2011年，我國要開工建設(shè)1000萬套保障房，整個“十二五”期間，我國將要完成3600萬套保障性住房建設(shè)，不可謂力度不大。在這樣一場保障房跨越式發(fā)展的歷史進(jìn)程中，如何構(gòu)建保障房建設(shè)秩序，平衡保障房建設(shè)各方利益，找到保障房建設(shè)的科學(xué)規(guī)律，讓保障房建設(shè)更有保障，正是我們不斷努力探尋的。
8月5日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了全國22個省市自治區(qū)上半年保障房建設(shè)數(shù)據(jù)，截至6月底，全國保障房項目建設(shè)開工率為56.6%，被外界批評為進(jìn)展緩慢。
今年1000萬套保障房建設(shè)任務(wù)已經(jīng)讓嗅覺靈敏的開發(fā)商嗅到了商機(jī)。然而，政府投入保障房資金不足，融資渠道較少以及開發(fā)商尚未有成熟的盈利模式，讓保障房變成難啃的骨頭。
龍頭房企轉(zhuǎn)向保障房
萬科總裁郁亮曾表示，在不損害股東利益的情況下，萬科將積極參與保障性住宅的開發(fā)，承擔(dān)社會責(zé)任。作為行業(yè)龍頭，萬科認(rèn)為，保障房建設(shè)目標(biāo)的實現(xiàn)將有助于商品房市場獲得更平穩(wěn)的經(jīng)營環(huán)境，從而避免市場的大起大落，為行業(yè)的持續(xù)增長提供穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境。
據(jù)行業(yè)人士分析，今年1000萬套保障房建設(shè)任務(wù)將帶來近2萬億元建設(shè)行業(yè)市場，而未來潛在的保障房市場，也已經(jīng)讓開發(fā)商們摩拳擦掌。僅在2010年，萬科就通過競標(biāo)以代建方式參與了深圳龍華擴(kuò)展區(qū)0008地塊保障房項目 (17.5萬平方米)，北京半步橋和西紅門公租房項目(12.8萬平方米)，南京江寧上坊保障房項目(132.8萬平方米)三個保障房項目，建筑面積合計約163萬平方米。目前，三個項目均在緊張建設(shè)之中。
對此，萬科董秘譚華杰稱，龍華保障房項目具有范本性質(zhì)，萬科希望通過提升保障房建設(shè)品質(zhì)和效率，成為別人學(xué)習(xí)的范本，不僅是為了賺錢。
除了萬科，招商地產(chǎn)去年9月通過競標(biāo)方式獲得深圳光明保障性住房項目，總建筑面積59萬平方米，總投資57億元，總戶數(shù)達(dá)5800戶，據(jù)悉該項目由政府出資，招商地產(chǎn)收取代建管理費。
招商地產(chǎn)已建成的保障房項目還有招商·瀾園項目中無償為政府代建廉租房640套、建筑面積約3.15萬平米。以及在北京的招商嘉銘·瓏原項目中，為政府代建廉租房504套、建筑面積約2萬平方米；限價房2840套、建筑面積約21萬平方米。
而在今年6月份，中海通過競標(biāo)方式也獲得位于深圳龍崗的一塊保障房項目地塊開發(fā)權(quán)。
保障房建設(shè)“錢景”未明
上半年各地開工率不足的情形卻表明保障房建設(shè) “錢景”并未明朗。對此，中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉認(rèn)為，“從政府層面來看，資金問題是困擾保障房建設(shè)的根本問題，由于政府保障房融資渠道較少以及政府財政支持力度弱，致使個別保障房項目建設(shè)資金缺口較大，從而導(dǎo)致保證房整體建設(shè)緩慢；對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，盈利模式和盈利空間不明是導(dǎo)致企業(yè)缺乏參與積極性的根本原因。”
而在開發(fā)商眼中，今年的保障房建設(shè)目標(biāo)仍然可以完成。9日，萬科總裁郁亮就表示：“到現(xiàn)在落實六成已不容易，我相信全年開工目標(biāo)是可以實現(xiàn)的。”招商地產(chǎn)董秘劉寧也稱，目前，國家已經(jīng)在保障房建設(shè)政策方面開了綠色通道，允許開發(fā)商對保障房項目進(jìn)行融資。7月26日，保利宣布發(fā)行40億元的公司票據(jù)用于保障房項目，為此做了最好的注腳。
“以前保障房項目大多是由企業(yè)代建，政府資金壓力很大。”劉寧表示，這是國家在保障房政策方面開了口子。但保障房建設(shè)利潤率低也是行業(yè)內(nèi)不爭的事實，這讓大多數(shù)開發(fā)商望而卻步。
據(jù)悉，萬科已結(jié)算的保障房項目平均利潤率只有2%，而招商地產(chǎn)在北京的瓏原項目整體利潤率也僅為6%左右。對于保障房投資收益，郁亮認(rèn)為，保障房建設(shè)是系統(tǒng)工程，政府也需要考慮各方因素，很多因素都可能對項目產(chǎn)生影響。“萬科參與保障房項目希望做到不虧本。”
盡管保障房建設(shè)整體平均利潤率偏低，但一些券商機(jī)構(gòu)卻一致看好。去年以來，包括中信證券在內(nèi)，一些券商也大肆炒作保障房題材，并認(rèn)為招商地產(chǎn)將受益于去年競得的深圳目前最大的保障房項目，獲得穩(wěn)定的業(yè)績增長。
而韓長吉卻認(rèn)為，“房地產(chǎn)企業(yè)參與保障房建設(shè)將只能獲取項目優(yōu)勢，以及信貸優(yōu)勢，保障房建設(shè)對企業(yè)利潤率以及業(yè)績的支撐作用卻相對欠缺。按照此前的保障房建設(shè)收益情況推斷，由于保障房建設(shè)屬于半公益性質(zhì)，即使市場容積擴(kuò)大，項目利潤也不可能有太大空間。”
除了資金等因素，中國指數(shù)研究院華南分院市場部研究總監(jiān)林建暉也指出，土地、開發(fā)盈利模式、保障房如何分配等都是制約保障房開發(fā)建設(shè)的因素。郁亮稱：“保障房各方都有探討，萬科也非常積極。需要各方進(jìn)一步共同積極探索，尋找可以持續(xù)的建設(shè)運營方式。”
實際上，除了以往的政府出資，企業(yè)代建和商品房配建的開發(fā)模式，由房企開發(fā)的保障房盈利模式并沒有成型。
有分析稱，房企參與保障房開發(fā)尚未找到合理的盈利模式，成為掣肘保障房建設(shè)進(jìn)展的主要因素。
