隨著一年一度3·15消費(fèi)者權(quán)益日漸臨近,誠信維權(quán)的呼聲一浪高過一浪,老百姓對不良商家討伐的呼聲也日益高漲。不管他們的維權(quán)是否成功,總要付出巨大的代價,而且業(yè)主事后投訴的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于事前預(yù)防的成本。其實,買房前考察一下房地產(chǎn)公司、物業(yè)公司,研究一下管理服務(wù)條款就能避免許多麻煩。因此,從某種意義上講,預(yù)防就是最好的維權(quán)。
了解購房糾紛類型
隨著房地產(chǎn)市場的不斷成熟,以及經(jīng)歷種種糾紛之后,許多業(yè)主和開發(fā)商的維權(quán)意識正不斷增強(qiáng),并積極采取相應(yīng)的預(yù)防措施,把許多糾紛的隱患消滅在萌芽之中。在3·15到來之際,本報綜合了幾個預(yù)防糾紛的典型實例,希望對業(yè)主和開發(fā)商能有所啟示。
定金糾紛
在與開發(fā)商簽訂正式合同之前,一般都要交1萬至2萬元的定金,簽一份《房屋認(rèn)購書》之類的合同。可由于在簽訂《銷售合同》時,與開發(fā)商達(dá)不成一致,或貸款貸不下來等原因,都有可能造成買房人退房。大多數(shù)情況下,買房人要取回定金基本是不可能的。
預(yù)防之道:定金是否退還,是根據(jù)《房屋認(rèn)購書》上的條款而定的。買房人李士安在購買京西某樓盤一套住宅時,在《房屋認(rèn)購書》上明確寫明:“如因簽訂《銷售合同》時與開發(fā)商不能達(dá)成一致等非買房人主觀原因而退房,開發(fā)商如數(shù)退還定金。”結(jié)果當(dāng)李士安退房時,毫不費(fèi)力地要回了定金。
合同糾紛
雖然《銷售合同》是標(biāo)準(zhǔn)的制式合同,但由于一般買房人沒有經(jīng)驗,開發(fā)商讓怎么填,就怎么填,這就為以后的糾紛埋下了隱患。
預(yù)防之道:買房是一個很復(fù)雜的過程。如果讓每一個買房人像專業(yè)人士一樣,了解買房過程中的方方面面是不可能的。如果在買房簽合同之前,花錢找到專業(yè)房地產(chǎn)律師代理簽合同,會減少許多麻煩,也可減少許多糾紛隱患。
入住糾紛
入住糾紛主要有以下幾個方面:環(huán)境、配套不完善;廣告中的“美麗的承諾”沒有蹤跡;綠化不達(dá)標(biāo);公攤面積模糊;無故增大容積率;墻體裂縫,地板不平;私自改變墻體位置等。這些問題從某種意義上來講,要想從根本上解決,買房人是無能為力的,大多數(shù)問題還需要開發(fā)商來解決。
預(yù)防之道:開發(fā)商在開發(fā)過程中,對工程中的每一道工序,特別是裝修問題進(jìn)行檢查和驗收,并提出意見,而且把檢查、驗收工作落實到每一套房中,才可能把所有問題消滅在萌芽中。
物業(yè)糾紛
業(yè)主對物業(yè)的認(rèn)識越來越強(qiáng),要求越來越高,隨之而來的問題就是物業(yè)糾紛越來越多。
預(yù)防之道:小區(qū)物業(yè)管理得好壞,一方面取決于物業(yè)管理公司的態(tài)度,一方面取決于物業(yè)管理公司的能力。目前,雖然各個物業(yè)管理公司的服務(wù)態(tài)度都很好,但由于80%以上的物業(yè)公司都是開發(fā)商的下屬企業(yè),相對來講,這些物業(yè)公司專業(yè)化不強(qiáng),管理經(jīng)驗少,從能力上很難滿足業(yè)主的要求。
消協(xié)提醒購房者要六看
1.要注意考察賣方的“五證”、“兩書”、“一照”。“五證”即國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工證、內(nèi)(外)銷商品房預(yù)售(銷售)許可證;“兩書”即商品房質(zhì)量保證書和商品房使用說明書;“一照”即企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。
2.要注意房屋產(chǎn)權(quán)。凡產(chǎn)權(quán)不清或產(chǎn)權(quán)糾紛尚未了結(jié)的商品房,購置時務(wù)必謹(jǐn)慎。
3.要注意房屋質(zhì)量。
4.要注意相關(guān)設(shè)施的設(shè)置。購房時要對房屋的供水、供暖、供電、供氣及排污情況作詳細(xì)的了解。
5.要注意周圍的環(huán)境。
6.要注意售后服務(wù)。向開發(fā)商了解有關(guān)售后服務(wù)的范圍、條件、費(fèi)用,并將商家在這些方面的承諾寫進(jìn)購房合同。
專家提醒
近年來,房地產(chǎn)方面的糾紛呈不斷上升趨勢。為此,專家提醒消費(fèi)者購房須備四大意識。
維權(quán)意識:挑選位置、壓低價格固然重要,而更重要的是,要時刻警覺,在尚不規(guī)范的房地產(chǎn)市場中,陷阱無處不在。
平等意識:在房地產(chǎn)交易過程中,開發(fā)商與購房者之間信息不對稱,存在開發(fā)商種種以強(qiáng)凌弱的現(xiàn)象。消費(fèi)者不要被唬住,積極行使協(xié)商權(quán)。
證據(jù)意識:不要輕信開發(fā)商的花言巧語。希望得到的一切承諾,和雙方業(yè)已形成的協(xié)議內(nèi)容,務(wù)必以書面形式記錄下來。入住后,一旦發(fā)生問題,應(yīng)保存好各種證據(jù),必要時可以公證,以證明侵權(quán)存在。
求助意識:房屋不同于一般消費(fèi)品,涉及工程質(zhì)量、合同、物業(yè)等多個領(lǐng)域,有關(guān)法律法規(guī)極其復(fù)雜。即使經(jīng)多方考察,一般消費(fèi)者也很難通過個人能力維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益。如果發(fā)生了對己不利的事情,或者預(yù)料到風(fēng)險可能到來時,應(yīng)及時和該領(lǐng)域?qū)I(yè)人士、法律界人士、中介機(jī)構(gòu)、維權(quán)組織取得聯(lián)系,以求得幫助。