今年中秋節(jié)，熱點(diǎn)城市樓市“涼意襲人”。假期前兩天，北京新建商品房網(wǎng)簽總量與去年同期相比下跌45%。滬、深、穗等地樓市的假期樓市也堪稱慘淡，以往的“金九銀十”成色嚴(yán)重不足。樓市調(diào)控效應(yīng)是否出現(xiàn)“拐點(diǎn)”？

 
    停漲：降價(jià)是否尾隨而至

    在中秋節(jié)以前，過(guò)去“屢調(diào)屢漲”的房?jī)r(jià)已呈現(xiàn)少見的調(diào)整跡象。

    上海、深圳等十大城市8月住宅均價(jià)環(huán)比下降0.41%，這是一年來(lái)首次下降。從最近幾個(gè)月走勢(shì)來(lái)看，北京新建普通住房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)“穩(wěn)中有降”趨勢(shì)。

    “部分熱點(diǎn)城市是樓市‘風(fēng)向標(biāo)’，也是調(diào)控和限購(gòu)最嚴(yán)厲的地區(qū)。這些城市房?jī)r(jià)受到遏制，將有利于引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。”中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟說(shuō)。

    房?jī)r(jià)受抑背后，是市場(chǎng)的深度演變。截至8月30日，已披露年報(bào)的98家上市房企上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)193億元，其中33家公司業(yè)績(jī)有不同程度下降。這些企業(yè)債務(wù)總額達(dá)1.01萬(wàn)億元，平均資產(chǎn)負(fù)債率為62%，有60家企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率出現(xiàn)上升。

    “以前，什么企業(yè)都往房地產(chǎn)行業(yè)擠，現(xiàn)在則是不少企業(yè)在賣房產(chǎn)項(xiàng)目。”嘉華(中國(guó))投資有限公司副董事谷文勝說(shuō)，“調(diào)控讓房地產(chǎn)面臨整合，人們終于看到，樓市不再是一個(gè)人人能賺錢的行業(yè)。”自去年初競(jìng)得一幅住宅地塊以來(lái)，嘉華公司至今沒在上海拿地，“根據(jù)目前行情，我們已基本斷了拿地念頭”。

    “停漲”之后，進(jìn)一步的降價(jià)是否將尾隨而至？上海綠城玫瑰園開發(fā)有限公司副總經(jīng)理沈旦臨稱，由于一些開發(fā)商此前對(duì)今年宏觀調(diào)控政策的預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀，導(dǎo)致年初制定的銷售目標(biāo)過(guò)高；為完成業(yè)績(jī)考核，開發(fā)商會(huì)在三四季度想辦法增加銷量，降價(jià)會(huì)更明顯。

    北京市房協(xié)副秘書長(zhǎng)陳志表示，如果今后堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控決心不動(dòng)搖、方向不改變、力度不放松，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月市場(chǎng)有望形成“降價(jià)換量”的整體格局。

    僵持：房企具有“耐藥性”調(diào)控力度不能減

    “只要不是資金特別緊急，房東還是會(huì)選擇繼續(xù)觀望。”上海房產(chǎn)中介“合富輝煌”一位門店業(yè)務(wù)員說(shuō)，“我們店七八月份的成交量比五六月份下降了一半。”

    種種跡象顯示，小范圍的房?jī)r(jià)調(diào)整尚未帶動(dòng)量的釋放，不可對(duì)調(diào)控效果盲目樂(lè)觀。

    成交量持續(xù)“深跌”，市場(chǎng)博弈加劇。在北京，8月份成交商品住宅套數(shù)環(huán)比下降22.9%，這是2009年來(lái)的最低值。在上海，8月商品住宅成交量環(huán)比下跌25.6%，創(chuàng)下2005年以來(lái)的新低。

    上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，如果高房?jī)r(jià)的“大壩”難有松動(dòng)，成交量很難有起色，預(yù)計(jì)今后幾個(gè)月成交低落的行情會(huì)延續(xù)。

    不可否認(rèn)，近期一些輿論鼓吹“降價(jià)潮“抄底”等，實(shí)際上有意無(wú)意夸大了市場(chǎng)的實(shí)際情況。上海同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉說(shuō)，一些開發(fā)商故意把“吹風(fēng)價(jià)”定得遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于最終銷售價(jià)，給外界造成“大幅降價(jià)”的假象。

