2011年5月1日，將是規(guī)定“一房一價”的《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》的執(zhí)行日。搶在這一天到來之前，北京高檔樓盤開始尋求應(yīng)對的策略，在5月1日之前暗中上調(diào)部分低價戶型的價格，成為策略之一。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，綠城(中國)在北京開發(fā)的高檔住宅誠園項目，即采用了這一手段。至4月11日，北京綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已經(jīng)完成了對誠園項目的“暗中調(diào)價”。該項目未售出房源的實際銷售價格，悄然上調(diào)1000元/平方米。
這將致使綠城誠園項目未售房源的單套總價至少上漲10萬元，而戶型越大單套總價上漲的幅度也就隨之水漲船高。業(yè)內(nèi)人士透露，這種暗漲應(yīng)對一房一價的手段，對于已經(jīng)在售的高檔住宅開發(fā)商，最具利益動機(jī)。
悄然“漲價”
3月22日，國家發(fā)改委下發(fā)《商品住房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》(下稱“規(guī)定”)，要求商品房銷售要實行一套一標(biāo)價，并明確公示代收代辦收費和物業(yè)服務(wù)收費，商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價之外加收任何未標(biāo)明的費用。
5月1日將是該項政策的執(zhí)行“大限”。于是，搶在5月1日“規(guī)定”開始執(zhí)行之前，在北京便有開發(fā)企業(yè)開始采用暗中漲價的方式，獲得最后的“上調(diào)價格機(jī)會”。本報綜合購房人的反映和記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，位于北京的綠城誠園項目，近日對原有未售房源中價格較低的房源進(jìn)行了調(diào)價 ， 每 平 方 米 價 格 上 調(diào) 的 幅 度 為1000元。
誠園項目位于北京市朝陽區(qū)南沙灘東路3號，開發(fā)商為北京亞奧綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。經(jīng)記者調(diào)查，該公司歸屬北京綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，而后者系在香港上市的綠城(中國)房地產(chǎn)股份有限公司的全資子公司。
2010年3月、10月，誠園項目分兩次獲得北京市住建委的預(yù)售許可，目前項目主體工程已經(jīng)完工，按照綠城方面與購房者簽訂的預(yù)售合同，該項目將與2011年底和2012年中分兩批交房。
記者了解到，今年清明小長假期間，該項目告之購房咨詢者，誠園中部分原有售價較低的房源，將調(diào)整價格，調(diào)整價格的范圍既包括三居室，也包括一部分較大戶型。
誠園項目的三居室建筑面積約171平方米，位于項目西北角樓棟二層的兩套三居室的價格，在其上調(diào)價格之前，總價分別約為944萬元、935萬元人民幣，約合單價55000元/平方米。上調(diào)價格后，這兩套三居室的總價分別上漲至961萬元、952萬元人民幣，約合單價56000元/平方米，單價漲幅約1000元，總價漲幅在10萬元上下。
本報綜合多方情況證實，除上述兩套三居室外，部分面積較大的戶型也以1000元/平方米的幅度上調(diào)了售價。由于戶型面積的增大，其總價上浮的額度也就較高。
不過，記者也發(fā)現(xiàn)，該項目未售房源中原有定價較高的，本次開發(fā)商未進(jìn)行價格調(diào)整。
應(yīng)對政策
為何搶在5月1日到來之前，綠城方面悄然調(diào)高了部分未售房源的價格？該項目一位銷售人員表示，這主要是為了應(yīng)對發(fā)改委的“一房一價”政策。“如果現(xiàn)在不調(diào)，5月1日以后就不能再調(diào)高了。”在電話中，她對記者說。
按照北京市一房一價的操作方式，一旦開發(fā)企業(yè)確定申報的價格得到批準(zhǔn)，并在售樓現(xiàn)場以及相關(guān)網(wǎng)站進(jìn)行公示，將不得再行上調(diào)價格，這也就是上述銷售人員“現(xiàn)在不漲，就沒有機(jī)會再漲”的邏輯的由來。
發(fā)改委發(fā)布的《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》指出，商品房銷售要實行一套一標(biāo)價，并明確公示代收代辦收費和物業(yè)服務(wù)收費，商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價之外加收任何未標(biāo)明的費用。同時，發(fā)改委的“規(guī)定”同時要求對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，嚴(yán)格按照申報價格明碼標(biāo)價對外銷售。
預(yù)留空間
在實施“一房一價”政策之前，北京市住建委一直通過“擬參考銷售均價”審核、公示的方式，對開發(fā)商的定價行為進(jìn)行約束，不過，恰是合理運(yùn)用了該機(jī)制，綠城方面才得以在5月1日前，對定價較低的未售房源向上調(diào)價1000元。空間恰恰來自“擬參考預(yù)售均價”。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息顯示，誠園項目A 2#住宅樓和B1#住宅樓的“擬參考銷售均價分別為62632元/平方米和60680元/平方米。”“但是，我們此前的銷售價格，實際上是低于這個價格的。”前述銷售人員表示，按照“高限”提供這一價格指標(biāo)進(jìn)行公示，主要是為在日后靈活調(diào)整單套住房價格預(yù)留空間。
記者了解到，2010年5月1日以后，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會在對樓盤預(yù)售許可進(jìn)行審批后，要求在北京市房地產(chǎn)信息管理網(wǎng)上公示其“擬售參考均價”，該科目由開發(fā)企業(yè)向北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會提供，并接受審核。
多位北京開發(fā)企業(yè)的銷售負(fù)責(zé)人均向記者表示，按照北京市的操作方法，在企業(yè)上報的擬售參考均價通過住建委審核并在交易管理網(wǎng)進(jìn)行公示后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)任何的價格調(diào)整行為，都不得高過這一“上限”，但在這一上限之下，可以進(jìn)行自主調(diào)整。這便是在發(fā)改委系統(tǒng)進(jìn)行“一房一價”制約之前，住建委系統(tǒng)對于房地產(chǎn)商定價的約束機(jī)制。
也正是在這個機(jī)制之下，在發(fā)改委5月1日開始在全國執(zhí)行一房一價之前，作為開發(fā)企業(yè)的綠城，才能對其定價較低的房源，向上上調(diào)價格。對此，該項目銷售人員表示，即便是上調(diào)之后的價格，也低于其向住建委申報的“上限”，而這種“高報”擬銷售參考均價的策略，則是為類似的價格調(diào)整預(yù)留空間。
業(yè)內(nèi)人士透露，如此合理運(yùn)用管理機(jī)制應(yīng)對5月1日“一房一價”大限的開發(fā)商，并非綠城一家，而這種“應(yīng)對”的方式，在已售一段時間的高檔住宅項目的開發(fā)商中，將更有利益沖動。
