“限購令”延伸至二三線城市的預(yù)期日益加強(qiáng)，商品住宅市場面臨更加低迷的境況，大大小小的開發(fā)商紛紛施展渾身解數(shù)、多點(diǎn)突圍：通過打折促銷加快周轉(zhuǎn)，搶占市場份額；挖掘三四線城市潛力，在房價(jià)漲幅不突出的城市布局開發(fā)項(xiàng)目；拓展新業(yè)務(wù)，進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)，涉足娛樂圈和體育圈。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，面對下半年嚴(yán)峻的市場環(huán)境，開發(fā)商正采取多種策略力保業(yè)績增長，一場旨在實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)營目標(biāo)的業(yè)績保衛(wèi)戰(zhàn)已經(jīng)打響。

　　打折促銷 加速回款

　　降價(jià)幅度加大 房價(jià)結(jié)構(gòu)性松動(dòng)

　　在樓市調(diào)控政策影響下，一線城市部分地區(qū)的房價(jià)已經(jīng)有所松動(dòng)。

　　此前領(lǐng)漲北京樓市的通州房價(jià)終于扛不住了。通州“珠江拉維小鎮(zhèn)”近日推出了30套特價(jià)房，毛坯均價(jià)14500元/平方米，精裝均價(jià)17500元/平方米，較去年底該樓盤25000元/平方米的均價(jià)下調(diào)近萬元。華業(yè)東方玫瑰項(xiàng)目也推出了60套特價(jià)房，此前在售均價(jià)為每平方米17000元，而現(xiàn)在特價(jià)房每平方米下調(diào)了1000元以上，部分較低樓層降至每平方米14500元左右。

　　上海外環(huán)的部分樓盤也開始悄悄下調(diào)價(jià)格。寶山區(qū)的保利葉語第二批開盤時(shí)均價(jià)為18500元/平方米至19000元/平方米，而實(shí)際成交價(jià)格為17500元/平方米。浦東康橋板塊某樓盤，上一期開盤價(jià)格在19500元/平方米左右，近期每平方米下調(diào)了500元至1000元。在寶山區(qū)月浦板塊，7月新開的中冶尚園和寶華盛世花園成交均價(jià)分別為12500元/平方米、12400元/平方米，價(jià)格已經(jīng)明顯低于周邊二手房源的價(jià)格。

　　深圳開發(fā)商則直接打出折扣大旗。深圳益田集團(tuán)旗下的“大運(yùn)城邦”二期8月6日開盤，推出300套毛坯房源，全部打7折，價(jià)格從每平方米12000元降到每平方米8000元。而在距離深圳不遠(yuǎn)的惠州，碧桂園旗下“十里銀灘”項(xiàng)目7月30日開盤，當(dāng)天推出的5000套房子全部打7.5折。7月底，深圳萬科也宣布啟動(dòng)今年最大規(guī)模的營銷活動(dòng)“萬團(tuán)大戰(zhàn)”，首次祭出“團(tuán)購”形式，涉及深圳萬科下半年集中開盤的11個(gè)項(xiàng)目。

　　雖然一線城市樓盤打折促銷潮涌，但7月的樓市成交均價(jià)仍在高位。北京市7月新建商品住房均價(jià)達(dá)22690元/平方米，環(huán)比上漲9.8%；上海7月一手房均價(jià)維持在22051元/平方米，環(huán)比上漲2.56%；深圳7月新建商品房住宅共交3838套，成交面積約為33.82萬平方米，成交均價(jià)為20940元/平方米，成交量和成交均價(jià)分別創(chuàng)下年內(nèi)新高。

　　陳晟認(rèn)為，以北京市通州區(qū)為代表的前期漲勢過猛的區(qū)域在調(diào)控政策影響下，從7月起已經(jīng)出現(xiàn)泡沫擠出趨勢，下半年房價(jià)調(diào)控力度不會(huì)減弱，效果將更加明顯。

　　在此背景下，采用各種促銷手段，加快資金回籠，趁機(jī)搶占市場份額，成為很多大型開發(fā)商的策略。

　　龍湖地產(chǎn)日前在重慶宣布推出1000套優(yōu)惠房源進(jìn)行促銷，涉及龍湖在重慶的所有項(xiàng)目，包括普通高層、洋房、別墅和商業(yè)地產(chǎn)等多種業(yè)態(tài)。龍湖地產(chǎn)高層人士坦承，降價(jià)促銷是為了搶占更高的市場份額，越是市場環(huán)境惡劣的年份，其市場份額就會(huì)爆發(fā)性地走高，比如在金融危機(jī)最嚴(yán)重的2008年，龍湖地產(chǎn)在重慶的市場份額就增至9%。

