一線城市限購持續(xù)，部分二三線城市將被納入限購，被限購的樓市資金何去何從？更多房企開始把目光投向三四線城市。
中國房產(chǎn)信息集團研究中心總經(jīng)理陳嘯天向本報記者直言，三四線城市房地產(chǎn)市場的盛宴才啟幕，房企對這個龐大市場的爭奪也才剛剛開始。但他同時指出，值得注意的是，這波限購政策，只是擴大了限購的范圍，但并沒有給出被限購市場民間資金的出路引導，僅僅是把這些資金從一線趕到二三線再到三四線。
缺乏對資本的正確引導，資金和房企自發(fā)流向三四線城市，是機遇抑或陷阱？
三四線城市的理論機會
“過去幾年，得益于快速布局三四線城市，高周轉(zhuǎn)企業(yè)萬科、恒大業(yè)績實現(xiàn)了快速增長。”陳嘯天指出，三四線城市在全國性房企業(yè)績增長中扮演了重要角色。
公開資料顯示，萬科在過去7年時間內(nèi)業(yè)績規(guī)模翻了20倍，2003年萬科集團全年的銷售業(yè)績僅為60億，2010年已達1000億之多，2010年萬科銷售業(yè)績突破千億時，三四線城市貢獻率上升10%。
三四線城市對房企業(yè)績的貢獻，在恒大這家全面布局于三四線城市的全國性房企身上體現(xiàn)很明顯。資料顯示，近3年時間內(nèi)恒大整體業(yè)績翻了8倍，2011年半年度銷售額429億元，同比增長達103%，迫近去年全年500億的銷售額，其中多達20%以上的銷售額來源于三、四線城市的貢獻。
據(jù)了解，同樣，中海、龍湖、華潤等企業(yè)加快周轉(zhuǎn)速度，也在持續(xù)擴大三、四線城市布局的比例。
根據(jù)中國房地產(chǎn)測評中心和中國房地產(chǎn)信息集團最新發(fā)布的“三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿y評研究報告”指出，受到調(diào)控影響，十大重點城市成交出現(xiàn)萎縮，三、四線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展逐步加快，未來成長空間可期。
我國目前擁有287個地級市，661個市，2862個縣，按照目前成交面積增長幅度預測，住宅開發(fā)市場空間依舊巨大。但十大重點城市成交占比呈波動下滑趨勢，中小城市房地產(chǎn)市場發(fā)展將逐步加快。部分三四線城市近5年房地產(chǎn)成交面積增長率高達50%。
“大部分企業(yè)的利潤來自路徑利潤，即企業(yè)通過戰(zhàn)略布局在三、四線城市業(yè)務的發(fā)展實現(xiàn)主要獲益。”上述報告指出，對于大型房企來說，憑借其品牌帶來的高附加值，在這些內(nèi)部價差還未拉開的三、四線城市布局，能夠迅速造就區(qū)域標桿型的項目，獲取競爭優(yōu)勢。
中國房地產(chǎn)測評中心副主任孫斌藝則告訴記者，需求逐步釋放是三四線城市的重要機遇所在。
該研究報告以251座建制地級城市為研究對象，據(jù)調(diào)研結果，從房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Π購姵鞘袇^(qū)域分布來看，東部區(qū)域共有49個地級城市入選百強，進入二十強的城市達16個之多；中部區(qū)域共有22個城市入選房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Π購姡珶o一城市進入二十強之列；西部區(qū)域有24個城市進入百強，內(nèi)蒙古的包頭和鄂爾多斯以及云南的保山進入二十強；東北區(qū)域共有5個城市進入百強，進入五十強和二十強的只有吉林市1個。
換言之，三四線城市的實力榜的區(qū)域分布，在很大程度上將反映出房企接下來區(qū)域拓展重點的地域側(cè)重。
樓市進入高風險周期
“二三線限購擴容，被限資金流向三四線城市，但同時回流一線城市的可能性也存在，盲目進軍三四線市場，存在風險。”有不少業(yè)內(nèi)人士持這樣的判斷。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從投資的角度而言，一線城市限購從嚴，房價漲幅空間被壓縮，不利于短期的投資客進場。對于三四線城市的機遇，張宏偉也表示并不確定。“二三線城市限購政策將更具靈活性，從操作層面來講，投資客進場還存在市場機會。”
換言之，二三線限購并不直接等同于三四線城市的機會。
更大的風險顯然不僅是資金流向的不確定性，更在于整個行業(yè)發(fā)展階段的風險系數(shù)正在不斷提升。
陳嘯天指出，從國家發(fā)展方向上來說，我國已經(jīng)進入社會改革為主導的發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)由一元風險(市場層面)躍升至三元風險(市場層面、經(jīng)濟層面、社會層面)。與此同時，國家處于重大發(fā)展轉(zhuǎn)型期，住房問題已經(jīng)從經(jīng)濟層面上升到影響社會穩(wěn)定、關乎國計民生的社會層面。“政策不斷趨緊，房價居高不下，中國房地產(chǎn)行業(yè)正進入高風險周期。”
