3·15房產(chǎn)維權關鍵詞

2011年03月11日 09:42
來源:互聯(lián)網(wǎng)

     新盤維權

     關鍵詞一:被退房

    核心提示:開發(fā)商收了首付不肯賣房。在遭遇開發(fā)商毀約的情況下,應第一時間保全證據(jù),并向專業(yè)律師咨詢維權事宜。

    案例回放:6月底,30多戶購房者購買了某三期房源,當時該盤通過一家中介公司代理,售價8000多元/平方米。 4個多月后, 30余名購房者被開發(fā)商告知,貸款無法辦理,要視作違約解除合同。在開發(fā)商此次告知函到達之前,購房者都未曾收到銀行或開發(fā)商方面關于貸款有問題的提醒或通知。而如今,即便補齊資料、貸款能順利獲批,開發(fā)商方面也表示,不再收款,必須解除合同。

    該樓盤代理公司高層負責人表示,遭遇開發(fā)商單方面解約的購房者大概有80多戶。對于開發(fā)商來說,單方面解除合同可謂一舉兩得:一是可以把之前賣得便宜的房源收回來重新高價賣出,另一方面這些收回的房源都可以不算作代理公司的銷售業(yè)績,也就可以不付傭金。

    律師提醒:開發(fā)商單方面退房未必能如愿,相反會因為引發(fā)訴訟而增加銷售成本,并影響信譽。當然,這也提醒購房者,及時簽訂正式的購房合同,并咨詢專業(yè)律師的意見,在遭遇開發(fā)商毀約的情況下,應第一時間保全證據(jù),并向專業(yè)律師咨詢。

 

    關鍵詞二: 被拒貸

     核心提示:在建工程抵押沒有撤銷,購房者不能貸款。

     案例回放: 8月初,王小姐投資了一套小戶型。66平方米,總價36.2萬元,單價約5400元。首期支付14.6萬元房款后,辦理貸款業(yè)務的建設銀行遲遲沒有批準。 

    12月初,王小姐突然接到銀行通知,要她重新辦理貸款手續(xù)。銀行解釋說由于開發(fā)商辦理了在建工程抵押,之前4個月業(yè)主根本無法貸款。

    同期購房的幾十名業(yè)主都面臨不能貸款的難題。不少業(yè)主表示,貸款辦不下來,最擔心開發(fā)商找借口退房?,F(xiàn)在那邊房價已經(jīng)上漲30%,如果退房,業(yè)主利益受損不說,還得賠償違約金。 如果重新辦理手續(xù),能不能批下來還不一定。即使批下來了,2010年能否享受7折利率、是否會加息都是未知數(shù)。明明是開發(fā)商的過錯,現(xiàn)在卻成了業(yè)主違約!

    律師提醒:樓市處于上升通道時,賣方相對強勢,開發(fā)商利用自己的優(yōu)勢地位事先擬定好格式條款的 霸王做法相當普遍。一旦出現(xiàn)問題,購房者損失將非常慘重。無論多么希望買到房子,購房者在簽署合同之前都應仔細查看合同條款,對其中的風險做好事先預防。

 

    二手房維權

    關鍵詞三:賠差價

     核心提示:上家反悔不賣,不能簡單地只賠雙倍定金了事,除雙倍返還定金外,消費者可酌情索賠因房屋上漲后自己損失的差價。

     案例回放:房東與買家張小姐簽署了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》。約定由張小姐購買建筑面積為126.63平方米的住房及地下車位一處,房價款450萬元(含車位價格27萬元),同時約定10天內(nèi)再簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》,在辦理買賣合同公證手續(xù)后,由張小姐分期支付房款。簽約當日,房東收下定金5萬元。

    3個月后,市場波動房價大漲,張小姐所買的房子周邊房屋均價漲了3500/平方米。賣家想返還定金毀約不賣,被張小姐告上法院,除了要求其雙倍返還定金外,還要求支付受漲價因素影響的房屋差價40萬元。近日,法院判決賣家除雙倍返還定金外,另賠償張小姐差價損失20萬元。

    法院說法:雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議屬于預約合同性質。根據(jù)法律規(guī)定,預約合同未能促成本約,所產(chǎn)生的法律后果為締約過失責任。賣家主觀上具有過錯,拖延3個月后才發(fā)函毀約,導致張小姐喪失了另行簽訂房屋買賣合同的機會,因為房價上漲給張小姐造成損失。法院參考了雙方買賣合同簽訂及履行后的預期利益,考慮到賣家已承擔了雙倍返還定金責任,綜合確認20萬元這一差價損失。

 

    關鍵詞四: 房價

    核心提示:為了騙貸或者避稅,房價被肆意 做高、 做低。因為房價導致貸款被拒,造假方要承擔違約責任。

案例回放:去年3月初,王先生看中了番禺路的一套商品房,并與房主張先生簽訂房屋買賣合同。合同約定房屋總價145萬元,實際成交價只有103萬元。王先生想拿銀行的錢來投資,因此想出 做高房價零首付的主意。沒想到銀行拒貸,合同約定任何一方如因違約導致交易未完成,將以總房款20%的比例向對方承擔賠償責任。張先生于是把違約的王先生告上法院。法院判決王先生賠償違約金17.6萬元。

法院說法:張先生和王先生簽訂的房地產(chǎn)買賣合同是雙方真實意思表示,合法有效,雙方均應恪守。王先生在支付了3萬元定金后,并未按約同張先生辦理房屋的產(chǎn)權過戶手續(xù),構成違約,根據(jù)張先生提供的催告函內(nèi)容,其依法行使合同解除權并無不當,法院予以確認,所主張的違約金并未超出合同約定,應予支持。

 

    關鍵詞五:限售房

    核心提示:限售房主要是指動遷安置房,國家規(guī)定5年內(nèi)限制交易,購買這種房子要謹慎。

    案例回放:上海的小周看中一套價格相當優(yōu)惠的二手房,經(jīng)了解,這套房子是動遷配套商品房, 5年內(nèi)不能辦理產(chǎn)權過戶。由于中介公司保證能幫助雙方辦理過戶,辦不了過戶分文不收。小周與上家張某簽訂了一份《房地產(chǎn)權益轉讓產(chǎn)權過戶合同》,約定以74萬元的價格購買該房。

    合同簽訂后,中介公司帶著雙方去交易中心辦理產(chǎn)權過戶,小周收到該件收據(jù)后按約支付了購房首付款38萬元。沒想到幾天后,交易中心通知小周不予核準其產(chǎn)權登記,理由是:此房屋5年內(nèi)限制交易,申請人遞交的據(jù)以過戶的動遷安置協(xié)議是偽造的。原來中介的所謂辦法,就是偽造動遷協(xié)議將小周也列為被動遷安置人,然后申請分戶將房屋轉到自己名下。法院一審判決賣家返還首付款38萬元。

    法院提醒:限售房各地都有明文規(guī)定,應細讀詳則。

 

    關鍵詞六:遷戶口

     核心提示:戶籍遷移問題屬于行政管理問題,不屬于民事案件的受理范圍。二手房買賣只能以尾款及違約金條款進行制衡。

    案例回放:李某買了一套二手房,交易過戶后發(fā)現(xiàn)賣家王某的戶口還掛在房子里。李某多次催促王某遷戶口,但王某以目前自己名下沒有房產(chǎn),戶口無處遷入為由予以拒絕。李某無奈于200811月將王某告上法庭,要求判決王某將戶口遷出。盡管最終判決支持了李某要求王某支付違約金的訴訟請求,但如果事先發(fā)現(xiàn)并在尾款及違約金條款進行制衡,那會減少很多不必要的麻煩。

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