　　促進(jìn)銷售、加快周轉(zhuǎn)也成為碧桂園貫穿今年始終的主題。碧桂園執(zhí)行董事兼總裁莫斌表示，下半年市場形勢嚴(yán)峻，公司將堅(jiān)持低價(jià)策略去實(shí)現(xiàn)全年銷售目標(biāo)。

　　招商地產(chǎn)方面也表示，調(diào)控政策不會(huì)放松，隨著下半年市場供應(yīng)量大幅增長，市場競爭也將異常激烈，將通過快速銷售，快速實(shí)現(xiàn)資金回籠。招商地產(chǎn)有關(guān)人士透露，下半年公司的重心會(huì)轉(zhuǎn)移到促銷方面，以此來確保完成今年的銷售任務(wù)。

　　調(diào)整策略 進(jìn)軍三四線城市

　　房價(jià)漲勢較緩 拿地成本較低

　　在一線城市和多數(shù)二線城市實(shí)行限購政策后，繼續(xù)向三四線城市擴(kuò)張、尋找非限購城市商機(jī)成為開發(fā)商的另一種選擇。上半年全國商品房銷售面積44419萬平方米，同比增長12.9%。沒有限購的城市銷售大幅增長，已限購的一線城市銷量明顯下滑。

　　開發(fā)商早就覺察到三四線城市的機(jī)遇并及時(shí)調(diào)整了策略。今年上半年，萬科新進(jìn)入蕪湖、晉中等城市，目前進(jìn)入的城市數(shù)量已達(dá)50個(gè)。招商地產(chǎn)上半年也在佛山、武漢、鎮(zhèn)江等地新取得5個(gè)項(xiàng)目，擴(kuò)充項(xiàng)目資源103萬平方米，已進(jìn)入城市達(dá)17個(gè)。恒大地產(chǎn)不僅將觸角伸向三線城市，甚至還在吉林省通化、遼源等四線城市布局。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，大型房企新進(jìn)入的城市多屬于上半年房價(jià)漲幅并不突出的三線城市，預(yù)計(jì)未來房企會(huì)警惕社會(huì)關(guān)注較高的“準(zhǔn)限購”城市，更多挖掘房價(jià)漲幅平緩城市的潛力。

　　恒大地產(chǎn)董事局副主席兼行政總裁夏海鈞指出，房企鐘情三四線城市是因?yàn)樵?ldquo;限購令”等宏觀調(diào)控下，不受限購影響的三四線城市可以令房企繼續(xù)保持穩(wěn)定增長的勢頭。今年內(nèi)，恒大在三線城市尚未開盤的30多個(gè)項(xiàng)目將陸續(xù)開盤。

　　不僅是“未限購”的優(yōu)勢，土地價(jià)格較低也成為三四線城市吸引大型開發(fā)商的又一重要原因。以萬科為例，上半年新增加開發(fā)項(xiàng)目22個(gè)，按萬科權(quán)益計(jì)算對應(yīng)規(guī)劃建筑面積約423萬平方米，平均樓面地價(jià)僅有2823元/平方米。佳兆業(yè)、雅居樂等開發(fā)商在三四線城市拿地成本極低，樓面地價(jià)甚至只有幾百元一平方米。

　　其實(shí)，2010年萬科在三四線城市新增土地量已超過二線城市。恒大地產(chǎn)已進(jìn)入62個(gè)城市，三線城市占63%。中海地產(chǎn)2010新增三四線城市土地占比55%。今年以來，這些房企更是加大在三四線城市拿地力度。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)報(bào)告顯示，上半年53個(gè)有新增土地供應(yīng)的三四線城市，累計(jì)推出經(jīng)營性用地較去年同期減少15.9%；累計(jì)成交地塊卻較去年同期增加14.4%。

　　上實(shí)發(fā)展高層人士表示，預(yù)計(jì)下半年地方政府財(cái)政壓力加大，推地?cái)?shù)量將大幅增加，在開發(fā)商普遍缺錢的背景下，把握地價(jià)下跌的機(jī)會(huì)將成為公司的重要策略。

