資金鏈緊張
拿地趨謹(jǐn)慎
開發(fā)企業(yè)的信心和行動(dòng)如何，是宏觀調(diào)控力度和效果最直觀的反應(yīng)。日前，國(guó)土資源部下發(fā)通知強(qiáng)調(diào)指出：“堅(jiān)決杜絕土地出讓中出現(xiàn)樓面地價(jià)超過(guò)同類地價(jià)歷史最高的情況，嚴(yán)格限制地王的產(chǎn)生。”“地王限制令”的推出，不僅顯示出政府對(duì)此輪宏觀調(diào)控的決心，也讓企業(yè)看到了此次調(diào)控不同于以往的嚴(yán)厲性和全面性。
之前，相關(guān)職能部門已經(jīng)出臺(tái)了一系列針對(duì)收緊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條的調(diào)控措施，包括預(yù)收款監(jiān)管、暫停房地產(chǎn)上市公司再融資、加大土地出讓款收繳力度等細(xì)則，各大銀行也紛紛緊縮甚至停發(fā)房地產(chǎn)的開發(fā)貸款，開發(fā)企業(yè)的資金鏈條不得不面臨前所未有的挑戰(zhàn)。
更重要的是，隨著各地限購(gòu)令的逐步落地和實(shí)施，開發(fā)企業(yè)銷售回款的速度迅速放慢。根據(jù)中指研究院抽樣調(diào)查35個(gè)城市的樓市銷售情況顯示，自限購(gòu)令執(zhí)行開始，成交量普遍下滑的城市超六成，其中12個(gè)城市跌幅在30%以上，4個(gè)城市成交量跌幅超過(guò)50%。
資金鏈的壓力，使得全國(guó)范圍內(nèi)的大型房企不得不放緩拿地的速度。雖然2月份全國(guó)土地市場(chǎng)新推出的土地相比去年同期增加了18.7%，但成交面積卻下滑了43%。其中住宅用地相比去年同期增長(zhǎng)了10%，但成交面積下跌超過(guò)50%，地價(jià)更是跌破了15個(gè)百分點(diǎn)。2月份全國(guó)土地成交建筑面積環(huán)比下降了54%。
從“搶地備戰(zhàn)”向“消化存糧”的方向轉(zhuǎn)變，以大型開發(fā)企業(yè)最為代表。以萬(wàn)科為例，公司2月新增項(xiàng)目?jī)H有3個(gè)，增加權(quán)益建筑面積22.9萬(wàn)平方米，公司應(yīng)承擔(dān)地價(jià)款8.5億元，環(huán)比分別下降了92%和87%。與此同時(shí)，“招保萬(wàn)金”中的其他3個(gè)企業(yè)也采取了同樣的拿地策略。
對(duì)此業(yè)內(nèi)專家表示，這樣的反應(yīng)才只是開始，3月份的土地市場(chǎng)將更加冷清，尤其是一些項(xiàng)目早于預(yù)期，已經(jīng)在價(jià)格上出現(xiàn)了明顯松動(dòng)。北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總裁楊少鋒認(rèn)為，資金的困境并不僅是中小開發(fā)商的難題，對(duì)大中型開發(fā)商而言亦不容樂觀，不少上市企業(yè)已經(jīng)開始退出房地產(chǎn)。
減緩拿地
將錯(cuò)失良機(jī)？
但對(duì)于企業(yè)拿地的普遍謹(jǐn)慎態(tài)度，業(yè)內(nèi)也出現(xiàn)了不同聲音，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長(zhǎng)陳寶存認(rèn)為，限購(gòu)不會(huì)是常態(tài)政策，而減少拿地速度之后的市場(chǎng)，一定是供求失衡進(jìn)一步嚴(yán)重的市場(chǎng)。2008年調(diào)控時(shí)，許多企業(yè)就吃了減少拿地的虧，市場(chǎng)回暖時(shí)后悔不及。目前停止拿地的企業(yè)，最終會(huì)錯(cuò)失市場(chǎng)良機(jī)。
對(duì)于2月成交土地價(jià)格走低，陳寶存認(rèn)為是出讓土地的性質(zhì)決定的，2月出讓的土地基本處在城市五環(huán)，其價(jià)格必然低于去年12月成交的中心地塊價(jià)格，加之成交面積較小，必然拉低整體價(jià)格。回想，2008年與2009年第二季度，因?yàn)槭艿浇鹑陲L(fēng)暴的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)也曾經(jīng)陷入低迷的狀態(tài)，土地招拍掛流標(biāo)的現(xiàn)象與目前的情況十分相似，開發(fā)企業(yè)因?yàn)槌惺苜Y金鏈的巨大壓力而減緩拿地速度，這使得經(jīng)濟(jì)回暖后，市場(chǎng)一度出現(xiàn)了產(chǎn)品供不應(yīng)求的急迫場(chǎng)面。當(dāng)時(shí)許多開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人的“后悔之聲”仍猶在耳。如今與兩年前情況十分相似，所以減緩拿地的企業(yè)可能會(huì)再次錯(cuò)失發(fā)展良機(jī)。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)對(duì)此也有類似的擔(dān)憂，他認(rèn)為，政府的此輪宏觀調(diào)控將引發(fā)市場(chǎng)上供需平衡，因?yàn)殚_發(fā)商銷售速度減緩，會(huì)減少拿地，一旦調(diào)控告一段落，市場(chǎng)上就會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，房?jī)r(jià)也會(huì)因此面臨新一輪的上漲。照此理解，如果能在此輪調(diào)控中把握機(jī)會(huì)，那么企業(yè)在下一輪的競(jìng)爭(zhēng)中，確實(shí)將有可能掌握住市場(chǎng)先機(jī)。
