“目前是房地產(chǎn)政策調(diào)控的關(guān)鍵時期,在確保整體調(diào)控措施不動搖的同時,還要有針對性抑制二、三線城市房價過快上漲,促進房價合理回歸”。溫家寶總理在最新的《求是》雜志發(fā)表文章,著重強調(diào)了房價調(diào)控力度不能放松。房價何去何從又一次成為大家關(guān)注的焦點。

　　在9月2日《每日經(jīng)濟新聞》與華泰聯(lián)合證券舉辦的“2011年經(jīng)濟年中巡回論壇深圳站”上,新財富房地產(chǎn)最佳分析師華泰聯(lián)合分析師魚晉華表示,房價下半年會下跌,幅度預(yù)計在10%左右。

　　樓市供求關(guān)系發(fā)生改變

　　“從目前市場成交情況來看,史上最嚴(yán)厲的三項政策,限購、限貸、限價對樓市的影響非常大,尤其是對40多個限購城市的成交量影響尤甚。今年上半年,40多個限購城市成交金額占全國總成交金額的比重,由去年的56%下降到53%。”2009年,這一比例一度高達64%。

　　除了成交量下降外,魚晉華認(rèn)為房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生變化。“成交下滑,加上新推盤入市。我們發(fā)現(xiàn),核心城市(核心城市以四個一線城市為代表)新盤批售比數(shù)據(jù)持續(xù)大于1。這一數(shù)據(jù)表明,市場已經(jīng)變成了供大于求”。

　　房地產(chǎn)成交量減少,直接導(dǎo)致庫存持續(xù)上升。在魚晉華看來,樓市庫存將超過2008年的高峰期。“今年二季度以來,核心城市樓房庫存開始持續(xù)攀升。我們統(tǒng)計了五大核心城市(北京、上海、深圳、武漢和杭州)發(fā)現(xiàn),目前庫存量跟2008年12月的歷史高位相比,僅僅相差20%。從推盤規(guī)律來看,我們判斷今年下半年房地產(chǎn)庫存量會持續(xù)上升,甚至可能超過2008年的高位。”

　　“歷史經(jīng)驗表明,庫存和房價息息相關(guān)凡是庫存的高位對應(yīng)的都是房價的低點。其邏輯在于,高庫存將加大開發(fā)商的資金壓力,所以開發(fā)商往往在庫存非常高的時候會采取降價的策略。”

　　房地產(chǎn)庫存的高點對應(yīng)的是房價低點,這一規(guī)律是否會重演呢？

　　房價可能會下跌10%

　　降價幅度也是外界關(guān)注的焦點。

　　“我們判斷,目前僅僅在少數(shù)城市出現(xiàn)的開發(fā)商促銷、搶客戶的現(xiàn)象,會蔓延到其他城市。降價由部分開發(fā)商主動降價到更多的開發(fā)商被迫降價,降價范圍也會逐步拓寬。我們認(rèn)為,今年下半年房價可能會有10%左右的下跌。”

　　盡管短期看跌,但是從中長期來看,魚晉華認(rèn)為目前的調(diào)控沒有觸及根本。

　　“這并不是我們對行業(yè)中長期的判斷。恰恰相反,我們認(rèn)為,由于目前調(diào)控沒有觸及到行業(yè)的根本。房價暴漲的根本問題沒有徹底解決,一旦未來政策在某種程度上有所放松,房價有可能會報復(fù)性上漲。我們認(rèn)為,目前至少有兩個最根本的矛盾沒有解決。”

　　第一大矛盾是新增土地供應(yīng)瓶頸和投資性需求旺盛的矛盾,這一矛盾不但沒有解決,反而還在不斷地被激化。所謂的新增土地供應(yīng)瓶頸,通常理解是18億畝耕地紅線的問題,還有土地容積率偏低的問題。但這兩個問題都不是問題的實質(zhì),問題的實質(zhì)在于國有土地的壟斷制度?，F(xiàn)有的國有土地壟斷制度核心在于土地的增值是歸公的,即是歸政府所有,忽略和剝奪了現(xiàn)有土地財產(chǎn)所有人權(quán)益。這樣的土地制度導(dǎo)致政府征地越來越難,而征地難是新增土地供應(yīng)非常嚴(yán)重的障礙。

　　第二個矛盾是地方投資沖動和財政困局,即地方GDP競賽,各地政府花錢沒有節(jié)制。

　　從更長周期來看,魚晉華表示,2015年是人口數(shù)量的拐點。“長期看,決定房價的長期因素是人口結(jié)構(gòu)因素。從嬰兒潮和人口紅利兩個因素來看,我們判斷中國拐點式房價下跌可能在2015年之后。因為根據(jù)人口經(jīng)濟學(xué)家的研究,中國的嬰兒潮將在2015年之后進入退休期,他們的購買力和需求會下降。還有中國需求的撫養(yǎng)比會上升,人口結(jié)構(gòu)進入倒金字塔的結(jié)構(gòu),新增人口的不足導(dǎo)致新增住房需求下降。我們判斷,“中長期房價理論上的拐點應(yīng)該在2015年之后。”