　　陳嘯天認(rèn)為，三四線城市房地產(chǎn)市場的“盛宴”才拉開帷幕，房企對這個(gè)龐大市場的爭奪剛剛開始。限購政策還沒有給被限購市場民間資金指明出路，部分城市的限購，僅僅是把資金從一線趕到二三線再到三四線。我國目前擁有兩百多個(gè)地級市，兩千多個(gè)縣，按照目前成交面積增長幅度預(yù)測，住宅開發(fā)市場空間依舊巨大。

　　正是由于擴(kuò)張策略，萬科、招商、恒大等大型房企上半年業(yè)績繼續(xù)增長，近期其股票在二級市場重新獲得青睞。8月1日至9日以來，招商地產(chǎn)已累計(jì)上漲7.99%，保利地產(chǎn)上漲了3.53%，萬科A上漲了1.84%，金地集團(tuán)漲幅接近1%。

　　四面出擊 多點(diǎn)開花

　　建開發(fā)區(qū)開礦山 涉足娛樂體育

　　就在商品住宅遭遇限購、限貸等一系列嚴(yán)厲調(diào)控之時(shí)，拓展新業(yè)務(wù)成為很多開發(fā)商保衛(wèi)業(yè)績的一個(gè)殺手锏。

　　今年以來，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為了眾多曾專注于住宅開發(fā)企業(yè)的新寵兒。地產(chǎn)龍頭萬科已加大商業(yè)地產(chǎn)布局，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目遍布北京、上海、深圳、武漢等城市。今年，變身“萬科大都會(huì)”的原北京贏嘉中心項(xiàng)目以及上海萬科一商業(yè)項(xiàng)目將開始銷售。

　　保利地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域完成投資額已經(jīng)超過百億。華潤置地已將旗下商業(yè)綜合體“萬象城”系列擴(kuò)展至沈陽、成都、南寧等多個(gè)城市。金地集團(tuán)董事長凌克表示，商業(yè)地產(chǎn)是金地今后重點(diǎn)發(fā)展的方向，金地已成立商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)，今后將會(huì)大力投資，爭取未來五年內(nèi)使商業(yè)資產(chǎn)總額達(dá)到600億元。

　　大型開發(fā)商涉足商業(yè)地產(chǎn)，中小開發(fā)商則瞄上了工業(yè)地產(chǎn)。浙江商會(huì)副會(huì)長陳俊表示，目前浙江的中小開發(fā)商對住宅投資僅限于投資高檔公寓以及優(yōu)質(zhì)別墅項(xiàng)目，主要精力放在了商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)方面，與二三線城市地方政府合作建設(shè)工業(yè)開發(fā)區(qū)等項(xiàng)目是長線投資，可以避開住宅市場的政策風(fēng)險(xiǎn)。

　　截至2010年底，國家級高新區(qū)新增了13家，已達(dá)到70家之多；國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新增44家，總數(shù)超過100家，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的數(shù)量快速增加。今年以來，一線城市工業(yè)用地稀缺性逐漸顯現(xiàn)，工業(yè)用地價(jià)格大幅上漲。二線城市為吸引更多投資，紛紛加大了工業(yè)用地供應(yīng)。

　　也有不少開發(fā)商開始多元化投資，四處出擊另辟其他業(yè)務(wù)。6月，上市房企新湖中寶公告稱，擬以自有資金6.43億元收購內(nèi)蒙古四子王旗德日存呼都格區(qū)煤炭資源的探礦權(quán)。綠景地產(chǎn)擬增加經(jīng)營范圍，進(jìn)行項(xiàng)目投資、礦產(chǎn)資源投資、開采等業(yè)務(wù)。華業(yè)地產(chǎn)則計(jì)劃投資不超過3.5億元，用于收購包括金礦等礦產(chǎn)資源的采礦權(quán)、探礦權(quán)及礦業(yè)公司股權(quán)等。

　　廣州民營地產(chǎn)企業(yè)美林基業(yè)集團(tuán)甚至進(jìn)軍養(yǎng)豬業(yè)，投資1.5億元建成廣州最大的單體養(yǎng)豬場。

　　還有開發(fā)商邁入娛樂圈和體育圈。恒大除了投資足球和排球俱樂部外，還下設(shè)五個(gè)文化產(chǎn)業(yè)公司，包括恒大經(jīng)紀(jì)公司、恒大唱片公司、恒大動(dòng)漫公司等。萬達(dá)集團(tuán)已擁有600多塊銀幕，今年銀幕總數(shù)計(jì)劃達(dá)到830塊，擴(kuò)張幅度達(dá)38%。同樣涉足電影院線的世茂集團(tuán)則計(jì)劃到2014年將影院開至60家，擁有500塊銀幕。