房地產(chǎn)上市公司的中考成績(jī)單向外界泄露了一個(gè)秘密：政府調(diào)控政策正在逐漸顯現(xiàn)威力。

　　自2005年始，政府就拉開了房地產(chǎn)調(diào)控的大幕，時(shí)至今日，房?jī)r(jià)一直高居不下。每年的房地產(chǎn)調(diào)控政策就像在重復(fù)“狼來了”的故事。但是，在多年調(diào)控政策的疊加效應(yīng)下，地產(chǎn)調(diào)控效果開始逐漸顯現(xiàn)。這不僅在央行8月8日的報(bào)告中初現(xiàn)端倪，從上市公司的中考成績(jī)單中也可略窺一斑。

　　《投資者報(bào)》數(shù)據(jù)研究部統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)發(fā)布2011年中報(bào)和公布業(yè)績(jī)預(yù)告的70家房地產(chǎn)上市公司，上半年僅實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)131億元，同比僅增長(zhǎng)12.5%。與過去三年的凈利潤(rùn)增幅相比，2011年房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平明顯下滑。

　　多方數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)政策疊加效應(yīng)正在逐步顯現(xiàn)，與此同時(shí)出于對(duì)上市房企未來的悲觀預(yù)期，基金上半年大量減持上市房企，券商也紛紛下調(diào)對(duì)地產(chǎn)股的盈利預(yù)期。

　　半數(shù)房企半年凈利僅增13%

　　8月9日，地產(chǎn)四大龍頭“萬保金招”中的兩家公司——萬科A(000002.SZ)和招商地產(chǎn)(000024.SZ)發(fā)布了2011年中報(bào)。

　　萬科半年報(bào)顯示，上半年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約199.9億元，同比增長(zhǎng)19.22%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約29.8億元，同比增長(zhǎng)5.88%；每股收益0.27元。

　　同日，另一地產(chǎn)巨頭招商地產(chǎn)的半年報(bào)也亮相。其上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入約80.9億元，同比增長(zhǎng)15.9%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約14.7億元，同比增長(zhǎng)39.84%；每股收益0.86元。

　　雖然同樣處于地產(chǎn)調(diào)控之下，但是萬科過去三年(2008～2010年)年中的成績(jī)都沒有如此差過。在過去三年中，萬科中報(bào)凈利潤(rùn)增幅分別為23.56%、22.48%和11.41%。即使在時(shí)運(yùn)不濟(jì)的2010年上半年，萬科也保持了逾10%的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)。

　　與此同時(shí)，招商地產(chǎn)的猛增勢(shì)頭也在2011年驟然減速。在2009年和2010年中，公司凈利潤(rùn)同比增幅均超過100%，但2011年上半年凈利潤(rùn)增幅不足40%，凈利潤(rùn)增幅滑落非常明顯。

　　與之相比，另一地產(chǎn)龍頭金地集團(tuán)(600383.SH)則直接發(fā)布預(yù)告稱上半年凈利潤(rùn)將“有所下降”。

　　據(jù)《投資者報(bào)》統(tǒng)計(jì)，截至8月10日，在當(dāng)前132家房地產(chǎn)類上市公司中，已經(jīng)發(fā)布中報(bào)的公司有21家，加上此前發(fā)布中報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告和中報(bào)業(yè)績(jī)快報(bào)的公司，目前已經(jīng)有75家房企的中報(bào)成績(jī)單亮相，占總數(shù)的57%。

　　根據(jù)中報(bào)和業(yè)績(jī)預(yù)告，《投資者報(bào)》收集到70家房企上半年的凈利潤(rùn)額，按照最樂觀的成績(jī)測(cè)算(凈利潤(rùn)按照業(yè)績(jī)預(yù)告增幅區(qū)間上限計(jì)算)，上半年這些房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)131億元，同比僅增長(zhǎng)12.5%。

　　而在同樣處于房地產(chǎn)調(diào)控下的2008年～2010年，這70家企業(yè)中報(bào)凈利潤(rùn)增速分別達(dá)到48.4%、31.1%和32.2%。

