)r(jià)很難降下來(lái),甚至?xí)纬筛鼮閺?qiáng)烈的投資沖動(dòng)。
2010年年底的樓市反彈就是一個(gè)很好的反例,去年年末深圳傳言限購(gòu)政策將到期,導(dǎo)致樓市出現(xiàn)一波激烈反彈。被壓抑大半年的投資需求突然爆發(fā),世聯(lián)地產(chǎn)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,深圳去年最后一個(gè)月的成交量環(huán)比增長(zhǎng)了64.6%,北京反彈幅度更大,環(huán)比增長(zhǎng)85.2%。杭州、上海分別環(huán)比增長(zhǎng)56.7%和47.2%。
但這種勢(shì)頭沒(méi)有延續(xù)到今年,世聯(lián)研究認(rèn)為,這是因?yàn)?ldquo;新國(guó)八條”的及時(shí)出臺(tái),市場(chǎng)需求被短期遏制。但如果明年沒(méi)有“新國(guó)八條”這種強(qiáng)力政策壓制,未來(lái)樓市的反彈會(huì)如何?
土地增值稅虛晃一槍
住建部一位官員向記者表示,現(xiàn)在民眾的視野都集中在限購(gòu)上。實(shí)際上“新國(guó)八條”還包括其他的調(diào)控措施。
其中京版調(diào)控措施明確,將對(duì)定價(jià)過(guò)高增值額過(guò)大的項(xiàng)目提高土地增值稅預(yù)征率。此前《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》也曾獨(dú)家報(bào)道,在國(guó)務(wù)院下發(fā)的房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)文件中,確實(shí)包含了對(duì)“高出區(qū)域平均價(jià)格的高檔樓盤(pán)重點(diǎn)進(jìn)行土地增值稅清算”的內(nèi)容。
其實(shí)早在去年年初的第一波調(diào)控中,業(yè)界就曾預(yù)計(jì)土地增值稅將成為樓市調(diào)控的重點(diǎn)。因?yàn)楝F(xiàn)在的土地增值稅采用的是以銷售額1%的稅率預(yù)征,而實(shí)際上,按《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定,該稅收將實(shí)施累進(jìn)稅率,最低30%,最高達(dá)60%。
在去年傳出要清算土地增值稅的消息后,世聯(lián)地產(chǎn)就有報(bào)告指出,2009年開(kāi)發(fā)商按現(xiàn)行預(yù)征率,最多只預(yù)付了763億元土地增值稅,如果國(guó)家嚴(yán)格累進(jìn)稅率計(jì)算,2009年開(kāi)發(fā)商應(yīng)繳土地增值稅額最少也達(dá)到2641億元。換言之,僅2009年開(kāi)發(fā)商就要補(bǔ)交近1800多億元的稅款?？梢?jiàn)在土地增值稅上動(dòng)刀,對(duì)開(kāi)發(fā)商而言可謂傷筋動(dòng)骨。去年以及早在2007的所謂“清算土地增值稅”的行動(dòng),最終都不了了之。
“北京只表示提高土地增值稅預(yù)征率,這已經(jīng)比預(yù)計(jì)打了折扣。”上述住建部的官員表示,主要是擔(dān)心政策疊加的后果。無(wú)獨(dú)有偶,2月中旬廣州國(guó)土房管局的知情者也曾向記者透露,穗版的調(diào)控細(xì)則也規(guī)定,如果開(kāi)發(fā)商賣房與區(qū)域內(nèi)價(jià)錢(qián)相比偏高,將要嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅清算。但最終結(jié)果卻是穗版國(guó)八條細(xì)則對(duì)此只字未提。有業(yè)內(nèi)人士表示,京版細(xì)則打折扣,穗版細(xì)則更是“折上折”,“顯示地方政府還是擔(dān)心調(diào)控太猛,市場(chǎng)受沖擊太大。”
在已出臺(tái)的政策細(xì)則中各個(gè)城市出臺(tái)的力度各異,大部分在“新國(guó)八條”的細(xì)則基礎(chǔ)上,還出臺(tái)了部分更嚴(yán)厲的政策。例如北京除了針對(duì)定價(jià)過(guò)高的項(xiàng)目提供土地增值稅預(yù)征率,更是要求土地價(jià)格不得超過(guò)之前的價(jià)格。
成都、南京、無(wú)錫等城市明確要求預(yù)售項(xiàng)目3月之中不得提價(jià),3個(gè)月后提價(jià)必須重新申請(qǐng)預(yù)售證。而青島也要求恢復(fù)征收新建商品房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)等等行政手段。
這一系列的行政手段能否短期內(nèi)平抑樓市,讓保障房措施發(fā)揮長(zhǎng)效作用,以開(kāi)創(chuàng)出樓市新格局?有待觀察。
