“2003年開始的所有調(diào)控政策哪一次證明它成功過？”
被稱為“任大炮”的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)又 “開炮”了，而在今年博鰲房地產(chǎn)論壇的現(xiàn)場，陪他“開炮”的還有建設(shè)部政策研究中心主任陳淮和國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松。而今年被 “炮轟”的不只有房地產(chǎn)政策，也有金融政策。
導(dǎo)致政策被“炮轟”的“藥引”是恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗的問題：中國房地產(chǎn)調(diào)控政策明年會成功嗎？
衡量調(diào)控成功的標(biāo)準(zhǔn)
“我覺得衡量成功不成功，是看還要不要出第二個政策。如果繼續(xù)出政策，前面一定是失敗的。”在任志強(qiáng)心目中，中國房地產(chǎn)業(yè)并不存在泡沫。報告顯示，目前 中國房地產(chǎn)的存量數(shù)據(jù)與泡沫過后的美國市場的情況基本類似，而且遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于日本。由此可以看出，“中國不應(yīng)該算房地產(chǎn)泡沫，或者說中國房地產(chǎn)沒有泡沫。這個 數(shù)據(jù)一方面可以看出我們高速投資增長的過程，無論是投資、銷售面積、銷售額、開工面積、竣工面積都在增長。”
在“沒有泡沫”的結(jié)論之 下，任志強(qiáng)認(rèn)為針對住宅市場的調(diào)控政策還是未能敵過市場，在遭遇所謂的“史上最嚴(yán)”的調(diào)控之下，由于在二三線市場的銷售業(yè)績普遍比較理想，已經(jīng)發(fā)布中期報 告的上市房企業(yè)績還是保持了平均30%的增長。此外，雖然信貸收緊，但市場反應(yīng)則顯示交易并未出現(xiàn)大幅下滑。
當(dāng)同樣的問題問到陳淮時，后者的回答讓臺下一片哄笑。
“悖論，全國哪一個城市把房價控制在老百姓接受的范圍？古往今來，我不知道耶穌行不行，但是我認(rèn)為用這個目標(biāo)本身來評論成功就是錯誤。”陳淮說政府的調(diào) 控目標(biāo)應(yīng)該在體現(xiàn)滿足老百姓住房，增加更多需求，消除發(fā)展中的不平衡，縮短波動的高度，延長波動的頻率。讓住房嚴(yán)重困難的群體優(yōu)先改善住房，政府沒有辦法 一夜之間讓大家需求都同時滿足，但是可以使最困難的群體優(yōu)先得到滿足，這是比較合理的答案。
個人收入跑不過房價增速
“要讓收入增加速度高于房價增長速度，這是可以做的。你減稅就可以了。”任志強(qiáng)把人們對調(diào)控房價目標(biāo)的關(guān)注又轉(zhuǎn)移到了國家的稅收政策上。“國家提出減 稅，但是上半年收的稅結(jié)果比全年計劃還多，今年下半年繼續(xù)這么收，全年可能比人大提出的預(yù)算報告增加100%個稅，給老百姓留點余地好不好，不然怎么讓個 人收入增加高于房價增長速度。我覺得中國不是沒有能力讓房價跟收入距離拉近一點。”
和任志強(qiáng)一樣，陳淮也把房價始終居高不下和貨幣政策 聯(lián)系到了一起。參與住宅地產(chǎn)調(diào)控政策制定的陳淮指出，2011年中國經(jīng)濟(jì)最不穩(wěn)定和最危險的因素是人民幣，什么叫通貨膨脹？就是貨幣貶值。對房地產(chǎn)影響最 大的政策是CPI高漲下的加息。“我們在國際競爭中最沒有把握的事情就是人民幣升值與否，但現(xiàn)在金融專家們卻把貨幣價格的不穩(wěn)定歸結(jié)于房地產(chǎn)。”
地方政府決定不了地價
國土資源部最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度全國主要城市地價水平呈微幅上升態(tài)勢，其中商業(yè)、居住、工業(yè)分別為5506元/平方米、4443元/平方米和645元/平方米，同比增長率分別為11.8%、10.7%和5.5%。
任志強(qiáng)透露，從第三季度的情況來看，土地價格仍然上漲，很多地區(qū)不斷上調(diào)土地收益金基礎(chǔ)價格，由于土地價格上漲過快，流拍的現(xiàn)象也屢屢發(fā)生。相關(guān)統(tǒng)計顯示，今年上半年土地流拍的數(shù)量已經(jīng)是去年全年的2.68倍。
任志強(qiáng)指出，從土地價格來看，宏觀調(diào)控措施并沒有減弱地方政府通過土地財政獲取收益的念頭，所以土地價格依然存在上行的動力。
雖然今年上半年全國土地供應(yīng)達(dá)到21萬公頃，比去年增長17.6%。但房地產(chǎn)用地增加額度并不大，只增加了4.9%，只有7.02萬公頃。顯然，由于信貸收緊，各方面數(shù)據(jù)都顯示出開發(fā)商的現(xiàn)金流出現(xiàn)緊張局面，這也使得開發(fā)商開工動力不足。
但該觀點受到了中國改革基金會國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱的質(zhì)疑。他認(rèn)為，地方政府即使想賣高價也已經(jīng)決定不了，地價是市場供求來決定，而不是由某一方面單獨來決定的。