　　從上述70家房企的規(guī)模來看，這些公司2010年上半年合計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)116.6億元，占當(dāng)時(shí)全部房地產(chǎn)上市公司凈利潤(rùn)的57%。

　　假設(shè)剩下的62家地產(chǎn)公司上半年凈利潤(rùn)增幅維持其去年中報(bào)時(shí)的水平，即35.9%，則2011年上半年全部房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤(rùn)額為249億元，同比增幅也僅能達(dá)到22.5%。房地產(chǎn)業(yè)績(jī)?cè)鏊傧禄?0個(gè)百分點(diǎn)幾成定局。

　　機(jī)構(gòu)看空下半年地產(chǎn)表現(xiàn)

　　在過去三年中，雖然年年都受到地產(chǎn)調(diào)控政策的打壓，但房地產(chǎn)企業(yè)的年中凈利潤(rùn)增幅一直高于預(yù)測(cè)值，2008年年中房產(chǎn)企業(yè)凈利潤(rùn)增幅還曾高達(dá)66.7%。

　　央行8月8日發(fā)布的《2011年第二季度支付體系運(yùn)行總體情況》顯示，二季度北京、上海、廣東、江蘇等房地產(chǎn)發(fā)展一線地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)單位銀行結(jié)算賬戶數(shù)量環(huán)比增速已連續(xù)五個(gè)季度低于全國(guó)平均水平。北京市房協(xié)分析指出，1～7月北京新建普通住房的價(jià)格為13623元/平方米，比2010年全年下降8.2%。

　　對(duì)于大多數(shù)房企而言，寒冬可能才剛剛開始。來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月9日的宏觀數(shù)據(jù)顯示，7月房地產(chǎn)相關(guān)商品增速繼續(xù)低迷。隨著中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策從一線城市逐步深化至二三線城市，使得眾多地區(qū)商品房交易量跌至冰點(diǎn)。房地產(chǎn)相關(guān)商品零售額增速在7月出現(xiàn)明顯下滑。

　　此外，上市公司的業(yè)績(jī)預(yù)告也顯示了對(duì)下半年業(yè)績(jī)的悲觀預(yù)期。截至8月10日，有8家地產(chǎn)公司對(duì)三季報(bào)業(yè)績(jī)作出預(yù)測(cè)，其中4家預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)下滑，一家預(yù)計(jì)將虧損。這5家公司中，嘉凱城和海德股份預(yù)計(jì)前三季度凈利潤(rùn)將下滑80%以上，濱江集團(tuán)和廣宇集團(tuán)預(yù)測(cè)凈利潤(rùn)下滑60%～80%和30%～50%。而ST興業(yè)則直接預(yù)告將繼續(xù)虧損。

　　對(duì)于下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)，中金公司預(yù)計(jì)，房?jī)r(jià)將隨著供應(yīng)釋放而緩慢調(diào)整，開發(fā)投資則將呈緩慢持續(xù)下降趨勢(shì)，而新開工、土地購(gòu)置將隨著三四線城市市場(chǎng)銷售放緩而逐步走低，全年的住宅價(jià)格將實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有降，預(yù)計(jì)投資和銷售數(shù)據(jù)在9月份以后有望逐步回落。

　　根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，最近一個(gè)月券商對(duì)地產(chǎn)的預(yù)測(cè)業(yè)績(jī)也大面積調(diào)低。在對(duì)74家上市公司做出的2011年每股收益預(yù)測(cè)中，券商最近調(diào)低了53家的預(yù)測(cè)值，占其預(yù)測(cè)總數(shù)的七成。

　　此外，出于對(duì)房地產(chǎn)上市公司的悲觀預(yù)期，基金已經(jīng)率先大幅減持。根據(jù)已經(jīng)披露完畢的2011年上半年基金中報(bào)來看，二季度末，基金持有的房地產(chǎn)上市公司數(shù)量由去年的98家下降到今年二季度末的52家。同時(shí)，機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)股的持股數(shù)量和市值分別降至42.7億股和406億元，較去年年底均大幅下降53%。去年年底，上述數(shù)據(jù)則分別為91.4億股和872億元。