    上海復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰還提醒，一些地區(qū)配套商品房等中低價(jià)位住房成交比重加大，也會(huì)拉低統(tǒng)計(jì)上的“均價(jià)”，對(duì)此應(yīng)有辨別。

    谷文勝說(shuō)，有人曾預(yù)測(cè)，開發(fā)商會(huì)因?yàn)檎{(diào)控壓力而大幅促銷，使商品房?jī)r(jià)下降達(dá)40%以上。但這種情況目前并未發(fā)生。經(jīng)過(guò)幾輪調(diào)控，大型房企 已 有 “ 心 理 準(zhǔn) 備 ” 和 “ 耐 藥性”，在沒有生存危機(jī)的情況下，降價(jià)動(dòng)力不大。

    “為應(yīng)對(duì)調(diào)控，不少上市房企正調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，大幅提高長(zhǎng)期借款比重。”陳晟等專家表示，今年房企海外融資、房地產(chǎn)信托等大幅增長(zhǎng)，一定程度上沖抵了國(guó)內(nèi)銀行住房貸款的收緊。

    有關(guān)專家據(jù)此認(rèn)為，簡(jiǎn)單依據(jù)熱點(diǎn) 城 市 房 價(jià) 一 時(shí) “ 停 漲 ” 或 “ 微降”，就認(rèn)為已達(dá)到調(diào)控效果，是短視的?？梢灶A(yù)見，如果“限購(gòu)令”等強(qiáng)力措施不能延續(xù)和擴(kuò)面，房?jī)r(jià)必然出現(xiàn)強(qiáng)力反彈。

    破局：抓住“窗口期”施“治本”之策

    國(guó)家發(fā)改委主任張平近期表示，將不折不扣地將各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策落到實(shí)處。國(guó)家近期也重申了限購(gòu)、增加供應(yīng)、推進(jìn)保障房建設(shè)、督促檢查等一系列調(diào)控措施。

    “調(diào)控政策的延續(xù)已經(jīng)很明確，而且有從緊趨勢(shì)，市場(chǎng)預(yù)期將進(jìn)一步向既定方向轉(zhuǎn)變，開發(fā)商‘降價(jià)換量’將是必然選擇。”陳晟說(shuō)。

    問(wèn)題關(guān)鍵是，目前部分地區(qū)樓市價(jià) 格 某 種 程 度 上 是 一 個(gè) “ 虛 假 價(jià)格”，因?yàn)檎?ldquo;限需求”和開發(fā)商“緩供給”形成了虛假供求關(guān)系，扭曲了價(jià)格信號(hào)。如果不從根本上解決樓市有效供應(yīng)不足、投資屬性過(guò)重等問(wèn)題，就難以從根本上打破僵局。

    樓市“治本”，其一在規(guī)范“房貸”監(jiān)管制度。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一等專家認(rèn)為，當(dāng)前應(yīng)從“開發(fā)端”和“銷售端”兩頭管理好房地產(chǎn)資金，壓縮投資、投機(jī)性資金流入樓市的渠道，并注意“區(qū)別用力”，保護(hù)保障房開發(fā)和自住及改善型購(gòu)房的資金需求。

    其 次 是 保 障 房 建 設(shè) 真 正 “ 提速”。陳杰等專家表示，保障房的推進(jìn)不能因調(diào)控松緊而“變速”，要加快做大保障房的“蛋糕”，從供地、融資、建設(shè)、分配等各環(huán)節(jié)形成制度體系，真正使樓市從市場(chǎng)“單腿跳”轉(zhuǎn)為市場(chǎng)、保障“雙輪驅(qū)動(dòng)”。

    從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，最根本的還是加快配套改革。有關(guān)專家呼吁，破除地方政府對(duì)房地產(chǎn)過(guò)度依賴，必須從房地產(chǎn)稅制、財(cái)政體制等方面進(jìn)行系統(tǒng)性改革，國(guó)家應(yīng)在條件成熟的地區(qū)盡快擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。