9月19日，房地產(chǎn)板塊指數(shù)盤中還創(chuàng)下了今年以來的歷史新低。當(dāng)天，房地產(chǎn)板塊指數(shù)3351.29點低開之后順勢一路下探，最低時跌至3271.26點，終盤報收3273.24點，跌幅高達2.91%，位居各大板塊指數(shù)跌幅榜前列。
地產(chǎn)股的頹勢與樓市的慘淡遙相呼應(yīng)。在限購范圍擴大、新增供應(yīng)量增加、去化時間將拉長等不利因素影響下，今年樓市的“金九銀十”恐難再現(xiàn)。
國家統(tǒng)計局最新公布的房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，8月70個大中城市中，無一城市新房價格同比下降，同比漲幅回落的城市有40個，比7月份增加14個。同比漲幅在5.0%以內(nèi)的城市有45個。
與此同時，全國商品房銷售趨勢性逆轉(zhuǎn)已基本得到確認(rèn)。今年1-8月，全國商品房銷售面積5.99億平米，同比增長13.57%，增速與1月-7月增速相同。不過，7、8月銷量已經(jīng)連續(xù)兩個月減速。
中原證券分析師吳劍雄表示，隨著限購向二三線城市擴展，限貸持續(xù)深入，有資格及有購買力的購房者數(shù)量將會持續(xù)減少。在房價不出現(xiàn)實質(zhì)性松動的情況下，購房者購房熱情一時難以上升，市場銷售增速難以出現(xiàn)提高，行業(yè)銷售將依舊處于增速下滑通道之中。
“金九銀十”落空？
在降價有限的同時， 9月房地產(chǎn)行業(yè)銷量已出現(xiàn)大幅下滑。
“可以說，盡管地產(chǎn)政策外部形勢越來越像2008年經(jīng)濟危機時期，但是目前國內(nèi)房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2007年時的房價。此前，房地產(chǎn)調(diào)控政策半途而廢的嚴(yán)重后果已經(jīng)得到市場的明證?；诖耍咴诜績r還沒有出現(xiàn)實質(zhì)性下降情況放開的可能性很小。”吳劍雄認(rèn)為。
截至目前，主要城市商品住房價格并沒有出現(xiàn)明顯調(diào)整，甚至一些二三線城市價、量仍在上升，沒有出現(xiàn)“房價合理回歸”。如5個一線代表性城市8月房價環(huán)比漲幅持平。同比方面，8月一線城市暫時沒有出現(xiàn)明顯回落。
中金公司研究員寧靜鞭表示，今年房價類似2008年 7~9月環(huán)比下降20%~30%的“價格雪崩”難再現(xiàn)。主要是國內(nèi)經(jīng)濟、外圍環(huán)境這是都在經(jīng)歷“有準(zhǔn)備”的調(diào)整。
“過冬棉被厚，下行時間長，速度慢。”寧靜鞭如是說。“今年而言，房地產(chǎn)市場斷崖式下滑的概率較小，投資慣性下，2011年房地產(chǎn)開工、投資都將維持高位。”
而國泰君安最新一周（9月11日-9月17日）的房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)也表明，在降價有限的同時， 9月房地產(chǎn)行業(yè)銷量已出現(xiàn)大幅下滑。以一手房銷售為例，一手房銷量單周環(huán)比而言，整體環(huán)比下降25%。其中，一線城市下降31%，二線下降22%，三線下降23%。
一手房銷量單周同比來講，整體同比下降 44%。其中，一線城市下降55%，二線城市下降30%，三線城市下降 55%。 表現(xiàn)最佳的杭州也有44%的下降；上海、北京、深圳55%左右同比降幅；廣州表現(xiàn)最差，同比降幅高達63%。
東方證券分析師楊國華[0.10 -2.97%]稱，截至目前，雖然供應(yīng)已如期連續(xù)四周放量，但遺憾的是，成交量并未同步回升。
其認(rèn)為，個中原因或與降價預(yù)期導(dǎo)致購房人仍觀望以及信貸整體仍偏緊，導(dǎo)致購房貸受限等因素有關(guān)。
“未來要改變成交量低迷狀況，房價仍是關(guān)鍵。只有房價實質(zhì)下降才可能打破購房人的觀望。同時，房價實質(zhì)下降才能減弱信貸對購房力負(fù)面影響。此外，房價實質(zhì)下降，政府才可能放松調(diào)控，放松簽約進度。”楊國華表示。
地產(chǎn)股估值底已現(xiàn)？
市場對房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期悲觀，行業(yè)長期保持低估值。
不過，吳劍雄則認(rèn)為，在行業(yè)基本面惡化的同時，房地產(chǎn)行業(yè)估值已經(jīng)基本見底的事實也越來越得到市場確認(rèn)，其估值重心進一步下滑空間已很小。
綜合歷史估值水平，房地產(chǎn)板塊估值仍處于底部。從統(tǒng)計的分析師一致預(yù)測來看，當(dāng)前房地產(chǎn)板塊股價對應(yīng)的2011年市盈率為 11.79 倍，對應(yīng)的2012 年市盈率為 9.09 倍。
此外，當(dāng)前房地產(chǎn)板塊整體估值溢價水平也處于底部。2006年至今，歷史平均房地產(chǎn)板塊估值溢價率為114.29%。截至目前，房地產(chǎn)板塊整體估值溢價率為41.81%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)板塊估值溢價率為39.82%，園區(qū)開發(fā)板塊估值溢價率為67.38%。
持相同觀點的還有國泰君安研究員孫建平。其聲稱，房地產(chǎn)業(yè)未來一年內(nèi)的中期板塊行情將從階段性向趨勢性轉(zhuǎn)變、相對收益向絕對收益轉(zhuǎn)變。
“截至目前，板塊已進入中期選股階段，將是機構(gòu)買入壓箱貨優(yōu)質(zhì)公司的好時機。龍頭公司2012年平均30%增速大約鎖定45%-80%，2012年估值7-8倍。”孫建平稱。
東興證券分析師鄭閔鋼則表示，在房地產(chǎn)調(diào)控的擠壓過程中，企業(yè)和企業(yè)之間的實力強弱差異變得尤為重要。2011年弱勢企業(yè)的成長必然將受到明顯的限制，強勢企業(yè)的市場占有率必然得到提高。
“當(dāng)前調(diào)控下，房地產(chǎn)板塊整體仍以震蕩為特征，但強勢企業(yè)已具備走出獨立行情的有利基礎(chǔ)。”鄭閔鋼如是說。
寧靜鞭也稱，對比其他行業(yè)，房地產(chǎn)板塊率先擠出估值泡沫。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，今年以來，房地產(chǎn)板塊在各板塊中相對收益排名第三，僅次于食品飲料和紡織服裝行業(yè)。今年1-8月，房地產(chǎn)板塊累計跑贏滬深300指數(shù)8.47個百分點。分月份來看，2月、3月、6月和8月房地產(chǎn)板塊指數(shù)相對滬深300指數(shù)取得正收益，其它月份房地產(chǎn)板塊收益為負(fù)。
渤海證券分析師齊艷莉分析指出，自去年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控以來，市場對房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期悲觀，行業(yè)長期保持低估值。然而，從去年房地產(chǎn)行業(yè)年報和今年中報情況來看，上市公司業(yè)績?nèi)员３址€(wěn)定增速，超出市場預(yù)期，這也是調(diào)整市中房地產(chǎn)板塊跑贏大盤的重要原因。
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