聶梅生：女，1962年畢業(yè)于清華大學(xué)土木工程系給排水專業(yè)，1998年起擔(dān)任建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室主任、部科學(xué)技術(shù)委員會副主任。2001年起出任中華全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產(chǎn)商會會長，是我國少數(shù)幾位專門從事房地產(chǎn)學(xué)術(shù)研究的專家之一。
2007年，國際金融風(fēng)暴來襲之時，聶梅生與國內(nèi)知名開發(fā)商力挺前景不濟(jì)的地產(chǎn)業(yè)，并與牛刀、時寒冰等“地產(chǎn)泡沫論”經(jīng)濟(jì)評論家在各類媒體上唇槍舌戰(zhàn)，名聲大噪。
“房價應(yīng)該與CPI掛鉤”“土地價格領(lǐng)跑房價”“加息刺激樓價上升”……近日，在太原市房地產(chǎn)商會成立暨中國城市發(fā)展高峰論壇上，中華全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產(chǎn)商會會長聶梅生分析認(rèn)為，樓市調(diào)控已進(jìn)入關(guān)鍵時期，手段已從金融轉(zhuǎn)向行政干預(yù)，如果商品房價格還不能恢復(fù)理性，政府將會繼續(xù)出臺措施，商品房市場前景不容樂觀。
房價應(yīng)與CPI掛鉤
從過去10年房地產(chǎn)調(diào)控的規(guī)律來看，房價的漲幅應(yīng)該一直在GDP和CPI兩個數(shù)據(jù)之間波動,低于GDP,高于CPI，“房地產(chǎn)確實(shí)有保值作用，必須承認(rèn)它是一種和金融密切結(jié)合的資產(chǎn)類產(chǎn)業(yè)。”聶梅生說。
今年1-4月，我國CPI指數(shù)突破了4%，國家經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重點(diǎn)就是防通脹，各類生活消費(fèi)品價格的上漲必然會影響房地產(chǎn)開發(fā)成本。作為居民百姓重要的生活支出，房價很難脫離CPI指數(shù)而獨(dú)善其身，走出獨(dú)立行情。
聶梅生認(rèn)為：“今年的CPI控制不住，就很難要求控制住房價。房價漲幅若低于CPI漲幅，持有資產(chǎn)和存款的人都將蒙受損失。房價應(yīng)該，也一定會和CPI掛鉤。”
土地價格上漲領(lǐng)跑房價
從2007年至今，全國土地價格快速上升，“地王”現(xiàn)象風(fēng)起云涌。是房價上升抬高了地價，還是地價上升帶高了房價？業(yè)界對此爭論不休。
在會場上，聶梅生給與會者展示了一組數(shù)字：2010年全國土地出讓總價款達(dá)2.7萬億元，較前一年增加69.4%(北京為1628億元，上海為1513億元，大連為1157億元)。2010年全國土地出讓收入約占地方本級財政收入的71%，比上一年增加22.2個百分點(diǎn)。同時，房價的上升幅度一直低于地價的上升幅度，兩條數(shù)據(jù)的走勢線的差距越拉越大。“是地價領(lǐng)跑了房價。”聶梅生稱，在中國現(xiàn)行土地出讓制度和房地產(chǎn)開發(fā)模式下，地根吸住了銀根，這在2010年尤為突出。如何疏導(dǎo)積聚在土地中的資金，這需要政府的高度重視。
眼下，針對房地產(chǎn)業(yè)的財稅和土地供應(yīng)制度改革必須提上日程，使地方政府的土地財政比例降低，地價與房價逐步脫鉤。
樓價不降，調(diào)控還會出新招
“盡管地方出臺的房價調(diào)控目標(biāo)都在10%以下，但是今年房價的漲幅非常有限，不會越過去年的水平。”聶梅生認(rèn)為，出臺限購的意圖很明顯：遏制投機(jī)炒房、控制資金進(jìn)入房地產(chǎn)。限購令出臺后，各地的交易量會應(yīng)聲而下，對后市的威懾力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于限購的力量。
聶梅生稱，調(diào)控政策的意圖顯示為房價不降、限購不停。調(diào)控樓市目前已動用了行政手段，如果未達(dá)到預(yù)期效果，或許還會出臺更嚴(yán)厲措施。
加息或?qū)⒅品績r
“加息不是沖著房地產(chǎn)來的，因?yàn)榧酉⒈尘爸饕菓?yīng)對貨幣供應(yīng)增速過快。”聶梅生解釋，加息同時也增大了開發(fā)商的融資成本，開發(fā)商只有通過抬高房價來消化高利率。對百姓而言，當(dāng)存款利率減掉通貨膨脹變成負(fù)值的時候，沒有人會愿意把錢存到銀行里不動，如果都拿出來買房，房價怎么能不上升？
聶梅生提醒房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對待這次調(diào)控不能掉以輕心，貨幣手段當(dāng)中，最重要的是收縮流動性、降低資金杠桿率
