面對(duì)眾多的地產(chǎn)項(xiàng)目及產(chǎn)品類型，投資者將如何出手，才能真正實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)避險(xiǎn)以及投資的保值增值，商業(yè)地產(chǎn)論壇上許多精英不謀而合地給出了一條最重要的忠告：投資商鋪，光看地段還不行，還要看項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理能力。

老商圈看地段，新商圈看運(yùn)營(yíng)

商業(yè)地產(chǎn)投資論壇上，各路精英唇槍舌劍，憑借多年的項(xiàng)目開發(fā)、運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢(shì)、價(jià)值以及產(chǎn)品進(jìn)行了從宏觀到微觀的全面探討。

自2003年由谷埠街國際商城、新時(shí)代商業(yè)港、溫州商貿(mào)城、江南新天地等項(xiàng)目掀起第一波商業(yè)地產(chǎn)浪潮后，2011年下半年，柳州將再度出現(xiàn)大體量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目集中上市的情形，第二波商業(yè)地產(chǎn)浪潮正在積聚能量、準(zhǔn)備發(fā)起沖擊。對(duì)于因住宅限購而無從出手的投資者而言，這無疑是“關(guān)上了一扇門，打開了一扇窗”，新的投資機(jī)會(huì)擺在了面前。然而在柳州，五星商圈的成功，給了許多投資者一個(gè)天然的選鋪模板，投資商鋪要掙錢就得選這樣的黃金地段商鋪。然而，只要地段好，鋪面就一定具有很強(qiáng)的保值增值能力嗎？

在五星商圈內(nèi)同樣也有反面例子。某些商廈里，除了沿街鋪面正常經(jīng)營(yíng)外，內(nèi)街及二、三層商鋪卻門可羅雀。同樣的黃金地段上，不同鋪面租金及鋪面增值的幅度也有差距，這些正是由項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理能力所決定的。

對(duì)此，柳州本昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理陳真分析：“五星商圈有著上百年的沉淀，已經(jīng)形成了一個(gè)自動(dòng)生產(chǎn)價(jià)值的系統(tǒng)，就像一個(gè)‘永動(dòng)機(jī)’，你把什么東西放到里邊都會(huì)跟隨這個(gè)系統(tǒng)自動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)起來，因此在這里做什么都是對(duì)的。但是對(duì)于缺乏沉淀的新商圈而言，項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)能力才是決定商鋪未來保值增值能力的關(guān)鍵”。廣西恒通房地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)理?xiàng)钣拷栌靡晃煌顿Y者的比喻闡述了相同的道理：“買住宅就像談戀愛，要看房子漂不漂亮，有沒有感覺，但是投資商鋪就是一場(chǎng)赤裸裸的生意，要看這個(gè)鋪能為你賺錢的砝碼有些什么，項(xiàng)目的規(guī)劃能不能支撐，配套跟不跟得上，運(yùn)營(yíng)能力夠不夠強(qiáng)，這些因素才是影響商鋪能否為你賺錢的因素，而不是那些冠冕堂皇的東西。”柳州盛天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理高生也以廣州成功運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目為例，提出自己的論點(diǎn)：“在廣州運(yùn)營(yíng)成功的商業(yè)項(xiàng)目，開發(fā)商都不銷售鋪面，而是統(tǒng)一招商、運(yùn)營(yíng)，這樣的項(xiàng)目比那些零散出售、無法統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目顯示出更強(qiáng)增值能力，因此建議只要開發(fā)商的實(shí)力允許，商鋪應(yīng)當(dāng)只租不賣，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)或是引進(jìn)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理公司，通過整體的、有系統(tǒng)的‘養(yǎng)商’，實(shí)現(xiàn)商鋪價(jià)值的最大化，這是對(duì)社會(huì)、對(duì)所在商圈和投資者負(fù)責(zé)的態(tài)度。”

商業(yè)地產(chǎn)的拐點(diǎn)：提升后期服務(wù)

面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)即將到來的發(fā)展新契機(jī)，投資論壇上各位精英們，顯示出更多的不是躁動(dòng)和興奮，而是更審慎和理性的反思和判斷。

大家看到的不僅僅是因住宅限購而給商業(yè)地產(chǎn)帶來的一個(gè)機(jī)會(huì)拐點(diǎn)，而是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過近十年的發(fā)展，面臨的一個(gè)挑戰(zhàn)拐點(diǎn)：如何提升后期服務(wù)和管理。后期服務(wù)能夠達(dá)到一個(gè)新的水平和階段，才意味著柳州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展真正進(jìn)入一個(gè)新的時(shí)期。

柳州壹嘉房地產(chǎn)策劃咨詢有限公司項(xiàng)目經(jīng)理黃寧林表示：“紅星美凱龍進(jìn)入柳州，給了柳州商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)很好的啟示，為什么在這個(gè)地段位置上，許多運(yùn)營(yíng)者都失敗了，而紅星美凱龍卻成功了，這都與運(yùn)營(yíng)能力有關(guān)，與后期管理服務(wù)有關(guān)。如何提升后期管理服務(wù)，才是各個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要面臨的拐點(diǎn)。”柳州本昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理陳真也根據(jù)自己運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多年經(jīng)驗(yàn)介紹：“當(dāng)年我們經(jīng)營(yíng)柳州市賞石市場(chǎng)時(shí)，因?yàn)榈囟挝恢玫奶厥庑?，許多商家排斥進(jìn)來，但是我們把這里經(jīng)營(yíng)奇石所需的所有配套都做齊了，把服務(wù)做上去，通過運(yùn)營(yíng)的手段，現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)成為全國最大的奇石市場(chǎng)，這個(gè)親身經(jīng)歷的例子說明商業(yè)的核心價(jià)值是靠運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生價(jià)值。”