• 濟(jì)南院子 【其它】
• 樓盤均價：待定
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    從去年的“國十條”到今年的“國八條”,再到史無前例的大范圍嚴(yán)厲限購,樓市調(diào)控政策越收越緊,許多市民都在企盼著這次房價能夠真正出現(xiàn)下降。然而,到目前為止,房價依然很堅挺,有個別開發(fā)商即便推出打折促銷的策略,也是遮遮掩掩。開發(fā)商們在“死扛”的背后究竟是什么原因?日前,省城一家開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人接受本報記者采訪,坦陳了他不輕言降價的“六大顧慮”。

    奇怪的現(xiàn)象: 購房者說房子賣得好 開發(fā)商卻不愿認(rèn)賬

    日前,記者在采訪中看到,近期,省城某樓盤在經(jīng)過前期的“蓄客”后推出了將近百套房源,而且打出了一定的折扣,吸引了眾多購房者前去購房。

     “我是9點多到的,應(yīng)該挺早的了,沒想到到了那里后發(fā)現(xiàn)20層以下房源都已經(jīng)被訂出去了,賣得這么好,我也趕緊訂了一套。”省城購房者李先生這樣向記者反映。

    趙先生是一家專業(yè)樓市機(jī)構(gòu)的調(diào)查人員,也曾賣過房子,他當(dāng)天也在現(xiàn)場。據(jù)他介紹,從樓盤相關(guān)銷售資料上看,房子的確賣得不錯。根據(jù)他對該樓盤的了解,這部分房子如果將各種折扣都加上,相比前期部分房源,價格確實合算。

    政策調(diào)控下樓盤有了折扣,然后房子賣得好,是否證明了購房者對于開發(fā)商打折有了積極的響應(yīng)?為此,記者也采訪了這家開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人。

    令記者沒有想到的是,開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人對此卻表現(xiàn)出了與購房者截然不同的態(tài)度,不僅對所推房源暢銷的情況含糊其辭,而且對于其售樓現(xiàn)場實際所打折扣不予承認(rèn),表現(xiàn)出了不愿讓更多人知道的姿態(tài)。

    房源暢銷,這是開發(fā)商最愿意宣揚的事情,甚至僅賣出幾套也宣稱“售罄”,打折也是吸引購房者的重要手段,可為何企業(yè)要對此“諱莫如深”呢?

    糾結(jié)的心態(tài): 為什么我就是不敢公開聲稱降價?

    “這種情況一般人可能看著不正常,但我覺得是很正常的,有時你率先進(jìn)行降價可能要承受不少的壓力。”省城某大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人陳先生向記者吐露了其中的“六大顧慮”。

    顧慮一

    怕被懷疑是“資金鏈出問題”

    在目前一步步收緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下,尤其是部分樓市需求被限制的情況下,樓市的成交量逐步下滑已經(jīng)是一個不爭的事實。成交量的減少意味著開發(fā)商資金流動性面臨挑戰(zhàn),作為對資金量有著巨大需求的房地產(chǎn)企業(yè),最害怕的就是被人認(rèn)定是“資金鏈出問題”。

    “這也是為什么許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其是上市房企不愿輕易聲言降價的原因,一旦你公開宣稱要降價,甚至是一個樓盤打折促銷,都很可能會被外界解讀成資金鏈出問題。”該負(fù)責(zé)人說,“一旦被懷疑了,再去澄清也不是件容易事,這個我有著切身體會。”

    顧慮二
 
    怕前期買房者來“鬧騰”

    陳先生說,早早說降價除了害怕會被懷疑是企業(yè)資金鏈出問題,還有一個十分實際的問題,“現(xiàn)在賣的房子降價,買的人很高興,但前期花較高價格買你房子的購房者可不是這么想的。”

陳先生說,在業(yè)內(nèi)有個事情是他們開發(fā)企業(yè)都熟知的,國內(nèi)某一線開發(fā)商,出于資金等方面的考慮,宣稱自己名下的部分樓盤低折扣促銷,“結(jié)果意想不到的情況出現(xiàn)了,公司樓下的售樓處幾乎都被購房者給砸了,主要就是前期一些購房者覺得自己花高價買了同樣的房子,利益受到了損害,情緒激動下才出了這種事。”

