當(dāng)各地樓盤降價的消息不斷出現(xiàn)，再爭論拐點(diǎn)是否會到來，已經(jīng)變得沒有意義，因?yàn)楣拯c(diǎn)就在眼前。

    位于上海寶山區(qū)的美岸棲庭[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]在9月11日推出一批新房源，起價大約17000元/平方米。記者昨日致電售樓處，工作人員介紹，因?yàn)閮r格優(yōu)惠，開盤銷售了200余套房源，目前剩余房源價格已經(jīng)超過2萬元/平方米。

    美岸棲庭的熱銷源于降價。根據(jù)記者了解，該項(xiàng)目在2010年10月推出的房源價格在19000元/平方米至27000元/平方米，相比之下，此次降價幅度已經(jīng)超過10%。而目前網(wǎng)上二手房源的報價也均在2萬以上。一二手房源價格倒掛，二手房將緊隨降價，區(qū)域整體房價下行周期已經(jīng)到來。

    舊盤新開，降價促銷。這種做法絕不是美岸棲庭一家。在房地產(chǎn)調(diào)控早期，即今年上半年，開發(fā)商還都是新盤降價，因?yàn)椴簧婕袄蠘I(yè)主退房風(fēng)險。但從8月開始，降價已經(jīng)在舊盤新開的房源中體現(xiàn)出來，這一跡象成為樓市全面降價的又一個節(jié)點(diǎn)。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，8月以來，北京有8個項(xiàng)目的后期房源入市，其中陽光綠景嘉園等4個項(xiàng)目較前一期有明確的降價。

    另有媒體報道，9月4日，位于杭州下沙沿江大道的保利·灣天地推出的酒店式公寓項(xiàng)目，樓盤起價7280元/平方米，均價8900元/平方米。相比前期12000元/平方米的銷售價格，后期房源直降4000元。同期，杭州橋西板塊、臨平老城的樓盤價格都出現(xiàn)了大幅下降，新開樓盤的價格下跌則更加明顯。

    而根據(jù)記者掌握的情況，上海的降價促銷樓盤呈現(xiàn)增加趨勢。包括大華錦繡華城[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]、綠地新里米蘭公寓、綠地秋霞坊、復(fù)地[簡介 最新動態(tài)]新都國際等樓盤均出現(xiàn)不同程度的降價。因此，盡管上海上周新房銷售均價仍有小幅上漲，但主要原因是高端住宅集中入市，從供給結(jié)構(gòu)上拉高房價。新房銷售高于周邊物業(yè)均價的做法已經(jīng)非常少見。

    從最新一期的周成交數(shù)據(jù)來看，各地成交量繼續(xù)下跌，也將成為“金九銀十”開發(fā)商大舉降價的又一個推動因素。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，北京9月前12天的新房日均成交135套，這一數(shù)字是除今年2月以外，北京日均成交套數(shù)最低的月份，到中秋節(jié)當(dāng)日成交量僅為64套。深圳上周新房成交套數(shù)為417套，環(huán)比下降了28.60%。二手房成交均價為21772.85元/平方米，環(huán)比下跌了4.05%。9月前12天，上海新建商品住宅成交1648套，較8月同期降4%，同比則回落58.4%。

    據(jù)一位深圳開發(fā)商介紹，受調(diào)控預(yù)期的影響，購房者普遍在等待房價下跌，開發(fā)商只有大幅降價才能吸引購房人進(jìn)場。因此，為搶占市場、盡快回籠資金，開發(fā)商集中降價促銷的趨勢已經(jīng)成為必然。

    房價即將下降的另一個信號是一二手房價格倒掛，以北京為例，今年前8個月，北京二手住宅成交均價為23709元/平方米，一手住宅成交均價為22038元/平方米。此外，上海、廣州、深圳等一線城市，重慶、武漢、天津、鄭州、佛山、寧波等二三線城市也紛紛出現(xiàn)了一二手房均價倒掛的現(xiàn)象，寧波一些新盤的價格甚至低于周邊二手房10%到20%。受此影響，未來開發(fā)商新開盤采取更低價入市已經(jīng)不可避免。
 
    從庫存上也可以看出降價的必然性。杭州當(dāng)?shù)氐耐该魇鄯烤W(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，9月5日，杭州主城區(qū)庫存為34052套，超過8月13日的33526套，再創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄。庫存壓力迫使開發(fā)商在杭州紛紛降價。

    北京則更為典型。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，從5月開始，北京市場明顯出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象。庫存量連續(xù)5個月持續(xù)上漲，新增供應(yīng)達(dá)到了3.98萬套，而成交量只有2.6萬套，庫存增加量達(dá)到了1.4萬套。僅9月份，預(yù)計(jì)北京新入市銷售的項(xiàng)目達(dá)到41個，其中純新盤項(xiàng)目達(dá)到18個。而未來北京庫存量還可能持續(xù)增長。從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)上看，前7個月，北京住宅施工面積為5818.2萬平方米，增長24.9%，增幅比上半年提高1.8個百分點(diǎn)，而全市商品房竣工面積為630.1萬平方米，比上年同期下降27.5%。施工量遠(yuǎn)大于竣工量，說明后期供應(yīng)潛力仍然巨大。在供應(yīng)量上漲、簽約依然低迷的雙重影響下，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)北京年內(nèi)庫存量可能超過13萬套。

    “目前限購并沒有放松的跡象，市場上有購房資格還愿意入市的人越來越少。這將明顯影響開發(fā)商對后市行情的判斷，特別是最后一個銷售黃金期‘金九銀十’，因此促銷將非常普遍。”中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰表示。

    從全國來看，根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，7月末11個重點(diǎn)城市的存貨總量達(dá)到了66.9萬套，環(huán)比上半年上漲了6.5%，其中存銷比超過12個月的城市有大連、杭州、北京、南京和青島等。全國性的庫存積壓高點(diǎn)可能在明年3月左右達(dá)到。

    “我們預(yù)測，整個2012年，房地產(chǎn)調(diào)控政策不會有絲毫松動。加上庫存壓力巨大，房地產(chǎn)企業(yè)的冬天將持續(xù)一整年。通過降價盡量回籠資金，將是房地產(chǎn)企業(yè)在2012年的主旋律。”哈爾濱工商聯(lián)房地產(chǎn)商會高層表示。

    不過，也有機(jī)構(gòu)并不認(rèn)同目前樓市已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)降價的說法。世聯(lián)地產(chǎn)于今年6月份開始，跟蹤監(jiān)測了24個城市一手房市場的打折降價情況。世聯(lián)地產(chǎn)在報告中稱，目前各降價案例仍是“真降價”少，“假降價”多。部分企業(yè)“以價換量”取得了良好的效果，甚至出現(xiàn)多個“日光盤”，且降價仍只出現(xiàn)在北京、上海等少數(shù)城市。由此，世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，目前的打折降價還不等于樓市進(jìn)入“淡市”。而根據(jù)上證報的調(diào)查，降價趨勢在進(jìn)入9月后會出現(xiàn)快速蔓延的趨勢。以價換量的做法，在吸引為數(shù)不多的有資格入市的剛性需求入場后將進(jìn)入停滯期。