    顧慮三

    怕當(dāng)“出頭鳥”,同行不愿意

    俗話說,槍打出頭鳥,而這一點,也成為了開發(fā)商不敢先提降價的原因之一,害怕自己早降價要承受同行間的壓力。

    “在這個行里,雖然相互之間競爭很激烈,但也有著相互依存的關(guān)系,在邁出降價這一步時,還是要衡量同行之間的感受,先降價的必然會引來同行和業(yè)內(nèi)的諸多關(guān)注,這也是壓力。”陳先生說,目前他們在售的一個盤打了點折扣,現(xiàn)在路對面的一家定位差不多的樓盤已經(jīng)“很有意見”,這都是他們要考慮的,不能在行內(nèi)把自己弄得太孤立,成為“眾矢之的”的滋味也不好受。

    顧慮四

    怕對以后推的樓盤有影響

    “以我們現(xiàn)在的情況看,我們還要推出一個樓盤,如果現(xiàn)在這個在售樓盤價格太低,那么下一個樓盤的定價就成為了問題。”陳先生說,對于不少開發(fā)商來說,手里有幾個要依次推出的樓盤,各樓盤之間都有著緊密聯(lián)系,定價是要通盤考慮的。
 
    因此,在售樓盤如果大打折扣,價格定低,那么買下一個樓盤的購房者肯定會就前一個樓盤的價格進(jìn)行比較,會嫌賣得高了,不利于銷售。

    顧慮五

    怕降價了銷量也上不去

    陳先生說,據(jù)他了解,開發(fā)商不愿降價的另一個原因是覺得降價不一定就能迅速帶起銷售量。

    “有企業(yè)分析說,濟(jì)南的樓市需求量不同于一線城市,由于外來人口相對較少,剛性需求其實沒有想象得那么強大。”陳先生說,其實現(xiàn)在面向剛需客的90平方米以下的房子能很快賣完,主要難賣的是面向改善型需求的90平方米以上的較大戶型需求者。因此有開發(fā)企業(yè)采取的策略是,細(xì)分客戶類型,重點盯住還能夠買房的改善型需求者,通過不斷聯(lián)絡(luò),給出一點優(yōu)惠,爭取這部分人能多付點首付,盡快買下房子,甚至爭取他們一次性付清。

    “對于已經(jīng)受限的客戶,即使房價再降,他們依然沒法買。”

    顧慮六

    怕購房者“買漲不買跌”

    陳先生說這是個老話題,但依然是原因之一。2009年就是一個典型例子,上半年打折樓盤不少,而且價格相對較低,但人們在觀望,到了下半年,房價迅速走高,但人們開始搶購。

    “因此開發(fā)商也有顧慮,降了100,購房者期望200。這個平衡點不好把握。”陳先生說。

    其實,陳先生所說的這種情況,目前正在發(fā)生改變,對于一些有點折扣的高性價比樓盤,購房者還是能夠果斷出手。因此以前那種簡單的“買漲不買跌”不會重演。對此,陳先生也表示了認(rèn)同。

    □記者觀察 “暗降”或首現(xiàn) 樓市價格戰(zhàn)中

    雖然有著降價的“諸多顧慮”,但記者采訪到的陳先生等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示,這次的調(diào)控不同于以往,力度空前,再像以前那樣“硬扛”恐怕也不是辦法。

    “這次主要是把需求的口子給扎住了很大一部分,投資房子的人不能買了,再多的策略和辦法都使不上了。”省城一資深地產(chǎn)營銷負(fù)責(zé)人這樣向記者形容自己的心情。

    回到那個老話題,樓市調(diào)控下,資金依然是開發(fā)企業(yè)的“命門”所在,沒有了資金流動,再多的顧慮也成了“浮云”。

    省城一家樓市調(diào)研機(jī)構(gòu)的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,估計從四月份開始不少開發(fā)企業(yè)會不同程度地出現(xiàn)資金緊張的問題,“但要想在價格上有所反映可能還得幾個月甚至半年的時間。”

    鑒于此種情況,不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在未來的房地產(chǎn)市場上,最先出現(xiàn)的可能是各種形式的“價格暗降”,那就是“買房送半年物業(yè)費”、“買房送家具”、“買房送陽臺”……甚至買房墊部分首付等情況也不排除有出現(xiàn)的可能,而這些情況在以前數(shù)次調(diào)控中都曾出現(xiàn)過。

    專家也表示,這次調(diào)控力度空前,而且從時間上判斷會是長期的,假以時日,開發(fā)商紛紛降價的情況也不是沒有出現(xiàn)的可能。尤其是保障房房源隨之大量上市,開發(fā)商在價格上“鐵石一塊”已不可能。